Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2059
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1]
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2022 de Woz-waarde [1] van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 2] (de woning), voor het belastingjaar 2022, vastgesteld op € 788.000,-.
De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2023 [2] (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
3. Vervolgens heeft eiser tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. De gemachtigden van partijen hebben deelgenomen, evenals taxateur [taxateur] van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
5. Eiser is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning gebouwd in 2016 met een gebruiksoppervlak van circa 174 m² en een kavel van 315 m². Bij de woning zijn een berging en garage.
6. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde. Volgens hem kan de waarde van de woning ten hoogste € 736.000,- bedragen.
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit.
8. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsmethode toegepast en vijf referentieobjecten geselecteerd, die volgens hem voldoende vergelijkbaar zijn en de waarde onderbouwen. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] alle te [plaats 2] .
Beoordeling van het geschil
Opgevraagde gegevens/ taxatiematrix
9. Eiser stelt dat hij op de zaak betrekking hebbende stukken heeft opgevraagd, [3] maar deze niet allemaal heeft gekregen. De heffingsambtenaar heeft hier in het verweerschrift tegen ingebracht dat in de bezwaarfase reeds via het taxatieverslag naast de waardebepalende factoren ook referentieobjecten met bijbehorende objectkenmerken en verkoopgegevens opgenomen zijn. Ook is hierin volgens de heffingsambtenaar de staat van onderhoud en het niveau van de voorzieningen weergegeven. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser, onder verwijzing naar het ‘black-box’- arrest van de Hoge Raad [4] , verduidelijkt dat het hem er om gaat dat de in bezwaar geen taxatiematrix is overgelegd en dat de in beroep overgelegde taxatiematrix naar zijn mening niet voldoet aan de hieraan te stellen eisen. Hij vindt dat alle elementen die een rol hebben gespeeld bij de taxatie genoemd moeten worden met percentages erbij, zodat nagerekend kan worden hoe men tot de uiteindelijk waarde is gekomen. [5]
10. De rechtbank volgt eiser niet in het door hem ingenomen standpunt. Uit het arrest waar eiser naar verwijst volgt dat de heffingsambtenaar de gegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling dient te verstrekken. De manier waarop de waarde is bepaald moet inzichtelijk worden gemaakt. De rechtbank is van mening dat de heffingsambtenaar dit heeft gedaan. Bovendien heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting verduidelijkt dat in bezwaar geen taxatiematrix is opgesteld en dat geen gebruik is gemaakt van correctiepercentages bij de waardering. Deze kunnen dus ook niet worden verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de door de heffingsambtenaar gekozen referenties voldoende vergelijkbaar?
11. De rechtbank overweegt dat 4 van de 5 referentiewoningen vrijstaande woningen zijn, evenals eisers woning (alleen [adres 3] is een geschakelde woning). Alle woningen liggen in een woonwijk. Drie van de referentiewoningen hebben een zeer vergelijkbaar gebruikersoppervlak, binnen een marge van 8 m² van dat van eisers woning (174 m² tov 178 m², 182 m² en 170 m²). Alleen [adres 4] en [adres 6] zijn wat groter, namelijk 189 m². Los van enkele verschillen in de bijgebouwen hebben 4 van de 5 referenties evenals eisers woning een garage en hebben alle referenties evenals eisers woning een vrij groot kaveloppervlak (variërend van 290 m² tot 374 m²). Al met al concludeert de rechtbank dat ondanks enige verschillen de referenties en eisers woning voldoende vergelijkbaar zijn.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. De rechtbank overweegt dat de gekozen referentieobjecten relatief dichtbij eisers woning liggen. Hoewel begrijpelijk is dat eiser nadeel ondervindt van de nabij gelegen snelweg (qua geluid en luchtkwaliteit), is dit nadeel dus ook aanwezig bij de referentieobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verduidelijkt dat de referentieobjecten ook geen vrij uitzicht hebben, of evenals eisers woning te maken hebben met een negatieve verwachtingswaarde op dit punt (doordat een wijziging hiervoor in de toekomst aannemelijk is). In zoverre zijn de door eiser geschetste nadelen dus verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Het gestelde probleem met de dakoverstekken is daarbij onvoldoende onderbouwd, zo is niet duidelijk of dit al op de waardepeildatum aanwezig was en zijn bijvoorbeeld geen foto’s bijgevoegd waarop de gestelde schimmel te zien is. Om deze redenen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referenties.
Conclusie en gevolgen
13. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
14. Om deze reden is er geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.