Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/944
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 396.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 26 oktober 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, [A] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een in 1990 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m² en een berging van 6 m². De woning ligt op een perceel met een oppervlakte van 207 m².
Geschil
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 350.000,-. Hij verwijst daarvoor naar een taxatierapport van 14 november 2022 dat is opgesteld door taxateurs [B] en [C] .
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd die is opgesteld door taxateur [D] op 8 mei 2023. In de taxatiematrix vergelijkt de taxateur de woning van eiser met vier andere woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] (te [woonplaats] ), [adres 3] (te [woonplaats] ), [adres 4] (te [woonplaats] ) en [adres 5] (te [woonplaats] ) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
5. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt van eiser over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Artikel 40 van Pro de WOZ
7. Eiser stelt onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat hij de heffingsambtenaar heeft verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gehanteerde referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens alleen inzicht gegeven in het onderhoud en de voorzieningen van de woning. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
8. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ aan de heffingsambtenaar heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, waaronder de grondstaffels, onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen. Dit verzoek is herhaald in het aanvullende bezwaarschrift van 3 juni 2022.
9. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door de heffingsambtenaar de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of het betreffende waardegebied. Uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen blijkt niet dat eiser tijdens de hoorzitting op 7 juni 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Wel heeft de gemachtigde van eiser per e-mail van 22 juli 2022 voor deze zaak (en voor veel meer zaken) verzocht om inzicht in de KOUDV- en liggingsfactoren, de daarvoor gehanteerde correctiepercentages, de grondstaffel, de (onderbouwing van de) indexeringspercentages en de (onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen.
10. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de heffingsambtenaar per aangetekende brief van 28 oktober 2022 correcties voor de KOUDV- en liggingsfactoren, het bijgebouwenmodel inclusief de eenheidsprijzen en de waardecorrecties voor verschillen verstrekt. Daarnaast wordt toegelicht hoe wordt omgegaan met de KOUDV- en liggingsfactoren. De onderhoudstoestand (waaronder de kwaliteit valt) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen staan op het taxatieverslag vermeld. Verder is de uitstraling waarneembaar door middel van de foto's op het verslag en zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Ook wordt toegelicht dat de grondstaffels per e-mail van 16 mei 2022 zijn verstrekt aan eiser. Per e-mail van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar nogmaals de op 16 mei 2022 gestuurde grondstaffels en het indexeringspercentage aan eiser verstuurd.
11. In de brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Volgens de rechtbank had het daarom op de weg van eiser gelegen om, als hij nog stukken miste, in reactie daarop aan te geven welke stukken ontbraken die nodig zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser dit heeft gedaan. De heffingsambtenaar mocht er dan ook redelijkerwijs van uitgaan dat eiser niet méér gegevens nodig had dan de gegevens die aan hem zijn verstrekt. De rechtbank verwijst hierbij ook naar haar uitspraak van 5 juli 2021 [1] waarin zij overweegt dat strijd met de procedurele bepalingen moet worden aangevoerd zodra dat mogelijk is. De gemachtigde van eiser had in een eerder stadium kunnen aanvoeren dat er nog gegevens ontbraken, maar heeft dit nagelaten. Deze beroepsgrond is daarom in strijd met de goede procesorde aangevoerd. De rechtbank laat de onder 7. genoemde beroepsgronden daarom buiten beschouwing.
De WOZ-waarde van de woning
12. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 396.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank legt haar oordeel hierna uit.
15. Eiser voert allereerst aan dat de woning een totale gebruiksoppervlakte van 109 m² heeft volgens het systeem van Woningweter. Daarnaast heeft eiser ter zitting aangegeven dat hij graag de bouwtekeningen, waar de heffingsambtenaar naar verwijst in het verweerschrift, had willen ontvangen.
16. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan gebruiksoppervlakte van 117 m² die door de heffingsambtenaar is aangehouden. De rechtbank acht de nauwkeurigheid van een berekening door de taxateur van de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen, hoewel deze niet zijn overgelegd, groter dan die van Woningweter. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat uit informatie op de website woningweter.nl volgt dat de nauwkeurigheid van de berekening 97% is, zodat verschillen ook gelegen kunnen zijn in de beperkte nauwkeurigheid van de gebruikte rekentool. [2] Daar komt bij dat in het eigen taxatierapport ook geen ondersteuning voor het standpunt kan worden gevonden dat de woning 109 m² groot is, omdat daarin wordt uitgegaan van een oppervlakte van de opstallen van 115 m². De beroepsgrond slaagt niet.
17. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Wat eiser in beroep verder aanvoert maakt dit oordeel niet anders.
18. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat het niet duidelijk is hoe de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en de referentiewoningen worden gecorrigeerd. De correcties zijn volgens hem niet terug te zien in de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er in beroep op een andere manier wordt gewaardeerd. In de initiële fase wordt de WOZ-waarde modelmatig bepaald en daarbij spelen correcties een rol, terwijl in de beroepsfase de taxatiematrix met behulp van de deskundigheid van de taxateur tot stand komt. Daarbij worden geen cijfermatige correcties voor verschillen gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vrijheid heeft om zelf te bepalen op welke manier de waarde wordt onderbouwd. Er bestaat geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren op een manier die door eiser gewenst is. Wel is het aan de heffingsambtenaar om aan de hand van zijn gekozen onderbouwing (de taxatiematrix) aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat eiser graag ziet dat de verschillen op een andere manier gecorrigeerd worden, maakt de werkwijze van de heffingsambtenaar niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] geen bruikbare referentiewoning is nu deze over twee volledig bruikbare verdiepingen beschikt.
20. Dat de referentiewoning beschikt over twee volledig bruikbare verdiepingen, maakt volgens de rechtbank niet dat de woning niet vergelijkbaar is. Er zijn namelijk voldoende overeenkomstige kenmerken tussen de woningen, zoals het type (hoekwoning), de ligging en het bouwjaar. Ook heeft de referentiewoning net als eisers woning een schuine kapconstructie. De beroepsgrond slaagt niet.
21. Ter zitting heeft eiser ten aanzien van de referentiewoning [adres 5] aangevoerd dat ook deze woning niet bruikbaar is nu deze beschikt over een kleinere gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte.
22. De rechtbank overweegt dat de woning voldoende vergelijkbaar is gezien de uitstraling, ligging, staat onderhoud, voorzieningen en het bouwjaar. Het verschil in gebruiksoppervlakte (117 m² tegenover 95 m²) en kaveloppervlakte (207 m² tegenover 97 m²) is bovendien niet dusdanig groot dat helemaal geen vergelijking mogelijk is. Met het verschil in kaveloppervlak is bovendien rekening gehouden gelet op de gebruikte grondstaffels. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de geschiktheid van deze referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
23. Eiser voert aan dat de woning [adres 6] goed vergelijkbaar is met zijn woning. De woning is verkocht op 3 mei 2021 voor € 373.000,- en toont volgens hem aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat deze woning niet de best bruikbare referentiewoning is. Daarnaast merkt de heffingsambtenaar op dat deze woning zelf ook niet door eiser wordt gebruikt ter onderbouwing in het eigen taxatierapport. De rechtbank komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate heeft gemotiveerd waarom de woning niet is gebruikt als referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
24. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning beschikt over een schuine kapconstructie. Hierdoor is niet de volledige gebruiksoppervlakte van de eerste verdieping bruikbaar. Met deze ondoelmatige, niet bruikbare gebruiksoppervlakte heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, aangezien de totale gebruiksoppervlakte van de woning tegen eenzelfde eenheidsprijs per vierkante meter is meegenomen in de waardering.
25. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gemotiveerd dat er sprake is van een dakkapel waardoor de verdieping wel bruikbaar is. Daarnaast heeft de taxateur ter zitting gemotiveerd dat enkel de gedeeltes van de schuine kap die hoger zijn dan 1,5 meter meetellen als gebruiksoppervlakte. De delen die minder dan 1,5 meter hoog zijn, worden niet meegenomen. Daarnaast hebben de referentiewoningen ook allemaal een schuine kap. De woning is dan ook niet minder doelmatig dan de referentiewoningen. De rechtbank kan deze motivering volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
26. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Deze voorzieningen zorgen voor een negatieve invloed op de waarde, waardoor de heffingsambtenaar de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld. Ook had de onderhoudstoestand als matig vastgesteld moeten worden, wegens het slecht onderhouden pannendak en de kozijnen die in slechte staat verkeren.
27. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de voorzieningen. Met de kwalificering ‘voldoende’, houdt de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening met de door eiser geschetste gebreken aan de woning. Voldoende houdt namelijk in dat de woning niet op peil is, maar dat onderhoud op de korte termijn niet noodzakelijk zal zijn. Daarnaast erkent de heffingsambtenaar de gedateerde staat van de voorzieningen door uit te gaan van de kwalificering ‘eenvoudig’. Gelet op de woningwaarde per m² van € 2.713,- die ruim lager is dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen (van € 2.882,- tot € 3.382,-), is er voor de rechtbank geen aanknopingspunt voor de conclusie dat met de verschillen in staat van onderhoud en voorzieningen onvoldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
28. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 350.000,-. [3]
Conclusie en gevolgen
29. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.