Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/272
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 283.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
2 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
2 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 november 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1980 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m2. De woning is gelegen op een perceel van 251 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 261.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 283.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 november 2020 voor € 208.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 23 januari 2020 voor € 229.509,-.
- [adres 4] , verkocht op 27 juni 2020 voor € 217.250,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat de onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren onvoldoende tot uiting komen in de vastgestelde waarde ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
De verkoopinformatie van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9.1
Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de verkoopinformatie van referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] niet is overlegd en eiser deze informatie niet in zijn eigen systeem heeft kunnen vinden. Eiser heeft verder aangevoerd dat zonder de verkoopinformatie niet is te controleren of deze referentiewoningen marktconforme verkopen zijn geweest. Deze referentiewoningen zijn daarom volgens eiser niet bruikbaar als onderbouwing. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft op
29 juni 2023 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 30 juni 2023 doorgestuurd naar het kantoor van gemachtigde van eiser. Uit de taxatiematrix blijkt dat er drie referentiewoningen worden gehanteerd om de waarde van de woning van eiser aannemelijk te maken, maar alleen van [adres 2] zijn iWOZ-gegevens overgelegd.
29 juni 2023 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 30 juni 2023 doorgestuurd naar het kantoor van gemachtigde van eiser. Uit de taxatiematrix blijkt dat er drie referentiewoningen worden gehanteerd om de waarde van de woning van eiser aannemelijk te maken, maar alleen van [adres 2] zijn iWOZ-gegevens overgelegd.
9.2
De rechtbank overweegt ten eerste dat iWOZ een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling is van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. Dat is alleen anders als de heffingsambtenaar in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie of als eiser aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan. In die situaties behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat hij voor [adres 3] en [adres 4] geen gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens, omdat de verkoopcijfers van deze woningen geen aanleiding hebben gegeven om te twijfelen aan de reeds in de gemeentelijke administratie opgenomen KOUDV-factoren. [adres 2] is wel gecorrigeerd en daarom heeft de heffingsambtenaar bij die woning wel gebruik gemaakt van de iWOZ-gegevens. Alleen de iWOZ-gegevens van [adres 2] zijn daarom aan de rechtbank overgelegd. De rechtbank heeft geen reden om aan deze toelichting te twijfelen. In die situatie hoefde de heffingsambtenaar dus niet ook de iWOZ-gegevens van [adres 3] en [adres 4] te overleggen. [1]
9.3
De conclusie dat de referentiewoningen niet bruikbaar zouden zijn omdat de heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens niet overlegd heeft, volgt de rechtbank ook niet. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de stelling van eiser dat zijn gemachtigde de transacties niet kan vinden in zijn systeem ook niet tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Dat de gemachtigde de referentiewoningen niet kan vinden, betekent immers niet zonder meer dat de woningen niet onder ideale omstandigheden verkocht zouden zijn en zelfs als zou worden aangenomen dat deze referentiewoningen niet onder ideale omstandigheden verkocht zouden zijn, is dat in het voordeel van eiser omdat in dat geval niet de hoogst mogelijke prijs voor de woningen zal zijn betaald. De beroepsgrond slaagt niet.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onterecht de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen van [adres 2] op een ‘2’ heeft gewaardeerd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen van [adres 2] aan de hand van het fotomateriaal uit de iWOZ-gegevens op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen van deze woning ondergemiddeld zijn. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Uit het fotomateriaal blijken namelijk geen omstandigheden waar een hogere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de staat van onderhoud, kwaliteit en de voorzieningen van [adres 2] onjuist en te laag is. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat [adres 3] is gelegen op grond met erfpacht en hier geen rekening mee is gehouden in taxatiematrix. Volgens eiser is [adres 3] daarom niet goed bruikbaar als referentiewoning. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat een woning op grond met erfpacht is gelegen geen reden is om die woning niet te hanteren als referentiewoning. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met de grond met erfpacht door de verkoopprijs van de woning te corrigeren naar de fictieve situatie dat sprake is van volle eigendom. Doordat de verkoopprijs gecorrigeerd zou moeten worden met een erfpachtcorrectie is de verkoopprijs in de fictieve situatie van volle eigendom hoger dan de situatie waar geen correctie heeft plaatsgevonden. Een correctie voor de grond met erfpacht van [adres 3] is dus ten nadele voor de WOZ-waarde van eiser. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ook [adres 5] en [adres 6] had moeten hanteren als onderbouwing. In het verweerschrift en op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat deze woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. Deze woningen zijn namelijk hoekwoningen. Alleen al om die reden begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor andere, beter vergelijkbare referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
13. Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.