Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10731580 UV EXPL 23-228 NA/58602
Kort geding vonnis van 8 november 2023
inzake
de stichting
Stichting De Alliantie,
gevestigd in Hilversum,
verder ook te noemen: de Alliantie,
eisende partij,
gemachtigde: mr. W.P.A. Vos,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.M.P.M. Adank.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 12 oktober 2023;
de producties van de Alliantie;
de producties van [gedaagde] ;
de mondelinge behandeling van 25 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Daarna heeft de kantonrechter, in de hoedanigheid van voorzieningenrechter, bepaald dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar deze zaak over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 3 november 2017 van de Alliantie de woning gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] . De door [gedaagde] te betalen huurprijs bedraagt € 825,52 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woonruimte 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De volgende algemene voorwaarden zijn in deze procedure van belang.
Artikel 5.1
"Huurder gebruikt en onderhoudt het gehuurde zoals het een goed huurder betaamt en gedraagt zich ook in alle andere opzichten als een goed huurder. Verhuurder acht in dat kader de naleving van de voorschriften welke hierna in dit artikel worden genoemd in het bijzonder van belang. Partijen komen overeen dat overtreding van elk van deze voorschriften een ernstige tekortkoming oplevert die ertoe leidt dat huurder een direct opeisbare boete verbeurt en die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt."
Artikel 5.2
"Huurder gebruikt het gehuurde overeenkomstig de bestemming en wijzigt deze bestemming niet. Huurder ontplooit geen beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde."
Artikel 5.8
"Huurder zorgt ervoor dat er in het gehuurde geen stoffen aanwezig zijn en evenmin activiteiten worden verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder zorgt er tevens voor dat er in het gehuurde in het geheel geen hennep wordt gekweekt, gedroogd, geknipt of op andere wijze wordt verwerkt of opgeslagen en dat er ook geen voorbereidingen worden getroffen daartoe, zelfs niet als dat niet strafbaar is op grond van de Opiumwet. (…)."
Artikel 5.9
"Huurder zorgt ervoor dat er door huurder, huisgenoten en huisdieren van huurder en door derden die zich vanwege huurder in (de omgeving van) het gehuurde bevinden geen (strafbare) handelingen worden gepleegd die schade kunnen toebrengen aan de woonomgeving van het gehuurde en geen aanleiding wordt gegeven tot toepassing van bestuursdwang door de overheid."
2.3.
Op 7 juni 2023 is bij een inval door de politie naar aanleiding van een anonieme tip een grote hoeveelheid drugs (voornamelijk pillen) in de woning aangetroffen. Het betreft 479,8 gram 2C-B, 599,45 gram MDMA (beide harddrugs) en 34,76 gram 3-MMC (softdrugs). Daarnaast zijn er twee weegschalen, een zakje wikkels, vijf telefoons (waaronder één cryptotelefoon) en een snuifpijpje aangetroffen. De politie heeft alleen proces-verbaal opgemaakt wegens een verdenking van het aanwezig hebben van drugs en niet ook wegens een verdenking van handel in drugs. De politie heeft de drugs laten vernietigen. De overige in beslag genomen zaken zijn teruggegeven. Het openbaar ministerie heeft besloten [gedaagde] niet te vervolgen voor de handel in drugs, maar wel voor het aanwezig hebben van drugs.
2.4.
Bij brief van 10 juli 2023 heeft de burgemeester van [plaats] het voornemen aan [gedaagde] kenbaar gemaakt om een last onder bestuursdwang op te leggen, die inhoudt dat de woning voor de duur van drie maanden wordt gesloten. De burgemeester concludeert in zijn voornemen het volgende.
"Alles bij elkaar genomen concludeer ik dat er op 7 juni 2023 in de woning aan de [adres] in [woonplaats] een aanzienlijke hoeveelheid drugs aanwezig was, waarvan het aannemelijk is dat deze hoeveelheid bestemd was voor de verkoop."
en
"Alles afwegende vind ik sluiting van de woning in dit geval niet onevenredig. Immers, de ernst van de overtreding en de noodzaak tot sluiten wegen in dit geval zwaarder dan de negatieve gevolgen van de sluiting. Daarbij speelt tevens een belangrijke rol dat u verwijtbaar heeft gehandeld."
