Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1629
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2023 in de zaak tussen
[eiseres] BV, uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. S.P.M. Schaap),
en
de gemeenteraad van de gemeente Nieuwegein
(gemachtigde: drs. M. Broersma).
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van een kantoorpand op het perceel [adres] in [plaats] .
2. De gemeenteraad van Nieuwegein (de raad) heeft het gebied [adres] in [plaats] aangewezen als toekomstig gebied voor wonen met aanverwante voorzieningen. Op het perceel van eiseres is een voorkeursrecht in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd. Eiseres is het er niet mee eens dat het voorkeursrecht op haar perceel is gevestigd. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen het raadsbesluit tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht.
Procesverloop
3. Met het besluit van 26 april 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwegein het gebied [adres] in [plaats] voorlopig aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.
4. Bij besluit van 23 juni 2022 heeft de raad het voorkeursrecht definitief gevestigd op het hiervoor genoemde gebied.
5. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt. Met de beslissing op bezwaar van 1 februari 2023 (het bestreden besluit) is het bezwaar ongegrond verklaard.
6. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. De raad heeft een verweerschrift ingediend.
7. De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de raad.
8. De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting vervolgens geschorst en de raad in de gelegenheid gesteld de Omgevingsvisie Nieuwegein en de onderliggende stukken over te leggen, waarop de raad zich heeft gebaseerd bij het vestigen van het voorkeursrecht.
9. De raad heeft op 2 oktober 2023 de gevraagde stukken overgelegd en daarbij een nadere toelichting gegeven. Eiseres is in de gelegenheid gesteld te reageren op de ingediende stukken. Zij heeft op 9 oktober 2023 van die gelegenheid gebruik gemaakt. De raad heeft hierop op 19 oktober 2023 nog een reactie gegeven.
10. Partijen hebben ermee ingestemd om geen tweede zitting te houden. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten op 24 november 2023.
Het geschil
11. De rechtbank beoordeelt of de raad het voorkeursrecht op het perceel van eiseres heeft mogen vestigen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
12. Eiseres voert aan dat het van toepassing zijnde bestemmingsplan Batau (het bestemmingsplan) woningbouw al mogelijk maakt. Vestigen van een voorkeursrecht is in dit geval niet mogelijk omdat de huidige bestemming van het perceel niet afwijkt van de toegedachte bestemming. Artikel 12.2.1 onder c, van het bestemmingsplan, dat inhoudt dat het bestaande aantal woningen niet mag worden vergroot, is een evidente fout. Dit voorschrift maakt dat de woonbestemming niet uitvoerbaar is en daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. De raad maakt op oneigenlijke wijze gebruik van de bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen, nu de realisatie van de woonbestemming feitelijk al jaren wordt tegengehouden door het gemeentebestuur van Nieuwegein. Eiseres voert verder aan dat op zijn minst moet worden toegelicht waarom in dit geval moest worden overgegaan tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit past volgens eiseres in de toekomstige lijn voor het vestigen van een voorkeursrecht onder de Omgevingswet waarbij het bestuursorgaan moet motiveren en een evenredige belangenafweging moet maken. Eiseres concludeert dat de besluitvorming in strijd is met het motiveringsbeginsel en dat misbruik wordt gemaakt van de bevoegdheid.
Toetsingskader
13. De rechtbank overweegt dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid van de raad gaat. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) dient het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, door de rechter terughoudend te worden getoetst. [1]
14. Op grond van artikel vier, eerste lid, onder a, van de Wvg komen voor aanwijzing in aanmerking gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.
Beoordeling door de rechtbank
15. Op de gronden van eiseres waarop het voorkeursrecht is gevestigd, rustte op grond van het vorige bestemmingsplan de bestemming kantoren. De (kantoor)gebouwen staan inmiddels leeg. Aan deze gronden is op grond van het bestemmingsplan de bestemming ‘woongebied’ toegekend. Artikel 12.2.1 onder c, van de planregels bepaalt dat het bestaande aantal woningen niet mag worden vergroot. Deze bepaling in de planregels maakt het realiseren van de beoogde bestemming niet uitvoerbaar. De raad heeft ter zitting toegelicht dat het de bedoeling is de planregels van het bestemmingsplan aan te passen zodat de beoogde bestemming op deze locatie kan worden gerealiseerd. Hiervoor zal de raad een postzegelplan vaststellen voor de locatie. Nu realisatie van de toegedachte bestemming op grond van het huidige bestemmingsplan niet mogelijk is, heeft de raad ervoor gekozen om het voorkeursrecht op grond van de structuurvisie te vestigen. De rechtbank kan – gelet op de door de raad gegeven toelichting – volgen waarom in dit geval het voorkeursrecht in afwijking van artikel 3 van de Wvg, op grond van de structuurvisie (artikel 4 van de Wvg) is gevestigd.
