Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10502553 UC EXPL 23-3241 SV/40160
Vonnis van 22 november 2023
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. L.S. van Dis,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. Bouter.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 6 producties
- de conclusie van antwoord tevens houdende akte inbreng producties, met 9 producties
- de mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2023. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, mr. Van Dis. [gedaagde] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. Bouter. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en gereageerd op elkaars standpunten. [eiser] heeft zijn vordering verminderd met € 750,-. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Aan het einde van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
Partijen zijn met elkaar in overleg geweest met als doel een huurovereenkomst aan te gaan. [gedaagde] heeft [eiser] daartoe een concept-huurovereenkomst toegezonden, waarin staat dat [gedaagde] het appartement aan de [adres] in [plaats] (het appartement) met ingang van 1 maart 2023 voor een jaar verhuurt aan [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde] , voor het tot stand komen van de huurovereenkomst, op 26 januari 2023 een borg van € 2.100,- betaald. De concept-huurovereenkomst is niet door beide partijen getekend. Op 12 februari 2023 hebben partijen afgesproken de overeenkomst te ontbinden en dat [gedaagde] de borg zou terugbetalen. [gedaagde] heeft [eiser] op 12 maart 2023 € 750,- terugbetaald. De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] op 21 april 2023 verzocht de borg van € 2.100,- terug te betalen. [gedaagde] heeft dit (resterende) bedrag niet betaald.
2.2.
[eiser] vordert in deze procedure – na vermindering van eis – de veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.350,-, de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [eiser] stelt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden, waardoor er een ongedaanmakingsverplichting rust op [gedaagde] om de borg terug te betalen.
2.3.
[gedaagde] bestrijdt niet dat de overeenkomst met [eiser] is ontbonden, maar stelt dat aan de ontbinding voorwaarden zijn verbonden, namelijk dat de door hem gemaakte kosten, waaronder de kosten van leegstand van het appartement over maart 2023, voor rekening van [eiser] komen. [gedaagde] heeft die kosten verrekend met de borg. [gedaagde] is het ook niet eens met de gevorderde buitengerechtelijke kosten omdat die kosten niet volgens de wettelijke eisen zijn gevorderd. [gedaagde] verzoekt daarom de vordering af te wijzen en [eiser] in de proceskosten te veroordelen.
3.De beoordeling
3.1.
De What’s app-correspondentie die partijen op 11 en 12 februari 2023 met elkaar hebben gevoerd, luidt – voor zover van belang – als volgt:
[za 11 feb. 10:41 [gedaagde (voornaam)] ( [gedaagde] ) aan [eiser] ]:
“.. Als jullie het allemaal zo spannend vinden wil ik ook best de borg terugstorten. Dan ontbinden we het overeenkomst. ..”
[zo 12 feb. 15:03 [eiser] aan [gedaagde (voornaam)] ( [gedaagde] )]:
“Oké [gedaagde (voornaam)] , dan kies ik ervoor om de borg terug te ontvangen en gaan we geen huurovereenkomst aan, beter zo. ..”
[zo 12 feb. 16:50 [gedaagde] aan [eiser (voornaam)] ( [eiser] )]:
“We zullen zien wanneer [A (voornaam)] een nieuwe huurder vindt. De leegstand is voor jouw rekening”
[ma 13 feb. 10:04 [gedaagde] aan [eiser (voornaam)] ( [eiser] )]:
“ [eiser (voornaam)] , je moet dan wel de huurovereenkomst opzeggen per 1 april as. Anders blijft ie gewoon doorlopen”
3.2.
Hieruit blijkt dat [gedaagde] op 11 februari 2023 heeft aangeboden de huurovereenkomst te ontbinden en daarna de borg terug te storten. [eiser] heeft dit aanbod op 12 februari 2023 aanvaard. Door dit aanbod en de aanvaarding daarvan is een overeenkomst tot beëindiging van de (voorgenomen) huurovereenkomst tot stand is gekomen. Uit het bericht van 11 februari 2023 blijkt niet dat [gedaagde] bij zijn aanbod op 11 februari 2023 (opschortende) voorwaarden heeft gesteld. [gedaagde] heeft pas na het tot stand komen van de beëindigingsovereenkomst, in de twee latere app-berichten op 12 en op 13 februari 2023, nadere eisen gesteld, door te wijzen op de kosten van leegstand en de opzegtermijn. Deze nadere eisen maken echter geen onderdeel uit van de beëindigingsovereenkomst, omdat [eiser] het aanbod van [gedaagde] om de overeenkomst te ontbinden, zonder extra voorwaarden, al had aanvaard. Uit de beëindigingsovereenkomst volgt dat [gedaagde] de borg aan [eiser] moet terugbetalen.
3.3.
Op de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] aangevoerd dat [gedaagde] het appartement per 1 maart 2023 niet direct aan een andere huurder heeft verhuurd, omdat hij niet zeker wist of hij met [eiser] inderdaad geen huurovereenkomst had. De kantonrechter overweegt hierover dat als het bericht van [eiser] van 12 februari 2023 voor hem al onduidelijk zou zijn geweest, [gedaagde] dit bij [eiser] had kunnen navragen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, zodat deze eventuele onduidelijkheid over het bestaan van een huurovereenkomst met [eiser] voor zijn rekening en risico komt.
3.4.
De door [eiser] aan [gedaagde] betaalde borg bedraagt € 2.100,-, daarvan heeft [gedaagde] in maart 2023 al € 750,- terugbetaald. De kantonrechter zal het nog openstaande bedrag aan borg van € 1.350,-, dat na vermindering van eis is gevorderd, volledig toewijzen. De hierover gevorderde wettelijke rente, die op zichzelf niet bestreden is, zal worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, 9 mei 2023.
3.5.
[eiser] heeft voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verwezen naar de aanmaning in de e-mail aan [gedaagde] van 21 april 2023. [gedaagde] heeft hiertegen onder meer aangevoerd dat hij is aan te merken als natuurlijk persoon en dat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro omdat er geen geldige 15-dagenbrief is verstuurd. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] toegelicht dat [gedaagde] één of twee panden bezit, en vijf of zes zelfstandige woonruimten verhuurt, waardoor hij voor de buitengerechtelijke kosten moet worden aangemerkt als consument. [eiser] stelt dat [gedaagde] kennelijk meerdere panden in de verhuur heeft en uit de wijze waarop hij zich presenteert, blijkt dat hij zakelijk verhuurt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] , zijnde een natuurlijk persoon, de beëindigingsovereenkomst niet als consument is aangegaan. Voor toewijzing van de door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten moet daarom op grond van artikel 6:96 lid 5 en Pro lid 6 BW aan de nadere regels van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit) worden voldaan. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, al omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld. Ook voldoet de formulering van de betalingstermijn in de aanmaning niet aan de eisen zoals die zijn gesteld door de Hoge Raad (HR 25 november 2016,
ECLI:NL:HR:2016:2704).
ECLI:NL:HR:2016:2704).
3.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- verschotten € 0,71
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde €
398,00(2 punten x tarief € 199,00)
398,00(2 punten x tarief € 199,00)
Totaal € 484,71
Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
3.7.
De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna in de beslissing is weergegeven.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.350,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2023 tot de voldoening;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 484,71, waarin begrepen € 398,- aan salaris gemachtigde;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 99,50 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.