2.5.
Op het voornemen heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] schriftelijk gereageerd met een zienswijze gedateerd 25 juli 2023. Met die zienswijze voert [gedaagde] samengevat aan dat van handel in verdovende middelen geen sprake is geweest en dat de drugs bestemd waren voor eigen gebruik. [gedaagde] heeft toegelicht dat is bevestigd dat het politieonderzoek niet geleid heeft tot het vinden van bewijs dat sprake is van handel in verdovende middelen. Over de aangetroffen weegschalen en telefoons heeft [gedaagde] aangevoerd dat het gewone keukenwegschalen en voornamelijk oude telefoons waren. Daarnaast zou volgens [gedaagde] een sluiting van de woning zijn twintigjarige dochter onevenredig hard raken, gelet op de ernstige en misschien wel ongeneeslijke ziekte van haar moeder. Door die ziekte kan zij volgens [gedaagde] niet bij haar moeder gaan wonen. [gedaagde] heeft de burgemeester dan ook verzocht om terug te komen op het voornemen en de woning niet te sluiten.
2.6.
Na kennisneming van de zienswijze heeft de burgemeester op 14 augustus 2023 besloten om toch niet over te gaan tot sluiting van de woning. In plaats van sluiting heeft de burgemeester besloten [gedaagde] een last onder dwangsom op te leggen, om herhaling te voorkomen. Als binnen drie jaar wordt geconstateerd dat in de woning drugs worden verkocht of aanwezig zijn, of als er voorwerpen aanwezig zijn die bestemd zijn voor telen of bereiden van drugs, moet [gedaagde] een dwangsom betalen van € 15.000,00. De burgemeester concludeert in zijn besluit het volgende.
"Zoals ik hiervoor heb aangegeven, vind ik het aannemelijk dat de verdovende middelen die in uw woning zijn aangetroffen, (deels) bestemd waren voor de handel in drugs en niet enkel voor uw eigen gebruik. (…)"
en
"Alles afwegende ben ik van oordeel dat sluiting van de woning in dit geval niet evenredig is, vooral niet voor uw inwonende dochter. Doorslaggevend daarbij is dat er geen loop naar de woning is waargenomen, noch daarover meldingen van omwonenden zijn gedaan. Bovendien kan uw dochter geen verwijt worden getroffen met betrekking tot de drugs; sluiting van de woning treft uw dochter dan ook onevenredig hard."
2.7.
Bij brief van 7 september 2023 heeft de Alliantie aan [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil ontbinden en heeft zij [gedaagde] de mogelijkheid gegeven om met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen. De Alliantie is er - gezien de grote hoeveelheid - van overtuigd dat de aangetroffen drugs bestemd waren voor handel. Zij heeft het beleid om nooit aanwezigheid van verboden drugs in huurwoningen te dulden vanwege het risico op overlast voor haar huurders in de woonomgeving. Dat beleid blijkt uit de tekst van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. Zij treedt altijd streng op tegen overtredingen van de bepalingen van de huurovereenkomst en de Opiumwet, ook in gevallen waarin huurders minder grote hoeveelheden drugs voorhanden hebben gehad. Bovendien is het volgens de Alliantie ook een feit van algemene bekendheid dat woningcorporaties, een zerotolerancebeleid hanteren ten aanzien van drugs in huurwoningen. [gedaagde] heeft niet ingestemd met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.
2.8.
