Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. H.A. Rispens),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gooise Meren, verweerder
(gemachtigde: P. Gomez).
Inleiding
Op 25 mei 2021 heeft de eigenaar van [pand 1] te [plaats] bij de gemeente een verzoek ingediend om handhavende maatregelen te treffen met betrekking tot ‘de erbarmelijke staat van onderhoud’ van het pand aan [pand 2] in [plaats] . De woning is gevestigd in het gebied ‘Gemengd villagebied’.
Op 8 juni 2021 heeft de toezichthouder van het college een controle uitgevoerd, de bevindingen hiervan zijn opgenomen in het constateringsrapport van 8 juni 2021. Bij brief van 19 augustus 2021 is namens het college een constateringsbrief aan de erven van [eiseres] gezonden. In de constateringsbrief wordt eiseres in de gelegenheid gesteld om uit eigen beweging over te gaan tot het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden. Bij brief van 10 november 2021 geeft eiseres aan dat vanwege de complexiteit van de werkzaamheden en een krapte op de aannemersmarkt de genoemde werkzaamheden niet tijdig kunnen worden verricht. Bij brief van 24 november 2021 is namens het college een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom wegens handelen in ernstige mate in strijd met de redelijke eisen van welstand aan eiseres verzonden. Bij brieven van 7 november 2021 en 24 november 2021 heeft eiseres haar zienswijze naar voren gebracht.
Bij besluit van 7 januari 2022 (het primaire besluit) heeft het college aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd tot het – kort en samengevat gezegd- restaureren van de woning aan [pand 2] in [plaats] .
Op 19 april 2022 is door een gemeentelijke toezichthouder een controle uitgevoerd bij het pand. Bij besluit van 19 juli 2022 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Het besluit van 7 januari 2022 blijft in stand, onder intrekking van de onder 6. van de last onder dwangsom geformuleerde last.
Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2024. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
Het geschil
1. Aan het bestreden besluit heeft het college ten grondslag gelegd dat de staat van onderhoud van de woning is aan te merken als een zogenoemd ‘welstandsexces’, als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Welstandsnota. Uit de welstandsnota volgt dat het gebied ‘Gemengd villagebied’ een grote cultuur- architectuurhistorische en stedenbouwkundige waarde heeft. Hierdoor geldt voor dit villagebied een bijzonder welstandsniveau. Uit de welstandsnota volgt dat naarmate een gebied een hoger welstandsniveau en/of hogere cultuurhistorische waarde heeft, er eerder sprake is van een exces. Het college hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium, dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Volgens het college is hier in dit geval sprake van.
2. Eiseres is het niet eens met de opgelegde dwangsom. Eiseres voert aan dat de woning verkocht is en van belang is dat de last onder dwangsom is overgegaan op de rechtsopvolgers en dat de woning voor een lagere verkoopprijs is verkocht dan wanneer er geen sprake zou zijn geweest van een last onder dwangsom. Vanwege de last onder dwangsom duurde het ook langer voordat de woning verkocht werd. Eiseres voert verder aan dat het onevenredig is dat de last onder dwangsom is opgelegd. In het bijzonder omdat eiseres de woning als erfgename heeft verkregen, waardoor zij niet verantwoordelijk was voor het onderhoud van de woning tot het overlijden van haar moeder. Het handhavingsverzoek is pas na het overlijden van de moeder ingediend en eiseres heeft vanaf het begin gezegd de woning te zullen verkopen.
Wat vindt de rechtbank?
3. De rechtbank sluit niet uit dat de last onder dwangsom op de woning ertoe heeft geleid dat eiseres een lagere verkoopprijs heeft ontvangen dan zij zou hebben ontvangen wanneer de last onder dwangsom niet op de woning rustte. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat eiseres nog voldoende procesbelang heeft bij een behandeling van dit beroep.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van een overtreding. Het college was bevoegd om handhavend op te treden. Gelet op het algemeen belang dat is gediend met handhaving móet, in geval van de overtreding van een wettelijk voorschrift, het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden in de regel van deze bevoegdheid gebruik maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van een bestuursorgaan worden gevergd dat niet te doen. Dit kan zich voordoen als concreet zicht op legalisatie bestaat. Ook kan handhavend optreden in een concrete situatie zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, dat van handhavend optreden in dat geval moet worden afgezien. [1]
5. Het college heeft zich ter zitting toegelicht dat de moeder van eiseres in augustus 2020 overleden is, dat het handhavingsverzoek in mei 2021 is ingediend en dat de last onder dwangsom pas in januari 2022 is opgelegd. Vanaf dat moment was het college in gesprek met eiseres. Het college heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat van eiseres bij die gesprekken wel werd verlangd dat zij met een concreet verkoop- of opknapplan kwam. Volgens het college is eiseres steeds teruggekomen op haar verklaring dat de woning verkocht zou worden, terwijl het college eiseres veel gelegenheid en ruimte heeft gegeven om met een plan of concrete afspraak te komen. Daarnaast voelde het college de druk om op het verzoek om handhavend op te treden te beslissen. Het college heeft daarom uiteindelijk besloten om handhavend op te treden. De begunstigingstermijn is daarbij verlengd tot december 2022. Pas kort voor het nemen van het bestreden besluit heeft eiseres het college meegedeeld dat de woning in de verkoop ging. Het college heeft verder verklaard wel rekening te hebben gehouden met bouwproblemen en de verkoop, gelet op alle gesprekken en de lange termijnen.
6. De rechtbank overweegt dat nu er sprake was van een overtreding, er iets moest gebeuren aan de toestand van het pand. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college het algemeen belang om handhavend op te treden zwaarder mogen laten wegen dan het wachten op de verkoop van de woning, mede gelet op het feit dat het gebied een grote cultuur- architectuurhistorische en stedenbouwkundige waarde heeft en anders afbreuk gedaan wordt aan de bijzondere waarden die de gemeente heeft toegekend aan het gemengd villagebied. Hierbij speelt de lange duur van het contact tussen het college en eiseres over plannen voor de woning een rol. Het college heeft aangegeven zicht te willen hebben op wanneer de woning opgeknapt zou worden. De rechtbank kan dit goed volgen. Dat de woning uiteindelijk verkocht zou worden, heeft bovendien op zichzelf bezien geen gevolgen voor de geconstateerde overtreding. De woning moest hoe dan ook opgeknapt worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college eiseres hiervoor voldoende tijd gegeven. Ook heeft het college voldoende toegelicht dat het doel was dat de woning opgeknapt zou worden en dat er een concreet plan op tafel moest liggen. Naar het oordeel van de rechtbank is het handhavend optreden daarom niet onevenredig in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
7. Gelet op het voorgaande heeft het college aan eiseres een last onder dwangsom mogen opleggen tot het restaureren van de woning aan [pand 2] in [plaats] .
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Belhadi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.