Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4233
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: J. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 580.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is hiertegen in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. De woning is een in 1976 gebouwde twee-onder-één-kap-woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een kaveloppervlakte van 343 m².
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 500.000,-. De heffingsambtenaar blijft bij de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 580.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 23 augustus 2021 voor € 880.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 850.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 november 2021 voor € 505.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 september 2021 voor € 910.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 2 december 2022 voor € 515.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Referentiewoningen
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in bezwaar niet heeft onderbouwd met referentiewoningen. Op het taxatieverslag staat alleen de [adres 7] en [adres 2] , de derde referentiewoning is daarop niet te vinden. Hierdoor wordt niet voldaan aan de waarderingsinstructie paragraaf 3.1.1. en maakt de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk. Eiser is hierdoor gedwongen om in beroep te gaan om erachter te komen hoe de waarde van de woning is onderbouwd.
9. De rechtbank oordeelt als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met referentiewoningen die hij goed vergelijkbaar vindt. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure de referentiewoningen die hij heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen vervangen door andere referentiewoningen. In de bezwaarfase is een deel van de referentiewoningen weggevallen in het taxatieverslag. Daar had echter in de bezwaarfase al over geklaagd moeten worden. [1] Dat is in dit geval niet gebeurd. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een taxatiematrix heeft meegestuurd waarin andere referentiewoningen zijn gebruikt dan in de bezwaarfase. Dat in de bezwaarfase een deel van de referentiewoningen niet zijn meegestuurd, maakt daarom in dit geval geen verschil. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is namelijk gelegen op een grotere afstand van de dorpskern, op 80 meter afstand van het spoor en aan een drukke doorgaande weg, hier wordt (geluids)overlast van ondervonden.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De referentiewoningen aan de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 8] hebben een betere ligging dan de woning, maar daar is voldoende rekening mee gehouden gezien de m² prijs van de woning. Deze is immers aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen. Verder is de ligging van de referentiewoningen aan de [adres 4] en de [adres 6] niet beter dan die van de woning. Die referentiewoningen zijn namelijk gelegen aan een drukke uitvalsweg en liggen nabij een hoogspanningslijn, een kantorenlocatie en een snelweg. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning op grotere afstand gelegen is van de dorpskern. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft uitgelegd is het enige verschil erin gelegen dat bij de woning van eiser onder het spoor door moet worden gegaan om bij de dorpskern te komen. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat dit geen waarderelevant verschil is. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Uitstraling
12. Eiser stelt dat de uitstraling van de woning matig is. Hier heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden.
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de uitstraling van de woning. Deze is namelijk vergelijkbaar met die van de referentiewoningen. Eiser heeft niet onderbouwd dat en waarom de uitstraling van de woning slechter zou zijn dan die van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.