Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3388
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente 1] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [gemeente 2] .
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de aanslag van 21 februari 2022 vastgesteld op € 468.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van
2 juni 2022 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. De woning van eiseres is een in 2012 gebouwde geschakelde woning met aangebouwde berging en dakterras. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m2 en een kaveloppervlakte van 158 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [gemeente 2] en één in [gemeente 3] , namelijk: [adres 3] , [adres 2] in [gemeente 2] en [adres 4] in [gemeente 3] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen waarmee de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken ouder zijn dan haar woning. De woning van eiseres komt uit het bouwjaar 2012. De referentiewoningen komen uit de jaren 2002, 2003 en 2004. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er geen vergelijkbare verkopen waren met hetzelfde bouwjaar gelegen in [gemeente 2] en/of omstreken. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat oudere woningen in feite een lagere prijs vertegenwoordigen en dat dit gunstig is voor de waarde van de woning van eiseres. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De woning van eiseres en de referentiewoningen stammen uit dezelfde bouwperiode, zodat ervan kan worden uitgegaan dat deze een vergelijkbare bouwkwaliteit hebben als de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert aan dat bij de beoordeling van de waarde van haar woning aan de hand van de referentiewoningen onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in bijgebouwen tussen haar woning en de referentiewoningen (patiowoningen). De rechtbank kan eiseres niet volgen omdat uit de taxatiematrix blijkt dat aan deze bijgebouwen verschillende waarden zijn toegekend mede afhankelijk van de grootte van de berging en de positie van de berging ten opzichte van de woning. Eiseres heeft verder niet onderbouwd dat de aan de berging toegekende waarden niet juist zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Verder voert eiseres aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van het belastingjaar 2021 € 36.000,- hoger ligt. En dat de WOZ-waarde niet vergelijkbaar is met de WOZ-waarden van de negen andere patiowoningen die in haar straat zijn gelegen.
11. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardpeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen (of de eigen woning van het jaar ervoor) kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix en de toelichting op zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot doet eiseres een beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek het meerderheidsbeginsel. Eiseres heeft negen niet-verkochte woningen aangedragen die volgens haar identiek zijn aan haar woning, maar een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning van eiseres.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. In dit geval is hier niet aan voldaan.
14. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat de lager gewaardeerde woningen aan [straat] in [woonplaats] identiek zijn aan de woning omdat er verschillen zijn in onder andere grondoppervlakte, bijgebouwen en kwaliteit. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en stelt vast dat uit de overgelegde tabel van de heffingsambtenaar dat de woningen verschillen wat betreft woonoppervlakte, perceelgrootte en de hoeveelheid aan- en bijgebouwen. Eiseres maakt niet aannemelijk dat er wél sprake is van volledig gelijke gevallen. Gelet op voornoemde verschillen is er dus geen sprake van identieke woningen en is de bestreden uitspraak op bezwaar ook niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Fijnheer, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.