Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9901760 UC EXPL 22-3573 MG/28934
Vonnis van 19 april 2023
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.J. Peerboom,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D. van der Wal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de op 10 mei aan [gedaagde] betekende dagvaarding met productie 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 9;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 2 december 2022;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Daarna is bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft per 13 mei 2017 een woning van [eiseres] gehuurd voor een huurprijs van € 1.400,00 per maand. Op 21 oktober 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat zij de woning gedwongen moest verkopen. [gedaagde] heeft daarop geschreven dat zij (en haar huisgenoot) zullen proberen om iets anders te vinden voor half januari of februari 2022, maar dat zij daarvoor echt niet weg kunnen. [gedaagde] is op zoek gegaan naar een nieuwe woning en heeft die ook gevonden.
2.2.
Op 14 november 2021 stuurde zij per whats app het volgende bericht aan [eiseres] :
“Hey schat, ik wilde nog even spreken om de ‘transitie’ te bespreken – we zijn vandaag druk bezig om het huis voor de foto’s morgen voor te bereiden. Best een klus… maar ik heb waarschijnlijk al iets gevonden en voordat ik kan tekenen wil ik je even spreken. Tot snel en thanks!”
2.3.
Partijen hebben op 16 november 2021 telefonisch met elkaar gesproken, waarna [eiseres] [gedaagde] per whats app een bericht heeft gestuurd waarin staat:
“Hey meis, heb het met [A (voornaam)] overlegd en het is oké.”
2.4.
Op 6 december 2021 heeft [eiseres] per whats app aan [gedaagde] geschreven:
“hey meis, deze week ga ik de koopakte tekenen en de nieuwe eigenaar heeft voor zijn taxatie een huuropzegging nodig. Zou je mij een mailtje kunnen sturen met de bevestiging dat je de huur per 1 december hebt opgezegd? Dan zal het veel makkelijker maken voor de kopers om een hypotheek te krijgen.”
2.5.
Daarop heeft [gedaagde] geschreven:
“Is goed ik doe het zsm, vanavond of morgen”
“Is goed ik doe het zsm, vanavond of morgen”
2.6.
Omdat de koper toch een huurbeëindigingsovereenkomst nodig had, heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat ze die zal opstellen en ter ondertekening aan [gedaagde] zal toesturen. Daarop heeft [gedaagde] geschreven:
“Is goed, wil je er bijzetten dat we per 28 Feb de woning verlaten of eerder (..) Als eerder dan geven we dat zsm aan”
2.7.
[eiseres] schreef daarop:
“ze willen graag per 20 januari overdragen (..) sorry 24 januari”
2.8.
[gedaagde] schreef in reactie daarop:
“Ja maar wij hebben een beetje tijd nodig om ons te organiseren dus we moeten gwn tot eind Feb de tijd hebben – we doen ons best om eerder weg te zijn”
2.9.
Op 9 december 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:
“Hey meis. We hebben overlegd maar de voorwaarden van deze koper was snelle levering. Zij hebben de koper zonder voorwaarden met 25.000 overboden. Wij vinden het verschil te groot om dit bod aan ons voorbij te laten gaan. Ik vind dat ik best schappelijk naar je ben geweest. Ik heb je opzegging per direct geaccepteerd en per december moet ik er zelf ook geld bijleggen: mijn hypotheek is 1189 en de huur is nu 700. (..) In dit geval vraag ik je wel om mee te werken aan de oplevering op 24 januari”
2.10.
Op 21 december 2021 heeft [gedaagde] geschreven:
“Hey goeie morgen! We hebben lang gepuzzeld en uiteindelijk oplossingen gevonden om op de 24e de woning te verlaten. (..) Belangrijk voor ons nu is zekerheid over een datum te hebben zodat we die moeite niet voor niets doen.”
2.11.
Twee dagen later schreef [gedaagde] dat zij op 26 januari 2022 de woning kon verlaten. Daarop reageerde [eiseres] :
“o nee, op de 24ste is de overdracht bij de notaris.”
“o nee, op de 24ste is de overdracht bij de notaris.”
2.12.
