Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3025
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
Procesverloop
1.1.
Bij beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 374.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 1 juni 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatieoverzicht ingediend.
1.5.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. [1] De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek op 21 november 2022 gesloten.
Overwegingen
2. De woning is een in 2012 gebouwd appartement met een oppervlakte van 87 m², een dakterras van 90 m², een onderpandige berging / schuur van 5 m² en een parkeerplek.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van
€ 220.000,-.
4. Verweerder handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde WOZ-waarde van
€ 374.000,-. Verweerder is het met eiser eens dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden [adres 2] (€ 346.100,-, datum koopovereenkomst
11 december 2019) en [adres 10] (€ 356.000, datum koopovereenkomst 24 april 2020) blijkt dat de WOZ-waarde van de woning van € 374.000,- te hoog is. De taxateur heeft daarom geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de woning € 340.000,- moet zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde in beroep vastgesteld op € 340.000,-.
5. Omdat verweerder de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door verweerder in beroep gehanteerde waarde van
€ 340.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder de woning ten behoeve van dit beroep in een nieuwe taxatiematrix vergeleken met de verkopen van de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [gemeente] .
7. Eiser vraagt zich in zijn beroepschrift af of het verweerder is toegestaan dat verweerder de initieel gebruikte referentiepanden gedurende de bezwaarprocedure vervangt voor drie andere panden. Omdat eiser zonder gemachtigde procedeert, zal de rechtbank deze vraag beantwoorden. Verweerder mag zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase andere referentiewoningen gebruiken als hij vindt dat er betere referentiewoningen zijn, dan die eerder zijn gebruikt. Het is vaste jurisprudentie dat verweerder in iedere fase van de procedure nieuwe en/of ander vergelijkingsobjecten aan mag dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten. Uitsluitend de door de heffingsambtenaar in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten liggen aan de rechtbank voor ter beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar met deze vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 6] niet bruikbaar is omdat de koopsom die verweerder in het taxatieoverzicht heeft vermeld niet juist is. Uit het koopsommenoverzicht van Kadasterdata van 5 april 2022 blijkt namelijk dat deze woning op 22 juni 2021 voor € 331.500,- is verkocht. Verweerder heeft er in het verweerschrift op gewezen dat uit de akte van levering van deze woning een koopprijs van
€ 340.000,- volgt. Verweerder heeft hiermee onvoldoende uitgelegd waarom de genoemde referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning. De datum op de akte van levering heeft namelijk niet te gelden als het moment waarop de koopprijs wordt bepaald. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad [2] is voor de waarde op een bepaald tijdstip maatgevend de prijs die zou zijn overeengekomen op een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van [adres 6] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
[adres 7] en [adres 8]
9. Eiser voert aan dat deze twee woningen groter zijn dan zijn woning maar toch een veel lagere verkooprijs hadden. De woning van eiser meet 87 m². De woning op nummer [adres 9] meet 101 m² en is op 15 september 2021 verkocht voor € 280.000,-, gecorrigeerd is dat een verkoopprijs van € 241.000,-. Het pand op nummer [adres 8] meet 104 m2 en is op
12 maart 2021 verkocht voor € 300.000,-, gecorrigeerd komt dat op een verkoopprijs van
€ 251.000,- neer. Omdat beide verkoopdata na de waardepeildatum van 1 januari 2021 liggen, vindt eiser een WOZ-waardering van € 220.000,- voor zijn woning gerechtvaardigd.
10. Deze grond slaagt niet. Verweerder heeft er in het verweerschrift terecht op gewezen dat de appartementen [adres 7] en [adres 8] kleiner zijn dan de woning van eiser die 87 m² groot is. Uit de verkoopadvertenties van deze objecten blijkt namelijk dat nummer [adres 9] niet 101 m² maar 46 m m² groot is en nummer [adres 8] niet 104 m² maar 58 m² groot is.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie overgebleven referentiewoningen en de toelichting daarop in het verweerschrift, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de overige drie referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat zij in hetzelfde appartementencomplex liggen, ongeveer hetzelfde gebruikersoppervlakte hebben en wat bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Conclusie
12. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat hij de nieuwe WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Onder 3. heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank draagt verweerder daarom op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [gemeente] voor het belastingjaar 2022 vast op € 340.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2021, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Eversteijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
15 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.