Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/919
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 476.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 4 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 26 oktober 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en taxateur [A] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een in 1936 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 100 m². De woning ligt op een perceel met een oppervlakte van 89 m².
Het geschil
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 446.000,-. Hij verwijst daarvoor naar een taxatierapport van 8 maart 2023 dat is opgesteld door taxateurs [B] en [C] .
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vijf andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
5. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt van eiser over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Artikel 40 van Pro de WOZ
7. Eiser stelt onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat hij de heffingsambtenaar heeft verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gehanteerde referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens alleen inzicht gegeven in het onderhoud en de voorzieningen van de woning. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
8. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ aan de heffingsambtenaar heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, waaronder de grondstaffels, onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen. Dit verzoek is herhaald in het aanvullende bezwaarschrift van 19 mei 2022.
9. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door de heffingsambtenaar de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of het betreffende waardegebied. Uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen blijkt niet dat eiser tijdens de hoorzitting op 25 mei 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Wel heeft de gemachtigde van eiser per e-mail van 22 juli 2022 voor deze zaak (en voor veel meer zaken) verzocht om inzicht in de KOUDV- en liggingsfactoren, de daarvoor gehanteerde correctiepercentages, de grondstaffel, de (onderbouwing van de) indexeringspercentages en de (onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen.
10. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de heffingsambtenaar per aangetekende brief van 28 oktober 2022 correcties voor de KOUDV- en liggingsfactoren, het bijgebouwenmodel inclusief de eenheidsprijzen en de waardecorrecties voor verschillen verstrekt. Daarnaast wordt toegelicht hoe wordt omgegaan met de KOUDV- en liggingsfactoren. De onderhoudstoestand (waaronder de kwaliteit valt) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen staan op het taxatieverslag vermeld. Verder is de uitstraling waarneembaar door middel van de foto's op het verslag en zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Ook wordt toegelicht dat de grondstaffels per e-mail van 16 mei 2022 zijn verstrekt aan eiser. Per e-mail van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar nogmaals de op 16 mei 2022 gestuurde grondstaffels en het indexeringspercentage aan eiser verstuurd.
11. In de brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Volgens de rechtbank had het daarom op de weg van eiser gelegen om, als hij nog stukken miste, in reactie daarop aan te geven welke stukken ontbraken die nodig zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser dit heeft gedaan. De heffingsambtenaar mocht er dan ook redelijkerwijs van uitgaan dat eiser niet méér gegevens nodig had dan de gegevens die aan hem zijn verstrekt. De rechtbank verwijst hierbij ook naar haar uitspraak van 5 juli 2021 [1] waarin zij overweegt dat strijd met de procedurele bepalingen moet worden aangevoerd zodra dat mogelijk is. De gemachtigde van eiser had in een eerder stadium kunnen aanvoeren dat er nog gegevens ontbraken, maar heeft dit nagelaten. Deze beroepsgrond is daarom in strijd met de goede procesorde aangevoerd. De rechtbank laat de onder 7. genoemde beroepsgronden daarom buiten beschouwing.
De WOZ-waarde van de woning
12. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 476.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn kort voor de waardepeildatum verkocht (6 tot 9 maanden). Drie van de vijf referentiewoningen liggen in dezelfde straat en zijn volgens de rechtbank naast de ligging ook goed vergelijkbaar met de woning van eiser, gelet op onder meer het bouwjaar, de uitstraling en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Ook de andere twee referentiewoningen zijn wat type, ligging, uitstraling en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Er bestaan verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen.
15. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat het niet duidelijk is hoe de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en de referentiewoningen worden gecorrigeerd. De correcties zijn volgens hem niet terug te zien in de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er in beroep op een andere manier wordt gewaardeerd. In de initiële fase wordt de WOZ-waarde modelmatig bepaald en daarbij spelen correcties een rol, terwijl in de beroepsfase de taxatiematrix met behulp van de deskundigheid van de taxateur tot stand komt. Daarbij worden geen cijfermatige correcties voor verschillen gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vrijheid heeft om zelf te bepalen op welke manier de waarde wordt onderbouwd. Er bestaat geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren op een manier die door eiser gewenst is. Wel is het aan de heffingsambtenaar om aan de hand van zijn gekozen onderbouwing (de taxatiematrix) aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat eiser graag ziet dat de verschillen op een andere manier gecorrigeerd worden, maakt de werkwijze van de heffingsambtenaar niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie, de matige onderhoudstoestand en gedateerde voorzieningen in de woning. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld. Zo voert eiser aan dat de muren en vloeren niet zijn geïsoleerd, dat sprake is van scheurvorming, houtrot, slechte kozijnen, achterstallig schilderwerk en dat de dakkapel aan vervanging toe is. Ten aanzien van de voorzieningen voert eiser aan dat de woning beschikt over een badkamer, keuken en sanitair die gemoderniseerd moeten worden nu deze voorzieningen meer dan 35 jaar oud zijn.
17. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de matige isolatie van de woning door ervan uit te gaan dat eisers woning een energielabel F/G heeft. Dat geldt ook voor de staat van onderhoud die als ‘matig’ is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar erkent daarmee dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. De voorzieningen zijn als ‘eenvoudig/verouderd’ gekwalificeerd. Op zitting heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd dat met eenvoudig/verouderd wordt bedoeld dat een potentiële koper de voorzieningen bij aankoop zal willen vervangen. Ten aanzien van de voorzieningen is de heffingsambtenaar het dus met eiser eens dat zij vervangen dienen te worden. De rechtbank ziet dat de woning een woningwaarde per m² heeft van € 4.182,-. De woningwaarde per m² is daarmee lager dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen, waaronder die van [adres 2] en [adres 3] (respectievelijk € 4.587,- en € 4.325,-) die een gelijkwaardige staat van onderhoud, energielabel (G/F) en gelijkwaardige voorzieningen hebben. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde gebreken aan de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van referentiewoning [adres 6] een lagere waarde onderbouwt, als de heffingsambtenaar er rekening mee houdt dat deze woning luxe voorzieningen heeft, uitstekend is onderhouden en goed is geïsoleerd.
18. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar gaat in de taxatiematrix voor deze referentiewoning uit van een goede staat van onderhoud en moderne voorzieningen. Volgens de heffingsambtenaar heeft de referentiewoning een energielabel C. De rechtbank constateert dat eiser de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties en het energielabel niet heeft weersproken. De rechtbank ziet dat de referentiewoning een ruim hogere verkoopprijs per m² heeft van € 4.653,- dan de woningwaarde per m² van de woning van eiser (€ 4.182,-). Op basis van de niet nader gemotiveerde stelling van eiser ziet de rechtbank dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de verkoopprijs van deze woning een lagere WOZ-waarde onderbouwt.
20. Ook verwijst eiser naar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 7] . Deze woning is volgens eiser goed vergelijkbaar met zijn woning en het verkoopcijfer toont aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
21. De heffingsambtenaar heeft daarop in het verweerschrift gereageerd met de motivering dat [adres 8] niet is meegenomen omdat er voldoende beter geschikte referentiewoningen voorhanden waren. Hij stelt dat het een totaal uitgewoonde woning betreft waarvan het verkoopcijfer verder van de waardepeildatum is afgelegen dan de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar met zijn motivering beoogt te wijzen op [adres 7] en zij kan op basis van de motivering volgen dat deze woning buiten aanmerking is gelaten. De beroepsgrond slaagt niet.
22. Op zitting heeft eiser zijn beroepsgrond betreffende de brandgang ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet betrekken in haar oordeel.
23. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 446.000. [2]
Conclusie en gevolgen
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.