Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1793
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [vestigingsplaats 2] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 758.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd op
€ 758.000,- en de aanslag Rioolheffing Gebruik verlaagd.
€ 758.000,- en de aanslag Rioolheffing Gebruik verlaagd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 19 februari 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 606.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 758.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil
3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Beroep op artikel van de 40 Wet WOZ
Beroep op artikel van de 40 Wet WOZ
4. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven over welke methode is gebruikt en op basis van welke gegevens de kapitalisatiefactor is vastgesteld. Hierdoor ontbreekt inzichtelijkheid en controleerbaarheid en dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft hiermee niet voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 40 van de Wet WOZ.
4.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de toelichting en onderbouwing voor de gebruikte kapitalisatiefactor is opgenomen in de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2023. De rechtbank stelt vast dat de door eiseres gevraagde onderbouwing van de kapitalisatiefactor daarmee is overgelegd door de heffingsambtenaar. Voor zover eiseres bedoelde dat zij de onderbouwing eerder had moeten ontvangen gaat die stelling niet op aangezien op dat moment dit nog geen stukken betrof op basis waarvan de waarde is vastgesteld. Artikel 40 van de Wet WOZ schrijft niet voor dat de heffingsambtenaar voordat hij een uitspraak op bezwaar doet, een belanghebbende moet informeren over zijn voorgenomen besluit. De rechtbank is van oordeel dat er geen schending van artikel 40 van de Wet WOZ heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
De beoordeling van de zaak
6. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 75.864,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van het object onderbouwd met de gerealiseerde huurtransacties van drie in [vestigingsplaats 2] gelegen onroerende zaken. Uit deze huurtransacties volgen huurwaardes per m² van € 461,-, € 278,- en € 289,-. Voor het object heeft de heffingsambtenaar een huurwaarde per m² van € 218,- per m² gehanteerd. De gehanteerde huurwaarde is daarmee veel lager dan de gerealiseerde huurwaardes. De kapitalisatiefactor van 10,0 voor het object heeft de heffingsambtenaar afgeleid uit gerealiseerde transactiecijfers van drie andere in [vestigingsplaats 2] gelegen objecten die in gebruik zijn als winkel of wijkwinkelcentrum. De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn bepaald op 13,4, 16,0 en 11,5 en daarmee hoger dan de kapitalisatiefactor die voor het object is aangehouden.
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven onderbouwing aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Ingetrokken beroepsgrond
7. Eiseres stelt dat er op het taxatieverslag ten onrechte geen onderscheid wordt gemaakt tussen primaire en secundaire ruimten en dat de secundaire ruimten een lagere huurwaarde moeten krijgen. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.
Kapitalisatiefactor: [adres 2] en [adres 3]
8. Eiseres stelt dat de referentieobjecten aan
[adres 2]en aan
[adres 3]niet bruikbaar zijn. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde met nieuwe referentieobjecten heeft overgelegd en de door eiser bedoelde referentieobjecten zijn komen te vervallen, laat de rechtbank deze beroepsgrond verder buiten beschouwing.
[adres 2]en aan
[adres 3]niet bruikbaar zijn. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde met nieuwe referentieobjecten heeft overgelegd en de door eiser bedoelde referentieobjecten zijn komen te vervallen, laat de rechtbank deze beroepsgrond verder buiten beschouwing.
Kapitalisatiefactor: [adres 4]
9. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangevoerd dat referentieobject onvoldoende vergelijkbaar is omdat deze in verhuurde staat is verkocht en niet op de vrije markt is aangeboden. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd. Door pas op de zitting dit standpunt in te nemen over de referentie aan [adres 4] ontneemt eiseres de heffingsambtenaar de mogelijkheid om zijn standpunt met stukken te onderbouwen. Omdat deze grond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd, laat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing.
Kapitalisatiefactor: [adres 5] en [winkelcentrum 1]
10. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten aan
[adres 5] en [winkelcentrum 1]niet vergelijkbaar zijn omdat deze te veel afwijken qua grootte. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
[adres 5] en [winkelcentrum 1]niet vergelijkbaar zijn omdat deze te veel afwijken qua grootte. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
10.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar een toelichting gegeven voor de keuze voor een winkel in hetzelfde winkelcentrum, een heel winkelcentrum en een winkel buiten een winkelcentrum als referentieobjecten. Daarbij is er in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen wat blijkt uit onder andere de verschillende kapitalisatiefactoren. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat het onderhavig object een bijzonder object is wat eigenlijk nooit wordt verkocht. De uitleg dat om die reden is gekozen voor deze drie, ondanks voor het oog afwijkende referentieobjecten, is daarom goed te volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
11. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voor de berekening van de huurwaarde onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. Zo zijn de referenties qua oppervlakte veel kleiner dan onderhavig object. Omdat deze ten onrechte ten grondslag liggen aan de onderbouwing van de heffingsambtenaar, heeft deze niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
12. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de gebruikte referenties units uit hetzelfde winkelcentrum [winkelcentrum 2] betreffen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de overlegde taxatiematrix volgt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij het uitkiezen van de referenties heeft geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij winkels uit hetzelfde winkelcentrum. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
13.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.