In reactie daarop schreef [gedaagde] :
“ik snap het niet – je kunt toch niet de 24e aanhouden zonder te weten dat er ook uit te kunnen zijn? (..) we toch vanaf het begin duidelijk aangegeven wat mogelijk is? We hebben echt geen onredelijke termijn gevraagd en wat ik begrijp komen wij het hele process van verkoop uiterst tegemoet, meer dan wat redelijkerwijs gevraagd kan worden – wettelijk hebben wij natuurlijk best een beschermde situatie (ook al heb ik gezegd dat ik hier niet moeilijk over wil doen) (..) 2 dagen verschuiven kan vast - aangezien wij al 5 weken eerder vertrekken dan gepland – laten we even de kerstdagen verstrijken en dan als je me dan de huuropzeggingsovereenkomst doorstuurd wil ik die best tekenen met vertrekdatum 26 Januari, ik kan ook best nog even met de makelaar polsen of er ruimte de overdracht 2 dagen later te doen.”
2.13.
[eiseres] heeft op 30 december 2021 laten weten dat de kopers niet akkoord gaan met twee dagen uitstel.
2.14.
Op 4 januari 2022 heeft [eiseres] laten weten dat haar is geadviseerd om een juridische procedure te starten, omdat zij van haar makelaar heeft begrepen dat [gedaagde] niet op tijd wilde verhuizen.
2.15.
In reactie daarop heeft [gedaagde] geschreven:
“Eigenlijk hadden wij duidelijke afspraken moeten maken zodra je de 24e had afgesproken met de kopers en dat is nooit gebeurd, kunnen we niet alsnog uitwerken hoe we dit voor elkaar kunnen krijgen?”
2.16.
[gedaagde] heeft contact opgenomen met een advocaat. Op 4 januari 2022 schreef ze aan [eiseres] :
“(..) jij zei in oktober dat we voor februari net moesten verhuizen en ik heb sinds doen altijd aangegeven dat wij met eind februari rekenen. Sinds dat je met de overdrachtsdatum van de 24e akkoord bent gegaan zonder van te voren met mij te overleggen heb ik buikpijn omdat ik niet weet hoe ik dat voor elkaar moet krijgen. Er moet gewoon een duidelijke afspraak komen vandaar de advocaat (..)”
2.17.
De advocaat van [gedaagde] heeft op 4 januari 2022 om 15:23 uur per e-mail een voorstel aan [eiseres] gedaan, tot beëindiging van de huur per 20 januari 2022, tegen vergoeding van de inboedel die niet kan worden meegenomen (€ 2.500,00) en tegen vergoeding van een bedrag van € 10.000,00 ter zake van onder meer dubbele lasten.
2.18.
[eiseres] heeft om 16:12 uur per whats app aan [gedaagde] geschreven dat zij niet op de brief van de advocaat zal reageren en verder:
“Wat hij stelt is sowieso niet reëel. Je hebt zelf de huur opgezegd per 1 december en mij gevraagd om geen rekening te houden met formele opzegtermijn. Daar ben ik ook mee akkoord gegaan. Zowel in december als januari heb je ook geen huur betaald. Dus formeel heb je geen rechten meer. (..) Ik ga ervan uit dat de woning gewoon op 23 januari leeg is. (..)”
2.19.
In reactie daarop schreef [gedaagde] om 16:15 uur:
“Ik heb geen huur opgezegd per 1 December en ik heb altijd eind Februari als haal als gaalbare termijn aangegeven (..)”
2.20.
Op de vraag van [eiseres] waarom [gedaagde] dan sinds december geen huur meer betaalt, heeft [gedaagde] om 16:22 geantwoord dat zij de helft van de huur heeft betaald, omdat partijen dat hebben afgesproken.
2.21.
[eiseres] heeft op 4 januari 2022, in reactie op de e-mail van de advocaat van [gedaagde] van diezelfde dag, aan de advocaat van [gedaagde] laten weten dat [gedaagde] de huur heeft opgezegd per 1 december 2022.
2.22.
De advocaat van [gedaagde] heeft dat per e-mail van dezelfde dag betwist.
2.23.
Op 5 januari 2022 heeft [eiseres] een e-mail aan [gedaagde] geschreven waarin zij aanspraak maakt op de volledige huur over december 2021 en januari 2022 (€ 700,00 + € 1.400,00), bij gebreke waarvan zij de vordering ten bedrage van € 2.100,00 zal overdragen aan haar incasso-advocaat.
2.24.
De advocaat van [gedaagde] heeft daarop diezelfde dag gereageerd en heeft geschreven dat [gedaagde] een beroep doet op haar opschortingsrecht omdat [eiseres] heeft laten weten dat zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zal nakomen.
