ECLI:NL:RBMNE:2023:64

• Datum uitspraak: 13 januari 2023
• Publicatiedatum: 12 januari 2023
• Zaaknummer: UTR - 21/5272
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: J. Wolbrink; R.C. Stijnen; J.G.E. Gieskes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van hotel en de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 13 januari 2023 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een hotel, gelegen in [vestigingsplaats]. Eiseres, een B.V., was belastingplichtige voor de onroerende zaak, die in 1956 is gebouwd en in de loop der jaren is verbouwd. De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] had de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 6.642.000,-, gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Eiseres heeft hierop beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 22 december 2022 was de gemachtigde van eiseres niet aanwezig, omdat hij ten onrechte aannam dat de zitting digitaal zou plaatsvinden. De rechtbank heeft de zaak desondanks behandeld. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, waarin werd gesteld dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor en de huurwaarde voldoende heeft onderbouwd. Eiseres heeft geen concrete argumenten aangedragen die de rechtbank tot een ander oordeel zouden brengen. Het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn is afgewezen, omdat de redelijke termijn niet was overschreden. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/5272

uitspraak van de meervoudige kamer van 13 januari 2023 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)

(gemachtigde: mr. M. Bouwmeester).

Inleiding

Eiseres is belastingplichtige voor de onroerende zaak [onroerende zaak] in [vestigingsplaats] . Het gaat om een in 1956 gebouwd hotel met 94 kamers, een restaurant, 17 multifunctionele vergaderzalen en 140 parkeerplaatsen. Het hotel is in 1991, 2003 en 2007 verbouwd en heeft vier sterren.

Met de beschikking van 27 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 6.642.000,-. Tegelijk met de bekendmaking van de beschikking heeft de heffingsambtenaar eiseres voor de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking.

In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2021 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de aanslag/WOZ-beschikking in stand gelaten. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak op bezwaar.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift van
5 juli 2022 met daarbij een taxatierapport en een aanvullend verweerschrift van
6 december 2022.

Eiseres heeft anderhalve dag voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. Vanwege strijd met de goede procesorde heeft de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrokken.

De rechtbank heeft het beroep op 22 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Hij werd vergezeld door de taxateur [taxateur] .

De gemachtigde van eiseres is niet op de zitting verschenen. Op het moment dat de voorzitter op het punt stond om de zitting te openen, werd de rechtbank bekend met een mail van de gemachtigde van eiseres van 21 december 2022, verzonden om 18.38 uur. De tekst daarvan luidt: “Weet zeker dat deze zitting morgenvroeg -om 09.30 uur- digitaal zal plaatsvinden met behulp van TEAMS, maar ik (houd mij ten goede dus) mis nog steeds de link/het linkje.” De rechtbank stelt vast dat zowel in de vooraankondiging van, als in de uitnodiging voor de zitting duidelijk staat vermeld dat het een fysieke zitting betreft die plaatsvindt in het gerechtsgebouw aan het Vrouwe Justitiaplein 1 in Utrecht. De gemachtigde van eiseres heeft deze stukken ontvangen. Hij wist immers van de datum en het tijdstip van de zitting. De rechtbank constateert verder dat de gemachtigde van eiseres, zonder dat daarvoor aanleiding is gegeven, ervan uit is gegaan dat de zitting digitaal zou plaatsvinden. Het komt daarom voor rekening en risico van de gemachtigde van eiseres dat hij niet aanwezig was. Als hij twijfelde of de zitting fysiek of digitaal zou plaatsvinden, had hij tijdig navraag moeten doen over de locatie van de zitting. Dat heeft hij nagelaten. Hij kon er in ieder geval niet zonder meer van uitgaan dat de zitting digitaal zou plaatsvinden. Gelet op het voorgaande en het algemeen belang van een doelmatige procesgang, heeft de rechtbank besloten om het beroep te behandelen tijdens de zitting op 22 december 2022.

Beoordeling door de rechtbank

Het geschil

1. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2021. De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 6.642.000,-. Eiseres vindt dat een lagere waarde aan het object moet worden toegekend.

Toetsingskader

2. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde van het object in het economische verkeer op die datum. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. Als de heffingsambtenaar niet slaagt in dit bewijs, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleitte waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, moet de rechtbank de waarde van het object zelf vaststellen.

Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar

3. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van
10 juni 2022 (het taxatierapport) overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarnaast heeft er een waardebepaling plaatsgevonden op basis van een berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde op basis van eigen koop (sale and leasebackconstructie) en op basis van het hoteltaxatiemodel uit de landelijke Taxatiewijzer Hotels. De berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde en toepassing van het rekenmodel uit de taxatiewijzer leiden volgens het taxatierapport tot een waarde van respectievelijk € 7.070.000,- en € 7.815.000,-. Hierin ziet de heffingsambtenaar een bevestiging dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

4. De rechtbank is van oordeel dat heffingsambtenaar met het taxatierapport, en de toelichting die de taxateur daarop op de zitting heeft gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

Huurcijfer

5. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 106,-/m2. Eiseres heeft deze huurwaarde niet betwist. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat deze huurwaarde is aangehouden om in lijn te blijven met een voor een eerder belastingjaar overeengekomen compromiswaarde. Op basis van het eigen huurcijfer komt de gemiddelde huurwaarde uit op € 101,- /m2. Het taxatierapport vermeldt dat deze huurwaarde erg laag is en niet binnen de bandbreedte van de gemiddelde huurwaarde van vergelijkbare hotels past, die tussen € 114,- en € 144,-/m2 ligt. Uit de bijlagen bij het taxatierapport blijkt dat bij de berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde, waarbij is uitgegaan van de eigen verkoop op 15 mei 2017 voor een verkoopprijs van € 6.825.000,-, de gemiddelde huurwaarde € 120,-/m2 bedraagt. En dat de berekening met het hoteltaxatiemodel, waarbij is uitgegaan van de feitelijke exploitatie, uitkomt op een huurwaarde van € 140,- /m2. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de huurwaarde van € 106,- /m2 niet te hoog is.

Kapitalisatiefactor

6. Eiseres heeft de kapitalisatiefactor ook niet betwist. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels. Daarin is voor dit archetype hotel een kapitalisatiefactor opgenomen van 12,5. Maar daarbij is nog geen rekening gehouden met de totale verwervingskosten (overdrachtsbelasting en de overige verwervingskosten). In de berekening met het hoteltaxatiemodel worden deze kosten onder de streep apart van de waarde v.o.n. afgetrokken. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode moeten deze kosten worden meegenomen in de kapitalisatiefactor. Daarom is de kapitalisatiefactor bij deze rekenmethode 11,8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 11,8 hiermee voldoende heeft onderbouwd.

Gecorrigeerde beleggingswaarde en Taxatiewijzer Hotels

7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object ook onderbouwd door het eigen verkoopcijfer van 15 mei 2017 te corrigeren vanwege de sale and leasebackconstructie. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde berekend op basis van het rekenmodel uit de taxatiewijzer. In beide gevallen komt de waarde boven de vastgestelde waarde uit. De rechtbank ziet hierin een bevestiging dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Beroepsgronden eiseres

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. In haar aanvullende beroepschrift van 12 september 2022 heeft eiseres aangevoerd dat uit het dossier niet blijkt c.q. onvoldoende blijkt of, en zo ja, op welke wijze en in welke mate de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Volgens eiseres moeten de gevolgen van deze crisis voor de hotelbranche leiden tot een herwaardering van het object. Zij verwijst hierbij naar diverse publicaties.

10. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat in de Taxatiewijzer Hotels voor de waardepeildatum 1 januari 2020 vanwege de coronacrisis een eenmalige huurkorting van 5% van de berekende waarde wordt toegepast. De heffingsambtenaar heeft bij de aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgestelde waarde ook een eenmalige korting van 5% toegepast ondanks dat de bezettingsgraad van het object tot september hoog was. Uit wat eiseres heeft aangevoerd blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de korting in dit geval hoger zou moeten zijn dan 5% van de eindwaarde.

11. Alle overige door eiseres aangevoerde beroepsgronden zijn onvoldoende concreet en zijn niet toegespitst op de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde, c.q. niet relevant bij de rekenmethoden die de heffingsambtenaar heeft toegepast om de vastgestelde waarde te onderbouwen.

Conclusie en gevolgen

12. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

13. Eiseres heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 januari 2023.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.