ECLI:NL:RBMNE:2023:7568

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10341271 \ UC EXPL 23-1155

Vonnis van 1 november 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.J.C. van Haren.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 februari 2023;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief van 1 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] heeft van 1 juni 2017 tot en met 31 december 2019 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] in [plaats] gehuurd (hierna: de benedenverdieping). Bij aanvang van de huur heeft [eiser] een waarborgsom van € 2.100,00 betaald aan [gedaagde] .

2.2.

Vervolgens heeft [eiser] van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2021 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres 2] in [plaats] gehuurd (hierna: de bovenverdieping). De huurprijs bedroeg € 775,00 per maand. Ook betaalde [eiser] een voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten (de servicekosten) van € 75,00 per maand.

2.3.

[eiser] heeft [gedaagde] verzocht om een afrekening van de servicekosten over de jaren 2020 en 2021. [gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan, althans [eiser] is het niet eens met het overzicht dat [gedaagde] heeft gestuurd. [eiser] vordert daarom in deze procedure (in conventie), nadat hij zijn eis heeft gewijzigd, een verklaring voor recht dat de werkelijke servicekosten over zowel 2020 als 2021 € 210,97 bedroegen. In het verlengde daarvan vordert hij terugbetaling van het door hem te veel betaalde deel van de voorschotten, omdat hij meent dat de werkelijke servicekosten lager zijn dan wat hij aan voorschotten betaald heeft. [eiser] vordert tot slot nog betaling van het resterende gedeelte van de waarborgsom van € 642,82, omdat [gedaagde] dat deel van de waarborgsom niet heeft terugbetaald na beëindiging van de huur.

2.4.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Volgens [gedaagde] zijn de werkelijke servicekosten niet lager dan de betaalde voorschotten, maar juist hoger. [gedaagde] vordert daarom dat [eiser] het resterende bedrag aan werkelijke servicekosten betaalt (zie hierna). Daarnaast heeft [gedaagde] het bedrag van € 642,82 ingehouden op de waarborgsom, omdat hij kosten heeft moeten maken om het keukenblad te herstellen en de cv-ketel schoon te maken.

2.5.

[gedaagde] vordert in reconventie betaling door [eiser] van de volgende bedragen:

€ 1.282,47 ter zake de te weinig betaalde servicekosten voor de benedenverdieping;
€ 1.206,24 ter zake de te weinig betaalde servicekosten voor de bovenverdieping;
€ 7.134,50 aan schadevergoeding bestaande uit herstelkosten van de benedenverdieping;
€ 415,35 aan reinigingskosten van de cv-ketel.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de benedenverdieping niet naar behoren opgeleverd, en heeft [gedaagde] kosten moeten maken om meerdere schades, zoals gaten in de muren en in het zijpaneel van de keuken, te herstellen en om schoon te maken.

2.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Hierna worden de vorderingen in conventie en de eis in reconventie, voor zover dat mogelijk is, samen behandeld.

Servicekosten 2020 en 2021

3.2.

Partijen hebben ten eerste discussie over de hoogte van de werkelijke servicekosten. [gedaagde] heeft aan [eiser] een overzicht verstrekt van de servicekosten die naar zijn mening bij [eiser] in rekening mogen worden gebracht. Het gaat om de kosten voor:

de wasmachine;
de stoffering van de trap;
de keuken;
de massief eiken vloer;
de rolgordijnen;
de cv-ketel;
de brandblusser;
de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte;
en de glazenwasser.

3.3.

Voor de vraag of [gedaagde] deze kosten in rekening mag brengen bij [eiser] , is van belang wat zij hierover in de huurovereenkomst hebben afgesproken. [gedaagde] mag immers alleen die kosten in rekening brengen die partijen zijn overeengekomen. In artikel 7 van de huurovereenkomst met betrekking tot de bovenverdieping staat dat [gedaagde] als verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:

de vloer;
de keuken en badkamer apparatuur (vloer, koelkast met vriesvak, vaatwasser, oven, 4 pits kookplaat en wasmachine);
en de lampen aan het plafond en de verplichting in de tuin.

Voor alle zaken en diensten die hier niet vermeld zijn, mag [gedaagde] geen servicekosten in rekening brengen. [gedaagde] mag dus voor de stoffering van de trap, de rolgordijnen, de cv-ketel, de brandblusser, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte en de glazenwasser geen servicekosten in rekening brengen. [gedaagde] heeft nog gesteld dat de kosten voor de glazenwasser, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte en (de schoonmaak van) de cv-ketel volgens het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie mogen worden doorberekend aan de huurder, ook wanneer deze niet expliciet zijn overeengekomen, maar dat is niet juist. Uit paragraaf 2.3.1 van het Beleidsboek Servicekosten volgt duidelijk dat de verhuurder en de huurder moeten zijn overeengekomen dat de kosten voor rekening van de huurder komen.