2.25.
Daarop heeft [eiseres] aan de advocaat van [gedaagde] geschreven:
“(..) Tot op heden is er maar 1 partij die niet voldoet aan de huurovereenkomst en dat is [ [gedaagde] , kantonrechter]. Aangezien ze de huur niet heeft opgezegd mag ze wat mij betreft gewoon blijven huren tot ze het opzegt. Ze dient zich gewoon aan de huurovereenkomst te houden en de huur te betalen. De vordering is overgedragen aan [onderneming] . (..)”
2.26.
Op 5 januari 2022 schreef [eiseres] per whats app aan [gedaagde] :
“(..) Je hebt geluk: ik heb de makelaar laten weten van de verkoop af te zien. Je mag het huis gewoon blijven huren zolang je wilt. Uiteraard dien je gewoon de volledige huur te betalen. (..)”
2.27.
Dit bericht heeft [eiseres] per e-mail van 6 januari 2022 aan [gedaagde] bevestigd. Ze schreef ook:
“Ik zal de koper afkopen en weer in onderhandeling gaan met de bank. Je dient je uiteraard wel gewoon te houden aan het huurcontract en de huur tijdig te betalen. (..)”
2.28.
Op 18 januari 2022 vernam de huisgenoot van [gedaagde] dat de levering van de woning aan de kopers nog steeds gepland stond op 24 januari 2022. Daarop heeft de advocaat van [gedaagde] op 19 januari 2022 aan [eiseres] geschreven:
“(..) U hebt cliente bericht dat zij uw woning kan blijven huren zo lang als zij wil en dat u de verkoop hebt uitgesteld. Gisteren vernam de huisgenoot van cliente echter dat de verkoop helemaal niet is uitgesteld en dat de levering nog steeds gepland staat op 24 januari a.s. (..) Namens cliente bericht u (nogmaals) dat zij dannietvertrokken zal zijn (..)”
2.29.
[eiseres] schreef dezelfde dag dat ze in meerdere e-mails heeft aangegeven dat [gedaagde] in de woning mag blijven wonen, maar dat op die e-mails niet is gereageerd. Ook maakt zij in deze e-mail aanspraak op de betaling van de huur en geeft zij aan dat er onderhoud gepleegd moet worden aan de woning waarvoor zij een afspraak wil maken.
2.30.
[eiseres] heeft een incassobureau ( [onderneming] ) ingeschakeld. In een brief van 20 januari 2022 van [onderneming] staat dat haar klant, [eiseres] , de vordering tot betaling van de huur aan haar heeft overgedragen en dat zij verzoekt om tot betaling over te gaan.
2.31.
Op 23 januari 2022 bleek dat de verkoop van de woning toch niet van de baan was. Die dag ontving [gedaagde] een bericht van de koper met de vraag of [gedaagde] de volgende dag verhuisd zou zijn, aangezien de koper uit de door hem ontvangen stukken had begrepen dat de huur was beëindigd per 1 januari 2022. [gedaagde] heeft hem laten weten dat er geen overeenstemming is bereikt met [eiseres] en heeft de koper verwezen naar haar advocaat. Daarop schreef de koper:
“Wij hebben een door jou ondertekende beëindigingsovereenkomst waaruit blijkt dat de huur per 1 december 2021 al rechtsgeldig is beëindigd en de woning per 1 januari 2022 leeg moet zijn.”
2.32.
De beëindigingsovereenkomst, met daaronder de handtekeningen van [eiseres] en [gedaagde] , is gedateerd 26 november 2021 en daarin staat dat de huur met wederzijds goedvinden wordt beëindigd per 1 december 2021 en dat [gedaagde] de woning op 1 januari 2022 ontruimd zal opleveren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] erkend dat zij de elektronische handtekening van [gedaagde] heeft gebruikt om deze beëindigingsovereenkomst op te maken, terwijl [gedaagde] bij de totstandkoming van deze beëindigingsovereenkomst niet betrokken is geweest.
2.33.
De advocaat van [gedaagde] heeft in de avond van 23 januari 2022 contact opgenomen met de kopers. Tijdens dat contact is gesproken over een voorstel om de ontstane situatie op te lossen.
2.34.
