Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1939
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 382.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022.
1.2.
De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 372.000,-.
1.4.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 23 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1955. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m². De woning beschikt over een berging/schuur van 6 m². De woning ligt op een perceel van 139 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 335.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 372.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil
Beoordeling van het procedurele geschil
3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Beroep op artikel 40 Wet Pro WOZ
3.1.
Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
3.2.
De rechtbank overweegt het volgende. In een eerdere uitspraak heeft deze rechtbank zich uitgesproken over een zaak waarin door de gemachtigde van eiser dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd over de verstrekking van stukken en het beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. [1] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in die zaak de gevraagde stukken op exact dezelfde werkwijze aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt als in deze zaak. Net als in die uitspraak heeft eiser het ‘Taxatieverslag woningen’ ontvangen met daarop de woningen die aan de primaire beschikking ten grondslag lagen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar dezelfde aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan de gemachtigde van eiser toegestuurd met daarin een uitleg over de modelmatige waardebepaling die aan het taxatieverslag ten grondslag ligt met daarin een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren en de waarde van de verschillende objectonderdelen. In de e-mail van 16 mei 2022 is vervolgens aan de gemachtigde van eiser het gehanteerde indexeringspercentage gestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix, waarbij de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. De rechtbank oordeelt daarom ook in deze zaak dat geen sprake is van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ . De beroepsgrond slaagt niet.
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
4.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de wijk [wijk] in [plaats] , te weten:
- [adres 2] verkocht op 20 november 2020 voor € 448.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 535.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 augustus 2020 voor € 440.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
5.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Voorzieningenniveau
6. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de voorzieningen van de woning. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat de woning niet beschikt over een centrale verwarming en ook niet over een keuken. Omdat de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar wordt onderbouwd met referentieobjecten waarvan het voorzieningenniveau ‘goed’ tot ‘luxe’ is gewaardeerd, is de eindwaarde te hoog vastgesteld volgens eiser.
6.1.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er inderdaad onderlinge verschillen bestaan tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten. Zo zit er een duidelijk verschil in het onderhoudsniveau en het niveau van de voorzieningen. Echter, zo stelt de taxateur, maakt dat de gemiddelde prijs van € 3580,- per m2, vermenigvuldigd met 105 m2, dat er een investeringsruimte overblijft van ruim € 83.000,-. De rechtbank volgt de uitleg van de taxateur en is van oordeel dat daarmee aannemelijk is gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen aangedragen referenties
7. Eiser verwijst naar een viertal transacties van de volgens hem goed vergelijkbare objecten (
[adres 5],
[adres 6],
[adres 7]en
[adres 8]). Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte in zijn waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktcijfers.
[adres 5],
[adres 6],
[adres 7]en
[adres 8]). Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte in zijn waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktcijfers.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door eiser aangedragen verkoopcijfers niet had hoeven te betrekken bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht [2] en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
Correctie
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar een correctie van € 10.000,- heeft doorgevoerd voor de onderdelen Kwaliteit en Onderhoud. Eiser is van mening dat dit te weinig is daar de gebreken daar niet mee verholpen zouden kunnen worden.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ook tijdens de zitting aangegeven de beroepsgrond over de correctie van € 10.000,- niet te kunnen plaatsen. De rechtbank overweegt dat zij de door eiser genoemde correctie niet terugziet in de taxatiematrix en acht daarmee de stelling van eiser onvoldoende gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Woningwaarde-rapport
9. Eiser wijst op het door [A] ( [bedrijf] B.V.) opgemaakte taxatierapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 335.000,-.
9.1.
Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.