ECLI:NL:RBMNE:2023:7740

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/548877 / HA ZA 22-622

Vonnis in incident van 1 maart 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat mr. P.J.B. van Deurzen te 's-Gravenhage,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden in de hoofdzaak,

verweerders in het incident,

advocaat mr. A.T. de Putter te Ede (provincie Gelderland).

Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding tevens houdende de incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening
de incidentele conclusie van antwoord
de akte uitlaten in het incident van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2.De feiten in het incident

2.1.

[eiseres] heeft op 6 oktober 2020 met [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ) een overeenkomst gesloten tot het ontwikkelen van 28 eengezinswoningen aan de [straat] in [plaats] (hierna: het project). Dit project zag op de bouw van woningen op grond die in eigendom was van [gedaagde sub 2] .

2.2.

In het kader van uitvoering van dit project hebben de beoogde eigenaren van de nieuwe woningen (hierna: de kopers) drie soorten overeenkomsten gesloten:

koopovereenkomsten met [gedaagde sub 2] met betrekking tot de percelen grond,
ontwikkelovereenkomsten met [onderneming] en
aannemingsovereenkomsten met [eiseres] .

2.3.

In maart 2022 - na verkrijging van de benodigde Woningborg Certificaten - heeft [gedaagde sub 2] de percelen grond notarieel geleverd aan de kopers.

2.4.

In juni 2022 heeft [eiseres] aan de kopers meegedeeld dat de opschortende voorwaarde (die in de aannemingsovereenkomsten stond) dat het perceel binnen 9 maanden na ondertekening bouwrijp zou zijn, niet was vervuld en dat daardoor de aannemingsovereenkomsten niet tot stand waren gekomen.

2.5.

Op 14 juli 2022 hebben de partijen bij deze procedure, samen met [onderneming] en de kopers in het kader van een mediation de volgende afspraken gemaakt:

1. Dit betreft een afspraak op hoofdlijnen die nog nader zal worden uitgewerkt;

2. [gedaagde sub 2] betaalt aan [eiseres] een aanvullende vergoeding EUR 280.000,- exclusief BTW, zijnde 338.800 inclusief BTW;

3. De afspraak in artikel 2 zal Pro zodanig worden uitgewerkt opdat Woningborg haar planacceptatie (incl. afgifte certificaten) gestand doet;

4. Partijen stellen vast dat nog een tekort resteert van EUR 300.000,- inclusief BTW t.o.v. de begroting d.d. 30 juni 2022 (PP [partijen; toevoeging rechtbank] genoegzaam bekend);

5. [eiseres] is sowieso bereid EUR 150.000,00 incl. BTW voor haar rekening te nemen;

6. PP spreken af dat resterende EUR 150.000,00 ten laste van kopers zal worden gebracht;

7. PP hebben met kopers de afspraak gemaakt dat zij de notaris aansprakelijk houden voor de door hen geleden schade en zullen deze aansprakelijkheidsvordering cederen aan [eiseres] en [gedaagde sub 1] in privé;

8. Ten aanzien van de aansprakelijkstelling vd notaris spreken [eiseres] en [gedaagde sub 1] in privé af dat zij ieder voor 50 % bijdragen in het risico dat de vordering op de notaris niet te gelde wordt gemaakt.
In dat laatste geval geldt dat [gedaagde sub 1] i.p. aan [eiseres] een bedrag van maximaal EUR 75.000,00 betaalt;
Voor alle duidelijkheid spreken PP af dat dit bedrag à EUR 150.000,00 niet effectief ten laste van kopers wordt gebracht;

9. Partijen komen overeen dat deze afspraken in een addendum bij de aannemingsovereenkomsten met kopers een regeling vinden.

10. Partijen zullen Woningborg informeren dat een nieuwe financiële afspraak is gemaakt overeenkomstig de projectovereenkomst op basis waarvan Woningborg het project heeft geaccepteerd;

11. In geval Woningborg de eerdere acceptatie intrekt danwel nadere voorwaarden stelt, treden PP in overleg om in lijn met deze overeenkomst tot nadere afspraken te komen

12. De advocaat kopers merkt op dat ingeval van aanpassing van de aannemings ovk’s leidt tot problemen met de financiers van kopers, Partijen in goed overleg in de geest van deze ovk tot een oplossing te komen.

13. Partijen gaan ervan uit dat deze set afspraken geen fiscale consequenties zal hebben

14. In het licht van deze afspraken zullen PP geen nadere claims over en weer indienen verband houdende met deze en voorliggende overeenkomsten;

15. [eiseres] ziet in deze set afspraken voldoende grond om te starten met de bouw, op voorwaarde bouwrijp.

16. Partijen hebben een akkoord over de bouw- en woonrijpwerkzaamheden, zie bijlage.

3.De beoordeling in het incident

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechter als voorlopige voorziening in de zin van artikel 223 Rv Pro [gedaagde sub 2] veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van € 338.800. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] voeren verweer. De rechtbank constateert dat de voorlopige voorziening alleen strekt tot veroordeling van [gedaagde sub 2] , zodat zij voorbij gaat aan de verweren die zien op [gedaagde sub 1] .

3.2.

De ten aanzien van [gedaagde sub 2] gevraagde voorlopige voorziening hangt samen met de hoofdvordering en is gericht op een voorziening die voor de duur van de aanhangige bodemprocedure kan worden gegeven.

3.3.