Op 24 januari 2022 om 10:16 ontving de advocaat van [gedaagde] een bericht per whats app van de zus van kopers waarin stond:
“Zojuist hebben wij contact gehad met de verkoopmakelaar en die laat nu weten dat verkoopster bereid is de huurster het bedrag van rond de € 13.000 zoals verzocht, te betalen.”
2.35.
Om 10:29 uur heeft de advocaat van [gedaagde] haar laten weten dat hij toevallig net een bericht had gestuurd aan de kopers. Dat bericht was een kopie van de e-mail die hij om 10:18 aan de incasso-gemachtigde van [eiseres] had gestuurd. Daarin stond dat hij contact heeft gehad met de kopers en dat [gedaagde] , omwille van de kopers, bereid is om haar eerder gedane voorstel (van 4 januari 2022) te herhalen. Het voorstel hield in (kort gezegd) dat zij bereid is de volgende dag te vertrekken mits zij de inboedel kan achterlaten, tegen een bedrag van € 13.610,00, of tegen vergoeding van € 11.610,00 als zij de inboedel later nog kan komen ophalen.
2.36.
Om 12:44 uur nam de echtgenoot van [eiseres] contact op met de advocaat van [gedaagde] . Tijdens dit contact heeft hij geprobeerd te onderhandelen over het bedrag.
2.37.
Daarop heeft de advocaat van [gedaagde] , om 12:58 aan hem laten weten:
“We zijn er al uit. Mevrouw [eiseres] betaalt 13.600 euro via de notaris. Overigens heb ik hierover vanochtend al contact gehad met haar advocaat.”
2.38.
Om 13:24 uur hebben de kopers aan de advocaat van [gedaagde] laten weten per whats app:
“Lijkt erop dat [eiseres] gaat meewerken, wordt vervolgd.”
2.39.
Daarop heeft de advocaat van [gedaagde] laten weten aan de kopers:
“Ik vraag het mij af. Zojuist werd ik gebeld door de partner van [eiseres] die probeerde te marchanderen met het bedrag. Heb hem te verstaan gegeven dat dat niet aan de orde zal zijn.”
2.40.
Om 17:27 uur schreef de makelaar van [eiseres] aan de advocaat van [gedaagde] :
“Namens mijn opdrachtgeefster mevrouw [eiseres] vraag ik uw aandacht voor het volgende. Om aan haar verplichtingen jegens de kopers (..) na te komen is zij bereid om in te gaan op het voorstel dat door u namens uw cliënt is uitgebracht hedenochtend. Voor de overname van de roerende zaken die toebehoren aan uw cliënt is geen belangstelling. Zij zal dan ook door kopers in de gelegenheid worden gesteld deze op te (laten) halen. Bijgesloten overeenkomst is opgesteld op basis van uw voorstel waarbij wordt afgeweken op het gedeelte van de roerende goederen. Het voorstel is reeds akkoord bevonden door de kopende partij en we gaan er dan ook vanuit dat uw er geen reden is voor uw cliënt dit niet te accepteren. (..)”
2.41.
Na enkele wijzigingen over en weer heeft de makelaar van [eiseres] op 25 januari 2022 om 12:46 uur de (vaststellings)overeenkomst ter ondertekening aan de advocaat van [gedaagde] aangeboden. De overeenkomst is dezelfde dag door [gedaagde] en [eiseres] ondertekend.
2.42.
De vaststellingsovereenkomst houdt onder meer in:
- dat de woning op 25 januari 2022 ter beschikking van de makelaar van [eiseres] wordt gesteld;
- dat [eiseres] een vergoeding van in totaal € 11.210,00 aan [gedaagde] betaalt;
- dat partijen elkaar na uitvoering van de regeling finale kwijting verlenen;
- dat partijen onvoorwaardelijk en definitief afzien van hun recht om de overeenkomst te ontbinden, te vernietigen, of de nietigheid daarvan in te roepen.
2.43.
