Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5910
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 407.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 maart 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder, hebben deelgenomen aan de zitting.
Het geschil
2. De woning is een in 1907 gebouwde 2 onder 1 kapwoning, met een houten berging en een overkapping. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 92 m2 en is gelegen op een perceel van 171 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 349.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 407.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
4. Bij de beoordeling van het standpunt van eiser stelt de rechtbank voorop dat eiser op de zitting zijn beroepsgrond ten aanzien van het afnemend grensnut heeft ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet bespreken in haar uitspraak.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
6. De rechtbank stelt vast dat eiser om de matrix en de grondstaffels heeft verzocht. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) zijn toegestuurd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiser dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van verweerder niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde gelegen om de stukken bij Eerlijke WOZ op te vragen. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat Eerlijke WOZ de stukken (ook) nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiser daar geen zicht op heeft gehad. Hij was immers in die fase niet betrokken bij deze zaak.
7. Ten aanzien van de iWOZ-kaarten volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [1] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt hetzelfde voor bouwtekeningen van de woning en de getoonde vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder bij het verweerschrift wel de iWOZ-kaarten heeft overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
Beoordelingskader
8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 544.950,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 december 2020 voor € 327.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 8 januari 2021 voor € 390.000,-.
11. Eiser bestrijdt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning. Gelet op de taxatiematrix van verweerder en de slechte staat van referentiewoning 1 zou volgens eiser een correctie van 10% moeten worden toegepast.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 407.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onderhoud en doelmatigheid. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
13. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat bij referentiewoning 1. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de woning is opgeknapt met eenvoudige middelen. Door het opknappen van het kozijn, het vervangen van de keuken en het verplaatsen van de badkamer naar boven heeft verweerder de staat van het huis op gemiddeld gekwalificeerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxateur van verweerder de woning ook heeft bezocht. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd met stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
14. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Het verwijzen naar de cijfers van de Waarderingskamer is volgens eiser onvoldoende. Eiser verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [2] en naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [3] (het Black Boxarrest).
15. Verweerder verwijst in zijn verweerschrift naar de gemiddelde waardestijgingen van de WOZ-waarden van woningen in de gemeente [gemeente] die zijn vastgesteld door de Waarderingskamer. De gemiddelde waardestijging was in het jaar 2017-2018 11,5%, in 2018-2019, 10,6%, in 2019-2020, 8,9% en in 2020-2021 was dit 10,9%. Volgens verweerder geven deze cijfers een goed beeld van de marktontwikkeling. Op de zitting heeft verweerder vervolgens toegelicht dat de waarde van de woning wordt onderbouwd met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Van indexering is volgens verweerder dan ook geen sprake.
16. De rechtbank is allereerst van oordeel dat de door de Waarderingskamer gepresenteerde gemiddelde stijgingspercentages van WOZ-waarden niet geschikt zijn om de waardeontwikkeling vast te stellen. Deze percentages zijn immers gebaseerd op een algemene gemiddelde stijging van de WOZ-waarde zonder dat rekening wordt gehouden met het objecttype. De percentages zijn verder gebaseerd op WOZ-waardes en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijgingen van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast vindt de rechtbank dat verweerder met de toelichting dat wordt uitgegaan van een percentage van 10,9% onvoldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan. Door het enkel noemen van een stijgingspercentage dat zou gelden bij de verkopen van woningen in [gemeente] , blijft onduidelijk welke criteria en welke keuzes hebben geleid tot dit indexeringspercentage. Bovendien heeft verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk gemaakt hoe daaruit kan worden afgeleid dat dit indexeringspercentage is gebruikt bij de berekening van de gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum.
17. De rechtbank vindt dat verweerder de waarde gebrekkig heeft onderbouwd voor zover het de referentiewoning [adres 2] betreft, omdat de verkoopprijs van deze referentiewoning op onjuiste wijze naar de waardepeildatum is geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat de verkoop van referentiewoning [adres 3] en [adres 4] nagenoeg op de waardepeildatum liggen, gaat de rechtbank ervan uit dat, daargelaten of een juist indexeringspercentage is gehanteerd, de verkoopprijzen van die woningen in voldoende mate de waarde van die woningen op de waardepeildatum weerspiegelen. Dit geldt dus niet voor de referentiewoning [adres 2] die zes maanden na de waardepeildatum is verkocht. Zonder deze referentiewoning resteren voldoende referentiewoningen om de waarde van het object te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder op basis van de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
18. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.