Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4500
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 mei 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.195.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023.
1.2.
De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 augustus 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 februari 2024. Eiser heeft deelgenomen aan de online zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1956. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 174 m². De woning heeft een perceel van 1484 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.195.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 november 2021 voor € 2.100.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 juni 2020 voor € 1.680.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 december 2021 voor € 1.550.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 1.475.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Waardestijging
5. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde disproportioneel is in het licht van de stijging van de WOZ-waardes van elf direct omliggende woningen. Van de elf omliggende woningen is de waarde van twee woningen gedaald en van de overige woningen is de stijging beperkt tot zeer beperkt. Eiser stelt dat het onverklaarbaar is waar dit verschil vandaan komt. Ter zitting heeft eiser in dat verband ook nog gewezen op de stijging van de WOZ-waardes van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen en stelt dat ook ten opzichte daarvan de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning afwijkt.
5.1.
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de waardeontwikkeling per woning verschilt vanwege wijzigingen aan de woningen of wijzigingen van de afbakening. Daarnaast heeft hij er op gewezen dat marktomstandigheden voortdurend wijzigen en dat hier sprake is van unieke villa’s. Al meerdere jaren wordt bij deze woning een substantiële aftrek toegepast vanwege gedateerdheid en matige kwaliteit. Omdat de verschillen tussen matige woningen ten tijde van de verkoop en betere woningen er nagenoeg niet meer zijn, heeft dit invloed op de mate waarin wordt afgewaardeerd. Dat verklaart waarom per saldo de stijging van de WOZ-waarde bij de woning van eiser groter is dan bij andere woningen.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich mee brengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. Voor zover eiser met deze grond een beroep wil doen op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank het volgende. Het is de rechtbank onvoldoende gebleken dat de door eiser genoemde elf panden identiek zijn aan zijn woning. Alleen al om die reden kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen. Ten aanzien van het standpunt van eiser over de stijgingspercentages van de referentiewoningen overweegt de rechtbank het volgende. De door eiser genoemde percentages zijn gebaseerd op de stijging van de WOZ-waardes. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich echter op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Gebruikte referentiewoningen
Gebruikte referentiewoningen
6. Eiser stelt dat de referenties die door de heffingsambtenaar ter onderbouwing worden gebruikt juist een lagere waarde aannemelijk maken. Naar de rechtbank begrijpt doelt eiser daarbij op de [adres 2] , de [adres 4] en de [adres 3] . Eiser stelt dat de marktwaarde van die referenties (evenals de Wisseloordlaan 6 die door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag is genoemd) telkens lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde van die objecten en dat wanneer dit voor de referenties geldt dit ook voor zijn woning zou moeten gelden.
6.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht worden deze verschillen verklaard door het indexeren van de verkoopprijzen. Voor de referenties waar eiser op doelt geldt dat zij allen zijn verkocht in 2020 en 2021, dus vóór de waardepeildatum. Doordat de prijzen sindsdien zijn gestegen ligt de waarde op de waardepeildatum dan hoger dan de waarde op de transactiedatum. De rechtbank kan die toelichting volgen. Dat de verkoopprijzen van de referenties lager liggen dan de WOZ-waarde van die objecten, maakt op zichzelf dus niet aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
Inpandige opname
7. Ter zitting heeft eiser nog gewezen op het feit dat de taxateur niet inpandig is geweest en dat om die reden de waardebepaling onzorgvuldig is geweest.
7.1.
Voor zover eiser hiermee het standpunt wil innemen dat de taxatie slechts inpandig kan worden gedaan, slaagt deze beroepsgrond niet. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. [1] In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiser in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. Bovendien heeft eiser ook niet onderbouwd dat en waarom de taxatie onjuist zou zijn of welke elementen anders zouden zijn als de taxateur binnen zou zijn geweest. Ook om die reden slaagt de beroepsgrond niet.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 april 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.