[eiseres] heeft het bedrag van € 11.210,00 aan [gedaagde] betaald en [gedaagde] heeft de woning op 25 januari 2022 ter beschikking aan de makelaar gesteld.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. over te gaan tot partiële vernietiging van de vaststellingsovereenkomst d.d. 25 januari 2022, meer in het bijzonder artikel 4, 5, 6 en 11 daarvan, omdat deze onder invloed van dwaling en/of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen;
subsidiair
2) over te gaan tot het wijzigen van de rechtsgevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro, met dien verstande dat het door [eiseres] betaalde bedrag van € 11.210,00 wordt gereduceerd tot nihil;
primair en subsidiair:
3) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 11.270,20 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 mei 2022 tot de dag van algehele betaling;
4) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de 14e dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele betaling;
5) [gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van de primaire vordering stelt [eiseres] dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Zij stelt dat er omstreeks 15 november 2021 mondeling een afspraak is gemaakt tussen partijen die inhield dat de huur per 1 december 2021 zou eindigen en dat [gedaagde] per 24 januari 2022 de woning zou verlaten. [gedaagde] heeft, volgens [eiseres] , de overdracht van de woning aan de kopers op 24 januari 2022 actief gefrustreerd, door te doen alsof zij ook na 24 januari 2022 in de woning mocht blijven wonen. Door zich op die manier op te stellen werd [eiseres] in een zodanig zwakke positie gemanoeuvreerd, dat zij zich genoodzaakt zag de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen, om zo de overdracht van de woning doorgang te kunnen laten vinden. Als zij niet in die positie was gemanoeuvreerd, zou zij de vaststellingsovereenkomst niet hebben ondertekend. Ter onderbouwing van de primaire vordering stelt zij voorts dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eiseres] is onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken ertoe bewogen om de vaststellingsovereenkomst te tekenen. De advocaat van [gedaagde] heeft immers doen voorkomen tegenover de echtgenoot van [eiseres] dat er al een deal over het te betalen bedrag was gesloten (de advocaat van [gedaagde] zou namelijk van de kopers hebben gehoord dat [eiseres] tegen hen had gezegd dat zij akkoord was met de door de advocaat van [gedaagde] voorgestelde regeling), terwijl daarvan achteraf gezien geen sprake bleek te zijn. Subsidiair heeft [eiseres] gevorderd om de gevolgen van de vaststellingsovereenkomst te wijzigen, in die zin dat het geleden dwalingsnadeel (de betaling van € 11.210,00) wordt opgeheven.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij betwist dat de overeenkomst tot stand gekomen is onder invloed van misbruik van omstandigheden of dwaling. Voor vernietiging van de overeenkomst (of wijziging van de gevolgen hiervan) is dan ook geen grond. Bovendien is de mogelijkheid tot vernietiging van de overeenkomst in de vaststellingsovereenkomst uitgesloten. Zij heeft gevorderd om [eiseres] te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Zij zal worden veroordeeld in de volledige proceskosten. Hierna wordt deze beslissing toegelicht.
Vernietiging uitgesloten?
4.2.
Het meest vergaande verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] geen beroep toekomt op de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst, omdat de mogelijkheid tot vernietiging in de vaststellingsovereenkomst is uitgesloten. Dit verweer wordt verworpen. Als een rechtshandeling onder invloed van een wilsgebrek tot stand is gekomen, geldt dit ook voor de clausule waarin de mogelijkheid tot vernietiging van de rechtshandeling wordt uitgesloten. Die clausule is dus ook vernietigbaar op grond van het wilsgebrek.
4.3.
Hierna zal worden beoordeeld of de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek (misbruik van omstandigheden of dwaling).
Misbruik van omstandigheden
4.4.
Op grond van artikel 3:44 lid 1 BW Pro is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.5.
Daarvan is geen sprake. [eiseres] heeft ter onderbouwing van het beroep op misbruik van omstandigheden in de kern gesteld dat er een afspraak tussen partijen was die inhield dat de huur op 1 december 2021 zou eindigen en dat [gedaagde] de woning op 24 januari 2022 zou verlaten. Dat die afspraak werkelijk is gemaakt, is niet komen vast te staan. Bij dit oordeel weegt de kantonrechter mee dat [eiseres] weliswaar stelt dat de bewuste afspraak omstreeks 15 november 2021 is gemaakt, maar dat vast is komen te staan dat zij op 26 september 2021 een beëindigingsovereenkomst heeft opgesteld met een vervalste handtekening van [gedaagde] , die zij aan de kopers heeft gestuurd. Dit is een sterke contraindicatie die erop duidt dat er juist geen mondelinge huurbeëindigingsovereenkomst tot stand was gekomen. Immers, als de mondelinge afspraak tot beëindiging van de huur per 1 december 2021 en ontruiming per 24 januari 2022 daadwerkelijk was gemaakt, dan zou het voor de hand hebben gelegen dat [eiseres] de handtekening van [gedaagde] niet had hoeven vervalsen, maar deze overeenkomst ter ondertekening aan [gedaagde] had kunnen voorleggen. Dat heeft zij echter niet gedaan. Ook heeft zij niet uitgelegd waarom zij dat niet heeft gedaan. Bovendien wijst ook de inhoud van het whats app bericht van [eiseres] van 5 januari 2022 aan de advocaat van [gedaagde] erop dat er geen huurbeëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen. Immers, daarin erkent [eiseres] dat [gedaagde] de huur niet heeft opgezegd. [eiseres] heeft dus onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd dat partijen op 15 november 2021 hebben afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 december 2021 zou zijn beëindigd en dat de woning op 24 januari 2022 zou zijn ontruimd.