[eiseres] heeft ook voldoende processueel belang bij de incidentele vordering. Een spoedeisend belang is - anders dan bij een kort geding - niet vereist. Indien de betrokken aanspraak in voldoende mate vaststaat, kan dat op zichzelf reeds reden zijn om vooruit te lopen op de einduitspraak in het geschil (
zie Groene Serie Burgerlijke Rechtsvordering, art. 223 Rv Pro, aant. 10 en HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2489). Van een dergelijke situatie is - zoals hierna zal worden overwogen - sprake.

3.4.

[gedaagde sub 2] heeft niet betwist dat zij op 14 juli 2022 een overeenkomst (zie onder 2.5, hierna: de overeenkomst) heeft gesloten waarin zij zich heeft verplicht om een bedrag van € 338.800 aan [eiseres] te betalen. Zij stelt alleen dat deze overeenkomst nog nader moest worden uitgewerkt, en dat zij te enthousiast is geweest in de gezamenlijke wens een snelle doorbraak te bereiken om te starten met de bouw van de woningen.

3.5.

Het klopt dat de overeenkomst van 14 juli 2022 een afspraak op hoofdlijnen was die nog nader zou worden uitgewerkt. Dat staat in artikel 1 van Pro de overeenkomst. Maar dat staat er niet aan in de weg dat diverse partijen daarmee al concrete toezeggingen aan elkaar hebben gedaan die zij over en weer als onvoorwaardelijk hebben mogen beschouwen. Omdat [eiseres] zich vóór het sluiten van de overeenkomst op het standpunt stelde (en redelijkerwijs ook kon stellen) dat zij juridisch geen verplichting meer tot het bouwen van de woningen had (vanwege het niet intreden van de opschortende voorwaarde), moest zij - en dat was ook het doel van de bijeenkomst die leidde tot de overeenkomst - worden overgehaald om toch tot het bouwen van de woningen over te gaan. Daartoe was [eiseres] niet bereid zonder gedeeltelijke dekking van de extra bouwkosten (door haar geraamd op € 600.000) die het gevolg waren van het feit dat de bouw later plaatsvond dan gepland. Dat doel is bereikt door het samenstel van afspraken te maken die in de overeenkomst zijn weergegeven. Daardoor zou immers een substantieel deel van de extra bouwkosten worden gedekt, namelijk € 280.000 exclusief BTW (€ 338.800 inclusief BTW), en mogelijk nog een aanvullende € 150.000 via de constructie van de artikelen 6 tot en met 8.

3.6.

[gedaagde sub 2] heeft de afspraak tot betaling van € 388.800 niet afhankelijk gemaakt van enige voorwaarde, terwijl [eiseres] zich wel - op basis van de in de overeenkomst opgenomen set van afspraken - expliciet heeft verbonden om te starten met de bouw, onder de enige voorwaarde dat de grond bouwrijp zou zijn. En aan die afspraak heeft [eiseres] ook voldaan, en is gestart met de bouw. Welk motief [gedaagde sub 2] heeft gehad voor het doen van de toezegging (het overnemen van een verplichting van [onderneming] - standpunt [eiseres] - of te voorkomen dat de kopers in de knel zouden komen - standpunt [gedaagde sub 2] ) is irrelevant.

3.7.

De betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] moest nog worden uitgewerkt, maar alleen in die zin dat Woningborg haar planacceptatie gestand zou doen (artikel 2). Daaraan is echter volgens de eigen stellingen van [gedaagde sub 2] voldaan (punt 3.14 van haar incidentele conclusie). Zij stelt in dit kader alleen dat zij tijdens de mediation bezwaar heeft gemaakt tegen de kostenbegroting van [eiseres] , en dat zij op basis van een doorrekening daarvan nadere concrete afspraken wilde maken. Dat is haar echter niet toegestaan door de overige gesprekspartners (punt 3.7 van de incidentele conclusie van antwoord), en dat is dan ook niet als voorwaarde in de overeenkomst opgenomen.

3.8.

De omstandigheid dat [eiseres] met de kopers een aanvulling op de aannemingsovereenkomsten is overeengekomen die de kopers verplicht een aanvullende aanneemsom van € 17.457,14 inclusief BTW te betalen, doet niet af aan het belang van [eiseres] om de extra bouwkosten te dekken via de betaling van [gedaagde sub 2] . Partijen zijn immers ook overeengekomen dat de extra bouwkosten niet effectief ten laste van de kopers zouden worden gebracht (artikel 8 laatste Pro zin). De dekking van dat deel van de bouwkosten was dus onzeker, maar dat heeft [eiseres] - in het geheel van de afspraken - voor lief genomen. Dat geldt echter niet voor het deel van de bouwkosten dat [gedaagde sub 2] onvoorwaardelijk had toegezegd te zullen betalen.

3.9.

[gedaagde sub 2] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die in de bodemprocedure tot de conclusie zouden kunnen leiden dat de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen is. De rechtbank acht het dan ook in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering tegen [gedaagde sub 2] zal overgaan. Gelet hierop is het restitutierisico zo gering dat dit niet aan toewijzing in de weg staat.

3.10.

De rechtbank wijst de gevraagde voorlopige voorziening dan ook toe.

3.11.

[gedaagde sub 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident worden veroordeeld.

4.De beslissing

De rechtbank

in het incident

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 2] voor de duur van het geding tot betaling van een voorschot van € 338.800,00 (driehonderdachtendertig duizend en achthonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dat bedrag met ingang van 23 november 2022 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

4.3.

veroordeelt [gedaagden c.s.] in de kosten van het incident, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.645,00,

4.4.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de hoofdzaak

4.5.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
12 april 2023voor conclusie van antwoord.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.^[1]

Toewijzing verzoek voorlopige voorziening tot betaling voorschot bouwkosten