16. De rechtbank is van oordeel dat wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor het vestigen van het voorkeursrecht als bedoeld in artikel 4 van de Wvg.
De aanwijzing van het perceel [adres] als woningbouwlocatie volgt uit de kaart die in de als structuurvisie vastgestelde Omgevingsvisie Nieuwegein (de structuurvisie) is opgenomen (op pagina 52-53). Uit de kaart blijkt dat het perceel [adres] ligt binnen het gebied waarvoor het Woningbouwprogramma 2017-2030 geldt. Aan de hand van de kaart is duidelijk dat het perceel valt binnen de voorziene woningbouwlocaties van de structuurvisie. Bovendien wordt in het Woningbouwprogramma verwezen naar een bijlage 1a ‘Kansrijke woningbouwlocaties’, waarop het perceel is aangeduid met nummer 12. Daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank in de structuurvisie duidelijke aanwijzingen gegeven voor de toegedachte bestemming van het perceel. Anders dan eiseres betoogt, moet onder gebruik in de zin van artikel 4 van de Wvg worden verstaan het daadwerkelijke feitelijke gebruik en niet het toegestane gebruik op grond van het bestemmingsplan. [2] Nu het kantoorgebouw op dit moment leeg staat, wijkt het feitelijke gebruik af van het toegedachte gebruik van het perceel voor wonen.
17. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor het oordeel dat door het vestigen van het voorkeursrecht de raad misbruik van zijn bevoegdheid heeft gemaakt. Daarbij benadrukt de rechtbank dat het vestigen van het voorkeursrecht niet betekent dat eiseres haar plannen om het perceel zelf te ontwikkelen voor woningbouw niet zou kunnen realiseren. Nu de raad ter zitting heeft toegelicht dat er voor het perceel een postzegelplan zal worden vastgesteld, staat het eiseres vrij om na vaststelling hiervan een nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen. Het vestigen van een voorkeursrecht belet die mogelijkheid niet.
18. De beroepsgrond van eiseres dat de besluitvorming van de raad in strijd is met het motiveringsbeginsel slaagt evenmin. In het als bijlage bij het raadsbesluit opgenomen raadsvoorstel is helder uiteengezet waarom ervoor is gekozen om een voorkeursrecht op het perceel te vestigen. Daarbij heeft een rol gespeeld dat eiseres tot nu toe geen omgevingsvergunning heeft verkregen voor het realiseren van woningbouw omdat de (laatste) aanvraag buiten behandeling is gesteld vanwege informatie uit Bibob-onderzoeken. Deze beslissing is inmiddels onherroepelijk. Aldus is de situatie nu dat gedurende enkele jaren het pand in handen is van een partij die volgens de gemeente niet in aanmerking komt om het pand te kunnen ontwikkelen. Om deze impasse te kunnen doorbreken en de regie in dit plangebied te pakken, met als doel om uiteindelijk ter plaatse woningbouw te kunnen realiseren, heeft de raad het voorkeursrecht gevestigd. De rechtbank kan deze motivering volgen. Voor zover eiseres betoogt dat er bij het vestigen van het voorkeursrecht onvoldoende rekening is gehouden met haar belangen, wijst de rechtbank op de rechtspraak van de Afdeling. [3] Hieruit volgt dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. [4] Eiseres heeft niet onderbouwd welk belang daarnaast nog had moeten worden afgewogen. De raad heeft in redelijkheid aan het algemeen belang dat met de vestiging van het voorkeursrecht is gediend, een groter gewicht kunnen toekennen dan aan het individuele belang van eiseres.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.