Omdat de burgemeester de woning niet heeft gesloten, kan de Alliantie de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden en kan zij [gedaagde] niet zelf verplichten om de woning te ontruimen. Zij vordert daarom in deze procedure dat de rechter hem veroordeelt de woning te verlaten en te ontruimen en met de sleutels weer ter vrije beschikking aan de Alliantie te stellen. De Alliantie is van mening dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden. Er is volgens haar sprake van een viertal tekortkomingen. Ten eerste stelt de Alliantie zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door een handelshoeveelheid drugs voorhanden te hebben in de woning. Dit is in strijd met artikelen 5.1, 5.2 en 5.8 van de algemene voorwaarden. Daarnaast zou [gedaagde] overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden, omdat de aanwezigheid van handelshoeveelheden (hard)drugs het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich meebrengt. Ten tweede stelt de Alliantie dat [gedaagde] de woning heeft gebruikt in strijd met de woonbestemming, door de woning als pand te gebruiken voor het aanwezig hebben, opslaan en/of verwerken van een handelshoeveelheid (hard)drugs. Ten derde stelt de Alliantie dat [gedaagde] artikelen 2 en 3 van de Opiumwet heeft overtreden, hetgeen in strijd is met artikelen 5.8 en 5.9 van de algemene voorwaarden. Tot slot stelt de Alliantie zich op het standpunt dat [gedaagde] een gevaarlijke, overlastgevende en/of hinderlijke situatie voor omwonenden heeft gerealiseerd, omdat algemeen bekend is dat de aanwezigheid van handelshoeveelheden (hard)drugs het risico op overlast en verloedering in de buurt met zich meebrengt.
2.9.
Naast ontruiming van de woning vordert de Alliantie ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 825,52 (gelijk aan de huurprijs) per maand vanaf 1 oktober 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Daarnaast wil de Alliantie dat [gedaagde] de kosten van deze procedure aan haar betaalt. De Alliantie verzoekt tot slot om het in dezen te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring te motiveren.
2.10.
[gedaagde] vindt dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. [gedaagde] ontkent niet dat hij een grote hoeveelheid drugs in de woning voorhanden had en dat dit in strijd is met de huurovereenkomst. Wel ontkent hij dat de drugs bestemd waren voor de verkoop. De in de woning aangetroffen drugs waren volgens hem voor eigen gebruik. [gedaagde] licht toe dat hij vanaf het voorjaar 2022 een nare tijd doormaakte, waarin zowel hijzelf als zijn zus met (ernstige) gezondheidsproblemen kampten. Juist in deze moeilijke periode kon hij de pillen van iemand overnemen. [gedaagde] wilde die pillen gebruiken om afleiding te vinden. [gedaagde] begrijpt dat de Alliantie verantwoordelijk is voor een rustig huurgenot van haar huurders. Volgens hem is van het verstoren van het huurgenot voor omwonenden tot 7 juni 2023 geen sprake geweest, omdat hij de drugs nooit heeft verkocht. Daarvoor waren de drugs volgens hem ook nooit bestemd.
2.11.
[gedaagde] is van mening dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen, gelet op de noodsituatie die ontstaat als hij de woning moet ontruimen. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij de (gedeeltelijke) zorg draagt voor zijn zoontje van zes maanden en zijn dochters van 13 en 20 jaar. Zijn oudste dochter woont bij hem, zijn jongste dochter woont bij haar moeder. Die moeder heeft dit jaar de diagnose darmkanker gekregen. Hierdoor verblijft de jongste dochter van [gedaagde] ook vaak bij hem. Bovendien is [gedaagde] mantelzorger voor de moeder van zijn dochters en kan hij die mantelzorg alleen combineren met zijn vaste baan omdat hij in de buurt woont. Daarnaast zal hij zijn zoontje vanaf 4 november 2023 wekelijks moeten opvangen, omdat diens moeder dan weer aan het werk zal gaan en avond- en nachtdiensten draait. Als [gedaagde] zijn woning moet ontruimen, kan hij de zorg voor zijn kinderen niet meer dragen. Bovendien zal de ontruiming veel stress opleveren voor alle betrokkenen, hetgeen de genezing van zijn ex-partner ook niet bevordert.
2.12.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De vraag die centraal staat, is of [gedaagde] de woning onmiddellijk of op heel korte termijn moet ontruimen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.2.