Daar komt nog bij dat [eiseres] op 5 januari 2022 aan [gedaagde] heeft laten weten dat ze mag blijven huren zo lang als ze wil en dat ze haar makelaar heeft laten weten van de koop af te zien. Dit, terwijl achteraf is gebleken dat ze de makelaar (of de kopers) helemaal niet heeft laten weten van de koop af te zien. De kopers gingen er op goede gronden vanuit dat de overdracht (vrij van huur) zou plaatsvinden op 24 januari 2022 terwijl [gedaagde] er – eveneens op goede gronden – vanuit ging dat zij in de woning kon blijven wonen. Het is dus [eiseres] zelf die zich in een onmogelijke positie heeft gemoeuvreerd. Voor zover [eiseres] heeft gesteld dat zij weliswaar heeft geschreven dat [gedaagde] in de woning mocht blijven wonen, maar dat [gedaagde] (of haar advocaat) hier niet op heeft gereageerd en zij daarom aan die toezegging niet gehouden was - en dus weer mocht uitgaan van de (vermeende) beëindigingsovereenkomst - , geldt dat [eiseres] haar niet heeft gevraagd om te reageren. Haar bericht hield immers alleen een mededeling in. [gedaagde] mocht er dan ook op vertrouwen dat zij voorlopig in de woning kon blijven wonen. [gedaagde] mocht daarom voor haar eigen belang opkomen toen zij er vlak voor 24 januari 2022 mee werd geconfronteerd dat de overdracht nog steeds gepland stond op 24 januari 2022. Zij (althans haar advocaat) heeft een voorstel gedaan om er onderling uit te komen, en dat is door [eiseres] – na enige onderhandelingen tussen haar makelaar en de advocaat van [gedaagde] – geaccepteerd. Dat [eiseres] op dat moment min of meer gedwongen was het voorstel te accepteren, omdat de overdracht anders niet kon doorgaan met alle gevolgen van dien, was het gevolg van haar eigen handelen, niet van misbruik van omstandigheden door [gedaagde] .
Dwaling
4.6.
Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van dwaling dient vooropgesteld te worden dat niet in geschil is dat de tussen partijen gesloten beëindigingsovereenkomst is aan te merken als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW Pro. Dit brengt met zich dat de kantonrechter een beroep op dwaling ex artikel 6:228 BW Pro met terughoudendheid dient toe te passen en dat partijen in beginsel geen beroep op dwaling toekomt ten aanzien van hetgeen waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond. Blijkt echter een misvatting te bestaan ten aanzien van hetgeen partijen als zeker en onbetwist aan hun overeenkomst ten grondslag te hebben gelegd, dan is een beroep op dwaling wel mogelijk. Een beroep op dwaling is ook mogelijk als sprake is van betrokkenheid van de wederpartij bij de dwaling op een wijze als genoemd in art. 6:228 lid Pro 1, onder a of b, BW. [1]
4.7.