3.4.

De vloer staat wel vermeld in artikel 7 van de huurovereenkomst. [gedaagde] mag hiervoor dus servicekosten in rekening brengen, wat ook niet door [eiser] is betwist. [eiser] betwist wel de hoogte van het bedrag dat [gedaagde] in rekening heeft gebracht en heeft een andere berekening gemaakt. [gedaagde] heeft deze berekening onvoldoende weersproken. [eiser] heeft verwezen naar een vonnis van 14 juni 2023 van deze rechtbank in een soortgelijke zaak, waarbij de jaarlijkse servicekosten voor de vloer zijn vastgesteld op 10% aan afschrijvingskosten. [gedaagde] heeft kennelijk 100 m2 aan eiken houten vloer gekocht voor € 6.219,40, waarvan 27 m2 voor de bovenverdieping is gebruikt. Daar waren partijen het tijdens de mondelinge over eens. Dat betekent dat de totale kosten van de eiken vloer op de bovenverdieping vastgesteld worden op € 1.679,24 (= (€ 6.219,40 / 100) x 27). De jaarlijkse servicekosten voor de bovenverdieping worden aan de hand daarvan vastgesteld op € 167,92 (10% van € 1.679,24).

3.5.

De in het overzicht van [gedaagde] vermelde kosten voor de keuken zijn niet door [eiser] verschuldigd. [gedaagde] mag op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst weliswaar servicekosten in rekening brengen voor bepaalde keukenapparaten, maar de door [gedaagde] opgevoerde kosten zien op vervanging van de gehele keuken inclusief inbouwapparatuur. Bij aanvang van de huur was een keuken met inbouwapparatuur in het gehuurde aanwezig. Vaste rechtspraak is dat in dat geval de kale huurprijs al een vergoeding bevat voor de keuken en de inbouwapparatuur. [gedaagde] kan hiervoor dan niet (ook) via de servicekosten een vergoeding in rekening brengen. Hoewel [gedaagde] nog heeft gewezen op een brief van een keukenspecialist waarin staat dat een keuken een roerend goed is en een keuken via schroefverbindingen aan elkaar wordt gemonteerd, leidt dit niet tot een andere conclusie. Een keuken is roerend tot het moment dat die is ingebouwd; na inbouw is een keuken onderdeel van het onroerend goed.

3.6.

De wasmachine staat vermeld in artikel 7 van de huurovereenkomst. [gedaagde] mag hiervoor dus servicekosten in rekening brengen. [eiser] en [gedaagde] zijn het er over eens dat [gedaagde] elk jaar 10% van de afschrijvingskosten hiervan in rekening mag brengen. De wasmachine kostte € 554,50. Dat betekent dat [gedaagde] voor de wasmachine een bedrag van € 55,45 (10% van € 554,50) aan jaarlijkse servicekosten in rekening mag brengen.

3.7.

Gezien het voorgaande, worden de werkelijke servicekosten voor 2020 en 2021 vastgesteld op in totaal € 223,37 (€ 167,92 + € 55,45) per jaar. De door [eiser] gevraagde verklaringen van recht worden met inachtneming van dat bedrag toegewezen. Hieruit volgt dat [eiser] in 2020 en 2021 een te hoog bedrag aan voorschotten heeft betaald. Hij betaalde namelijk in totaal € 900,00 per jaar, wat betekent dat hij € 676,63 te veel heeft betaald in zowel 2020 als 2021. [gedaagde] moet in het kader van de afrekening van de servicekosten over 2020 en 2021 daarom € 1.353,26 aan [eiser] terugbetalen. De vordering in reconventie van [gedaagde] van de te weinig betaalde servicekosten voor het gehuurde wordt afgewezen.

Servicekosten 2017-2019

3.8.

[gedaagde] vordert in reconventie ook de te weinig betaalde servicekosten over de periode van juni 2017 tot en met december 2019 waarin [eiser] de benedenverdieping huurde. [eiser] beroept zich ten onrechte op de vervaltermijn zoals die staat genoemd in artikel 7:260 BW. Die vervaltermijn geldt namelijk niet in het geval van geliberaliseerde huur, omdat artikel 7:260 BW niet genoemd staat in artikel 7:247 BW. De servicekosten die [gedaagde] voor de benedenverdieping in rekening heeft gebracht zijn echter dezelfde als die hierboven zijn besproken en in die huurovereenkomst zijn geen andere servicekosten overeengekomen. Ook hiervoor geldt dat [eiser] een hoger bedrag aan voorschotten heeft betaald, en dus niet te weinig heeft betaald. Deze vordering van [gedaagde] wordt daarom ook afgewezen.

