Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3424
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.231.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 15 december 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een woning met een garage en een recreatiewoning (woning met aanhorigheden). De woning maakt deel uit van een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW-landgoed). De oppervlakte van het landgoed is 54.217 m², waarvan 374 m² de ondergrond van de bebouwing vormt.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 999.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.231.000.
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarden nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Omdat sprake is van een NSW-landgoed worden alleen de gebouwen op het landgoed betrokken in de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde dan ook gebaseerd op de gebouwen en de grondoppervlakte daarvan en niet op de gronden van het landgoed. De gebouwen bestaan uit de woning en de daarbij behorende bebouwing (garage en recreatiewoning). Daarvoor moet de bestemmingswaarde worden bepaald. Dat is de waarde die is bepaald met inachtneming van de op grond van artikel 17, vijfde lid, van de WOZ gestelde instandhoudingsverplichting van het landgoed. De heffingsambtenaar heeft hiertoe eerst de marktwaarde van de gebouwen bepaald en heeft hieruit de bestemmingswaarde afgeleid, door de marktwaarde te vermenigvuldigen met een instandhoudingsfactor.
5.1.
Om de waarde te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport bevat zes bijlagen. Bijlage A is een onderbouwing van de totale waarde van de woning met deelobjecten en grond, waarbij gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode. De marktwaarde is daarbij vastgesteld op € 2.180.074. Bijlage B is een rekenblad waaruit blijkt hoe uit de marktwaarde, uitgaande van een instandhoudingsfactor van 0,91, de bestemmingswaarde tot stand is gekomen. Bijlage C is een onderbouwing van de instandhoudingsfactor van 0,91. In bijlage D worden grondtransacties weergegeven, in bijlage E worden de grondstaffels vermeld die zijn gebruikt om de grondwaarde van de tuin van 2.272 m² te berekenen en in bijlage F staan de vastgoedkaarten van de referentiewoningen. De taxateur heeft voor het bepalen van de instandhoudingsfactor de Taxatiewijzer en kengetallen, DEEL 23, NSW-Landgoederen naar de waardepeildatum 1 januari 2020 als hulpmiddel gebruikt.
WOZ-waarde van de woning
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 1.231.000 niet te hoog is.
6.1.
Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix blijkt dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak, zonder rekening te houden met de NSW-uitzondering, heeft vastgesteld op € 2.180.074, op basis van een vergelijking van de woning met behulp van een methode van systematische vergelijking met drie, naar zijn mening vergelijkbare, referentiewoning. De rechtbank vindt met eiser dat de referentiewoning [adres 2] niet voldoende vergelijkbaar is. Het gaat, anders dan eisers woning om een monumentale woning die in de dorpskern van [woonplaats] is gelegen. De referentiewoning wijkt bovendien behoorlijk af qua bouwjaar (1860 tegenover 2009). De referentiewoning ligt bovendien op weinig grond en op een plek met weinig privacy in vergelijking met de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het object vergelijkbaar is omdat het eenzelfde uitstraling heeft en in hetzelfde segment valt. De rechtbank is echter van oordeel dat dit niet genoeg is om aan te nemen dat de referentiewoning in de basis voldoende vergelijkbaar is met eisers woning, om een vergelijking te kunnen maken.
6.2.
De referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] vindt de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar en onderbouwen volgens de rechtbank dat de marktwaarde niet te hoog is. Het zijn net als eisers woning vrijstaande moderne villa’s die qua bouwjaar en gebruiksoppervlakte niet al te veel afwijken van eisers woning. Met het waardeoverzicht in bijlage A heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en deze referentiewoningen wat betreft onder meer gebruiks- en kaveloppervlakte. Eiser heeft op de zitting opgemerkt dat in de taxatiematrix de koopsommen van de referentiewoningen onjuist zijn gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tot lagere koopsommen, nu de referentiewoningen voor de waardepeildatum zijn verkocht (in 2019) en heffingsambtenaar uitgaat van een stijgende markt. Dat ziet de rechtbank ook, maar de onjuiste correctie valt niet in het nadeel van eiser uit. Indien de verkoopprijzen correct gecorrigeerd zouden zijn, dan hadden de verkoopprijzen omhoog gecorrigeerd moeten worden, waardoor de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen in de vergelijking ook hoger zouden zijn uitgevallen.
6.3.
Verder heeft de heffingsambtenaar terecht de ondergrond van de woning van 374 m² meegenomen in de waardering nu uit vaste jurisprudentie volgt dat deze deel uitmaakt van de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de instandhoudingsfactor van 0,91, uitgaande van de uitgangspunten in de taxatiewijzer voor NSW-landgoederen en gelet op de kenmerken van het landgoed (grootte, weinig bouwkundige elementen, niet opengesteld voor publiek), niet te laag is ingeschat.
7. Wat eiser in beroep verder aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
7.1.
Eiser stelt dat hij geen volwaardig taxatierapport heeft ontvangen. Tijdens de zitting heeft eiser toegelicht dat de heffingsambtenaar geen inpandige opname van de woning heeft gemaakt, waardoor het taxatierapport niet als volledig kan worden beschouwd. Volgens hem is de woning verouderd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens aangegeven dat een inpandige opname niet direct noodzakelijk is voor een complete taxatie, zeker niet als het om een relatief nieuw pand gaat. Als in de bezwaarfase wordt aangegeven dat de woning allerlei gebreken kent, kan dit voor de heffingsambtenaar een aanleiding vormen om via een inpandige opname een beter beeld te krijgen van de woning. In dit geval gaat het om een min of meer nieuw pand en was er geen enkele reden om aan te nemen dat de woning er aan de binnenkant slechter uitziet dan aan de buitenkant. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Dat de woning niet is goede staat verkeerd maar verouderd is, is door eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd. Op basis van de toelichting van de heffingsambtenaar en het bouwjaar (2009) ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet in zijn beoordeling van de staat van het object als ‘goed’ te volgen.
8. Daarnaast stelt eiser dat hij onvoldoende kan controleren hoe de gehanteerde instandhoudingsfactor tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft de gebruikte Taxatiewijzer niet overlegd. Een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank heeft hier eerder over geoordeeld dat het pas op de zitting aanvoeren van deze grond in beginsel in strijd is met een goede procesorde en om die reden buiten beschouwing moet worden gelaten. De rechtbank ziet geen reden om daar nu anders over te oordelen. Sterker nog, de rechtbank ziet in deze zaak alleen maar meer reden om aan te nemen dat deze grond in strijd met de goede procesorde is, omdat de Taxatiewijzer, zoals de gemachtigde van eiser behoort te weten, vrij toegankelijk is via de website van het WOZ-datacenter.
Verzoek om vergoeding immateriële schade
9. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. [2] In belastingzaken wordt, als de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiser immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 9 maart 2021 en de rechtbank doet op 4 maart 2024 uitspraak. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus net geen drie jaar verstreken.
9.2.
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 23 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [3] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelswijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 maart 2024.
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.