Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2995
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) en het object [adres 2] in [plaats] (object 1).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 416.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met dezelfde beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde van object 1 vastgesteld op € 28.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023.
1.3.
De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en van object 1 gehandhaafd.
1.5.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 februari 2024. Eiser heeft deelgenomen aan de online zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een eengezinswoning uit 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m². De woning beschikt over een aparte garage welke op 30 meter van het woonhuis staat (object 1).
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van
€ 416.000,- en van object 1 van € 28.000,-. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
€ 416.000,- en van object 1 van € 28.000,-. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. [1] Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 492.400,- voor de woning en object 1 samen. Eiser heeft de woning op 9 september 2022 aangekocht. Vanwege de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en het moment van verkoop heeft de heffingsambtenaar de betaalde prijs terug geïndexeerd naar € 416.000,- voor de woning en € 28.000,- voor object 1 (in totaal € 444.000,-). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar - ook gezien de gegeven toelichting tijdens de zitting - het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de eigen aankoopprijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft zijn de rechtbank niet gebleken. Ook wat eiser verder in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
5. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen.
Eigen aankoopcijfer
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Eiser heeft in zijn beroepschrift en ter zitting uitgelegd dat er volgens hem sprake is van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de door hem betaalde prijs niet marktconform is. Zo stelt hij dat de woning minder waard is door de slechte staat van de voorzieningen. Eiser stelt ten aanzien van object 1, de garage, dat daar nieuw onderhoud moet plaatsvinden en er graffiti moet worden verwijderd. Eiser voert daarbij nog aan dat de waarde van de woning, in vergelijking met andere woningen, te hoog is vastgesteld omdat de grondoppervlakte veel kleiner is dan woningen met een lagere WOZ-waarde.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt dat aangezien het eigen aankoopcijfer leidend is, een vergelijking met andere woningen niet wenselijk is. Daarbij voert hij aan dat er geen sprake is van bijzondere feiten of omstandigheden die maken dat de door eiser betaalde koopsom niet marktconform is.
6.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Vanuit de Wet WOZ volgt een vrije bewijsleer waardoor de heffingsambtenaar niet verplicht is de waarde te onderbouwen door middel van vergelijkingen met andere verkooptransacties. Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de aankoopprijs niet de juiste waarde weergeeft. De enkele stelling dat de woning in slechte staat verkeert, is daarvoor onvoldoende. De verkoopprijs is namelijk op een marktconforme manier tot stand gekomen. Eiser heeft bewust de aankoopprijs betaald voor de woning in een vrije markt. Eiser was zich toen ook al bewust was van de staat van de woning. Ondanks deze omstandigheden, is eiser als meestbiedende koper bereid geweest om deze aankoopprijs te betalen waardoor dit terecht is aangemerkt als de waarde in het economische verkeer. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Stijging ten opzichte van vorig jaar
7. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde vergeleken met vorig belastingjaar onevenredig is. Volgens eiser is de heffingsambtenaar er onterecht van uitgegaan dat de woning en object 1 respectievelijk € 87.000,- en € 2000,- in waarde zijn gestegen. Eiser voert daarbij aan dat de woningen nauwelijks in waarde zijn gestegen door de hoge rente en de verhoogde financieringslasten.
7.1.
De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt.
7.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 april 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.