Om de vordering te kunnen toewijzen moet de Alliantie een voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening en moet bovendien aannemelijk zijn dat de ontruimingsvordering van de Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De belangen van partijen worden hierbij over en weer in aanmerking genomen. Gelet op het voorlopige karakter van een kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. De kantonrechter zal de beslissing moeten nemen aan de hand van de onbetwiste stukken en onweersproken gelaten stellingen en wat haar aannemelijk voorkomt.
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een voldoende spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering, gezien de aangetroffen hoeveelheid drugs in de woning en het beleid van de Alliantie om daar altijd tegen op te treden (zerotolerancebeleid). Daarmee hebben ook de verwante nevenvorderingen een voldoende spoedeisend belang.
Ontruimingsvordering
3.4.
Op grond van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als een huurovereenkomst ontbonden wordt, moet de huurder de woning ontruimen en verlaten. De kantonrechter mag in een kort gedingprocedure geen definitief oordeel geven over het einde van de huurovereenkomst. Daarom kan de kantonrechter in kort geding geen (huur)overeenkomsten ontbinden. Vooruitlopend op de ontbindingsvordering die thuishoort in een bodemprocedure, kan in kort geding wel de ontruiming van een woning worden gevorderd en uitgesproken. Ontruiming van een woonruimte is een vergaande maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van een huurder en die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Om die reden zal een vordering tot ontruiming in een kort gedingprocedure slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
3.5.
Doordat [gedaagde] erkent dat er een grote hoeveelheid drugs in de woning is aangetroffen, staat vast dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt echter dat [gedaagde] een beroep doet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro, zodat (waar nodig) een afweging van belangen over en weer moet plaatsvinden. In dat kader oordeelt de kantonrechter als volgt.
3.6.
Hoewel vaststaat dat [gedaagde] zich door het voorhanden hebben van een grote hoeveelheid drugs in de woning niet als goed huurder heeft gedragen en dat dit drugsbezit in strijd was met de Opiumwet, is de tekortkoming onvoldoende om in dit kort geding, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, de gevorderde ontruiming bij wege van voorlopige voorziening toe te wijzen.
3.7.
De Alliantie heeft in deze procedure niet aannemelijk gemaakt dat er nu, op dit moment, nog sprake is van een situatie waardoor van de Alliantie niet gevergd kan worden dat zij [gedaagde] nog langer in de woning laat wonen en de uitkomst in een bodemprocedure afwacht. De politie heeft de drugs vernietigd en [gedaagde] heeft aannemelijk gemaakt dat hij geen activiteiten in of bij de woning meer ontplooit die enige verband houden met het voorhanden hebben van of handel in drugs. De kantonrechter laat het woonbelang van [gedaagde] en zijn dochter daarom prevaleren boven het belang van de Alliantie als verhuurder bij handhaving van haar zerotolerancebeleid. Deze beslissing past bij de beslissing van het openbaar ministerie om [gedaagde] niet te vervolgen voor handel in drugs en bij het besluit van de burgemeester om de woning niet te sluiten. De kantonrechter kent ook veel gewicht toe aan de zorgtaken die [gedaagde] , naast zijn vaste baan, heeft voor zijn kinderen en ex-partner. Omstreeks de uitspraak van dit vonnis wordt zijn ex-partner opnieuw geopereerd. De gevolgen van ontruiming van de woning zijn vanwege de ernstige ziekte van de ex-partner te ingrijpend voor [gedaagde] , zijn dochters en hun moeder. [gedaagde] zou na ontruiming zijn kinderen, waarvan er twee nog minderjarig zijn, niet meer kunnen opvangen. Dat vindt de kantonrechter onwenselijk. Daarbij komt dat zijn inwonende dochter door de ontruiming ook geen woonruimte meer zou hebben. [gedaagde] heeft aannemelijk gemaakt dat zij vanwege de gezondheidsproblemen op dit moment niet bij haar moeder terecht kan.
3.8.