De kantonrechter vat het beroep van [eiseres] op als een beroep op artikel 6:228 lid 1 onder Pro a BW, namelijk dat de dwaling te wijten is aan de mededeling van de advocaat van [gedaagde] aan de echtgenoot van [eiseres] dat er al een deal over het te betalen bedrag was gesloten. De kantonrechter stelt vast dat de advocaat van [gedaagde] inderdaad tegen de echtgenoot van [eiseres] heeft gezegd dat er (kort gezegd) al een deal was gesloten. Hoewel dat strikt genomen niet zo was (de advocaat van [gedaagde] had op dat moment immers alleen van de zus van de kopers gehoord dat [eiseres] ‘bereid’ was om het bedrag van rond de € 13.000,00 te betalen), is er geen grond voor vernietigbaarheid van de overeenkomst. [eiseres] wist immers zelf of zij een deal had gesloten met [gedaagde] , of niet. Zij kon hier dan ook niet over dwalen. Van een onjuiste voorstelling van zaken door [eiseres] (een vereiste voor een beroep op dwaling) was geen sprake. Als het niet klopte dat zij akkoord was met het voorstel tot betaling van het bedrag, dan had zij contact op kunnen nemen met de advocaat van [gedaagde] om tekst en uitleg te vragen waarom hij dit tegen haar echtgenoot had gezegd. Dat heeft zij niet gedaan. Haar verklaring hierover, dat zij ervan uitging dat haar incassogemachtigde namens haar akkoord was gegaan met het voorstel, is onvoldoende. Juist omdat haar incassogemachtigde volgens [eiseres] niet de opdracht had om haar in het kader van de beëindiging van de huur te vertegenwoordigen, had het op haar weg gelegen om in contact te treden met de advocaat van [gedaagde] om te laten weten dat zij niet akkoord was met de betaling van het bedrag. In plaats daarvan, heeft notabene haar eigen makelaar (op basis van het voorstel van de advocaat van [gedaagde] ) een concept-overeenkomst op schrift gesteld. Ook op dat moment had [eiseres] nog alle gelegenheid om te laten weten dat zij helemaal niet akkoord was met het voorstel. Er zijn immers over en weer (door de makelaar van [eiseres] en door de advocaat van [gedaagde] ) nog wijzigingen aangebracht op het concept. Van die gelegenheid heeft zij geen gebruik gemaakt. In tegendeel, nadat haar makelaar de definitieve overeenkomst heeft opgesteld en ter ondertekening heeft voorgelegd aan [gedaagde] , heeft zij de overeenkomst ondertekend. Dat zij daarbij een onjuiste voorstelling van zaken had, is niet gebleken.
Conclusie
4.8.
De overeenkomst is niet tot stand gekomen onder invloed van een wilsgebrek. Er is dan ook geen grond voor vernietiging van de overeenkomst. De primaire vordering wordt daarom afgewezen. Ook de subsidiaire vordering wordt afgewezen. Voor wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro is immers vereist dat [eiseres] tot vernietiging van de overeenkomst bevoegd is en daarvan is geen sprake.
Smaad/laster
4.9.
De kantonrechter gaat voorbij aan de stellingen van [eiseres] over smaad dan wel laster, omdat die stellingen niet aan het petitum ten grondslag liggen. Overigens is hierboven al geoordeeld dat geen sprake is van een situatie dat [gedaagde] [eiseres] in de door haar gestelde positie heeft gemanoeuvreerd, maar van een situatie waarin [eiseres] zichzelf in die situatie heeft gebracht.
De proceskosten
4.10.
Omdat [eiseres] in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de kosten. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] aan haar moet betalen. [gedaagde] heeft gevorderd om [eiseres] te veroordelen in de volledige proceskosten (€ 3.327,50 inclusief btw).
4.11.
De kantonrechter stelt voorop dat van een volledige vergoeding van proceskosten alleen sprake kan zijn in buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht. Van misbruik van procesrecht is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als een eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. [2] Aan die eis is in deze zaak voldaan. [eiseres] heeft zichzelf in een onmogelijke positie gemanoeuvreerd door enerzijds tegen de kopers van de woning te zeggen (mede op basis van een vervalste overeenkomst tot beëindiging van de huur) dat de overdracht op 24 januari 2022 vrij van huur plaats zal vinden, terwijl ze anderzijds [gedaagde] heeft doen voorkomen alsof de koop van de baan was en ze nog in de woning kon blijven wonen. Om aan deze onmogelijke situatie te ontkomen heeft zij zich op de dag waarop de overdracht gepland stond genoodzaakt gezien om de vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dit was volledig aan haar eigen handelen te wijten. Uit de feiten blijkt klip en klaar dat er van misbruik van omstandigheden of dwaling geen sprake was. Zij kon dus weten dat de vordering evident ongegrond was.
4.12.
[eiseres] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 3.327,50.
4.13.
De proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat niet heeft gevorderd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten; zij moet de proceskosten van [gedaagde] aan haar betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.327,50 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.