Oplevering benedenverdieping: de waarborgsom en schadevergoeding

3.9.

[gedaagde] stelt dat [eiser] de benedenverdieping bij het einde van de huurovereenkomst in ontoelaatbare toestand heeft achtergelaten. Daarom heeft [gedaagde] na beëindiging van de huurovereenkomst van de bovenverdieping de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 2.100,00 verrekent met door hem gestelde herstel- en schoonmaakkosten van € 642,80, bestaande uit kosten voor de aanschaf van een nieuw werkblad voor de keuken en schoonmaakkosten voor de cv-ketel. Ook vordert [gedaagde] daarnaast een bedrag van € 1.169,80 aan kosten voor het vervangen van rolgordijnen, een bedrag van € 415,35 voor het reinigen van de luchtkanalen van de cv-ketel en een bedrag van € 5.965,00 aan diverse herstel- en schoonmaakkosten zoals die op de factuur van 2 maart 2020 staan vermeld:

wegwerken gaten in de muren;
ramen voorzijde woning herstellen en schilderen;
houten vloer geheel herstellen en lakken in verband met kleur verschillen;
nieuwe zijpanelen plaatsen keuken;
herstellen badkamertegels;
tuin opruimen en schoonmaken.

De vraag is of [eiser] deze (vermeende) herstel- en schoonmaakkosten aan [gedaagde] verschuldigd is.

3.10.

Partijen hebben bij aanvang van de huur van de benedenverdieping een check-in rapport opgesteld. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW is de huurder in dat geval verplicht om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving (het check-in rapport) is aanvaard. Indien de huurder die verplichting niet nakomt, dan heeft de verhuurder in beginsel recht op schadevergoeding.

3.11.

Uit de WhatsApp-conversatie tussen [eiser] en [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] [eiser] op een aantal schadepunten heeft gewezen. Op 9 januari 2020 heeft [gedaagde] namelijk het volgende bericht gestuurd aan [eiser] : “
Goedemiddag ik was gisteren bij de [adres 1] begane grond en ben een beetje geschrokken van de gaten die in de muur en bij het keukenpaneel geboort zijn. Ik zou het zeer op prijs stellen dat het op de 1eerste verdieping dit ook niet plaats vind, want dan ga ik het stucwerk vergoeden. Ik mis een lamp in de woonkamer en de brandmelders zijn er af gehaald. (…) In de tuin is de linkertuinlamp denk ik “gebroken”. (…)”. [eiser] heeft hierop gereageerd met het volgende: “
Hoi, ik zal in mijn nieuwe woning minimaal boren in de muur. Lamp ligt in de rechter inbouwkast. Één van de brandmelders ook. De tuin lamp is door een kat gesloopt. (…)”.

3.12.

Op 15 januari 2020 heeft [gedaagde] [eiser] nogmaals via WhatsApp een bericht gestuurd: “
Dag [eiser] ik stuur je een paar foto’s van de situatie. De gaten in de muren zijn duidelijk nog zichtbaar, de keukenkast is erg vervuild en het zeepbakje van de wasmachine is heel erg beschimmeld en de wasmachine deur ook en de gaten in de zijpanelen. Je begrijpt en daar hebben we het even over gehad dat ik niet blij ben met de situatie. (…)”. [eiser] heeft hierop het volgende geantwoord: “
Hoi [gedaagde] , ik heb het niet achtergelaten zoals ik zou willen. Ik beloof dat ik dit niet herhaal wanneer ik deze woning verlaat. De haast waarin wij verhuisd zijn is geen excuus, wel een reden. Nogmaals gaat niet weer gebeuren”.

3.13.

Uit deze WhatsApp-berichten volgt dat [eiser] van de schadepunten waar herstelkosten voor in rekening zijn gebracht, in ieder geval is gewezen op de gaten in de muren en in de zijpanelen van de keuken en dat [eiser] deze schade ook heeft erkend. [gedaagde] heeft echter niet gezegd dat [eiser] dit moest gaan herstellen. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] hem die mogelijkheid heeft geboden. Uit de WhatsApp-berichten blijkt vooral dat [gedaagde] [eiser] er op wijst dat [eiser] de bovenverdieping niet op deze manier kan opleveren en dat [gedaagde] in dat geval (wel) kosten hiervoor in rekening zal brengen. [gedaagde] heeft ook niet eerder dan na het beëindigen van de huur van de bovenverdieping, dus 2 jaar na de oplevering van de benedenverdieping, deze kosten bij [eiser] in rekening gebracht door een deel hiervan te verrekenen met de waarborgsom. Indien [gedaagde] vond dat [eiser] deze kosten moest betalen, had hij [eiser] hier eerder op moeten wijzen. Gezien deze omstandigheden had [eiser] erop mogen vertrouwen dat de oplevering van de benedenverdieping destijds akkoord was.