Verder is het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk geworden dat de aanwezigheid van de hoeveelheid drugs in de woning invloed heeft gehad op de woonomgeving van [gedaagde] en voor overlast heeft gezorgd. De Alliantie heeft weliswaar gesteld dat [gedaagde] een gevaarlijke, overlastgevende en onveilige situatie voor omwonenden heeft gecreëerd, maar dat daarvan daadwerkelijk sprake is geweest, heeft zij niet onderbouwd met bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden en/of de politie waaruit de juistheid van haar stelling blijkt. Daarentegen heeft [gedaagde] wel een verklaring van zijn directe buren overgelegd waaruit blijkt dat zij nooit enige overlast of hinder hebben ervaren en nooit vreemde of criminele activiteiten hebben waargenomen rondom of in de woning. Daarnaast heeft de burgemeester in zijn besluit van 14 augustus 2023 ook opgenomen dat geen overlast is waargenomen en dat daarover door omwonenden ook geen meldingen zijn gedaan bij de gemeente of de politie. Dit is voor de burgemeester zelfs van doorslaggevende betekenis geweest bij het besluit om de woning niet te sluiten. De Alliantie brengt daar tegenin het arrest aan van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2023:1291, waarin door het gerechtshof het volgende is overwogen.
"De omstandigheid dat een aantal buren van [appellant] geen overlast heeft ondervonden, betekent niet dat in het geheel geen overlast heeft bestaan van de drugsactiviteiten en dat daarvan geen negatieve invloed is uitgegaan op de woonomgeving."
3.9.
De kantonrechter merkt hierover op dat in onderhavig geval niet vast is komen te staan dat sprake is (geweest) van drugsactiviteiten. Weliswaar is er een grote hoeveelheid drugs in de woning aangetroffen, maar van drugshandel of drugsgerelateerde activiteiten is niet gebleken. Daarom kan er in dit geval ook niet zonder meer van worden uitgegaan dat enkel het voorhanden hebben van (een grote hoeveelheid) drugs in de woning, per definitie overlastgevend is geweest voor omwonenden van [gedaagde] . Vooral niet nu juist alleen het tegendeel is gebleken.
3.10.
Tot slot oordeelt de kantonrechter dat voorshands niet is gebleken van een gewijzigde bestemming van de woning. Uit zowel de brieven van de burgemeester als het proces-verbaal van de politie is niet gebleken dat verkoopactiviteiten of andere drugsgerelateerde handelsactiviteiten daadwerkelijk in de woning hebben plaatsgevonden. Steker nog: in het politieonderzoek naar handel in verdovende middelen, dat bestond uit onder andere de doorzoeking van vijf in beslag genomen telefoons (waaronder één cryptotelefoon), is hierover niets aangetroffen. Dat er bedrijfsmatige activiteiten in de woning hebben plaatsgevonden is dan ook niet vast komen te staan. Naar het voorlopig oordeel is het enkel hebben van een (handels)hoeveelheid drugs onvoldoende om de bestemming van de woning te wijzigen.
3.11.
Alles bij elkaar genomen en gelet op de belangen van partijen over en weer, is de kantonrechter van oordeel dat het niet gerechtvaardigd is om vooruit te lopen op een oordeel in de bodemprocedure door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Niet valt met de vereiste mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De ontruimingsvordering wordt daarom afgewezen.
Huurtermijnen vanaf 1 oktober 2023
3.12.
De kantonrechter ziet geen belang voor de Alliantie bij toewijzing van de huurtermijnen van € 825,52 per maand vanaf 1 oktober 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Deze betalingsverplichting volgt namelijk uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Bovendien heeft de Alliantie niet onderbouwd waarom valt te verwachten dat de toekomstige huurtermijnen niet zullen worden voldaan door [gedaagde] .
Proceskosten
3.13.
De Alliantie heeft ongelijk gekregen en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Zij moet haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [gedaagde] betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot vandaag begroot op € 529,00 aan salaris gemachtigde en € 132,00 aan nakosten.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van de Alliantie af;
4.2.
veroordeelt de Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 661,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de Alliantie niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de Alliantie ook de kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, en in het openbaar uitgesproken op
8 november 2023.