3.14.

Voor de overige schadepunten waar herstel- en schoonmaakkosten voor in rekening zijn gebracht, verwijst [gedaagde] naar een rapport van de opleveringsinspectie van 9 januari 2020. De schadepunten staan in het rapport genoemd, maar niet is gebleken dat [eiser] hiervan op de hoogte is gesteld. Het rapport is namelijk niet door [eiser] ondertekend en [eiser] betwist dat hij dit rapport eerder dan in deze procedure heeft ontvangen. Op het rapport staat ook dat het is opgemaakt op 7 juli 2022, dus 2,5 jaar later. Aangezien niet kan worden vastgesteld of [eiser] dit rapport eerder dan 7 juli 2022 heeft ontvangen en kennis had kunnen nemen van de schadepunten op de benedenverdieping, moet worden geconcludeerd dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om de schadepunten te herstellen.

3.15.

Omdat [eiser] niet tijdig is gewezen op de schadepunten en niet in de gelegenheid is gesteld om deze te herstellen, had [eiser] erop mogen vertrouwen dat de oplevering van de benedenverdieping akkoord was. [eiser] is de kosten die [gedaagde] ruim 2 jaar later in het kader van die oplevering bij hem in rekening heeft gebracht dan ook niet verschuldigd.

3.16.

[gedaagde] heeft bij [eiser] een bedrag van € 526,67 in rekening gebracht voor het reinigen van de luchtkanalen van de cv-ketel, waarvan € 111,32 op de waarborgsom in mindering is gebracht en het overige in reconventie wordt gevorderd. [gedaagde] verwijst hiervoor naar artikel 18 van de huurovereenkomst. Daarin staat dat de huurder er rekening mee dient te houden dat (onder andere) het schoonmaken van de cv-installatie voor rekening van de huurder komt. Het schoonmaken van de cv-ketel is iets anders dan het reinigen van de luchtkanalen, zodat dit niet voor rekening van de huurder komt. Dat volgt ook niet uit artikel 18 van de huurovereenkomst. Deze kosten dienen dus voor rekening van [gedaagde] als verhuurder te blijven. [eiser] hoeft deze kosten niet te betalen.

3.17.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] het resterende deel van de waarborgsom van € 642,80 aan [eiser] moet terugbetalen. De door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding en de gevorderde kosten voor het reinigen van de cv-ketel worden afgewezen.

Wettelijke rente

3.18.

[eiser] vordert de wettelijke rente over het resterende deel van de waarborgsom. Op grond van de huurovereenkomst moet de verhuurder uiterlijk één maand na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom aan de huurder terugbetalen. [gedaagde] had dus uiterlijk 1 februari 2022 de (resterende) waarborgsom moeten terugbetalen en is per die datum in verzuim. De wettelijke rente over € 642,80 wordt daarom per 1 februari 2022 toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.19.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, maar niet is gebleken dat hij een aanmaning aan [gedaagde] heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

3.20.

[gedaagde] heeft zowel in conventie als in reconventie ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De kosten in conventie aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 130,66

- griffierecht € 244,00

- salaris gemachtigde € 398,00 (2 punten x tarief € 199,00)

- nakosten €
99,50

Totaal € 872,16

3.21.

Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie, worden

de kosten in reconventie aan de zijde van [eiser] begroot op € 198,00 (0,5 punt x tarief € 396,00)

3.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

verklaart voor recht:

dat de werkelijke servicekosten voor 2020 in totaal € 223,37 bedragen; en
dat de werkelijke servicekosten voor 2021 in totaal € 223,37 bedragen;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de te veel betaalde servicekosten van € 1.353,26;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de resterende waarborgsom van € 642,80, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 1 februari 2022 tot de dag van volledige betaling;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 872,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na aanschrijving hiertoe tot aan de dag van volledige betaling;

4.6.

verklaart de veroordelingen onder 4.2, 4.3, 4.4 en 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

4.8.

wijst de vordering af;

4.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 198,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na aanschrijving hiertoe tot de dag van volledige betaling;

4.10.

verklaart de veroordeling onder 4.9 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken door mr. O.P. van Tricht op 1 november 2023.