Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5453
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.139.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is inhoudelijk behandeld op de digitale zitting van 15 april 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woning is een in 1934 gebouwde vrijstaande woning, met een aanbouw van 18 m2, een kelder van 9 m2, een garage van 16 m2 en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m2 en is gelegen op een perceel van 903 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 934.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.139.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 1.389.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 september 2021 voor € 1.650.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 4 mei 2020 voor € 1.140.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Op de zaak betrekking hebbende stukken
7. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 6:17 van Pro de Awb in bezwaar geen matrix, grondstaffels, bouwtekeningen en iWOZ-kaarten heeft overgelegd terwijl daar wel om was verzocht. Eiser vindt dat hij hierdoor is benadeeld, omdat hij pas nadere standpunten kan innemen nadat deze stukken zijn overgelegd. Eiser verwijst hiervoor ook naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] (Black Box-arrest), een kamerstuk [2] , de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
8. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) zijn toegestuurd en ter inzage zijn gelegd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiser dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van verweerder niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde van eiser gelegen om de stukken bij Eerlijke WOZ op te vragen. Voor zover de gemachtigde van eiser heeft bedoeld te stellen dat Eerlijke WOZ de stukken (ook) nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiser daar geen zicht op heeft gehad. Hij was immers in die fase niet betrokken bij deze zaak.
9. Ten aanzien van de iWOZ-kaarten volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [5] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt hetzelfde voor bouwtekeningen van de woning en de getoonde vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder bij het verweerschrift wel de iWOZ-kaarten heeft overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in de dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwwijze en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat onderhavige woning een vrijstaande woning is uit 1934 waarbij het onvermijdelijk is dat er verschillen zullen zijn in de staat van onderhoud ten opzichte van referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder echter aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 3.005,- en € 5.765,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 2.500,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. De rechtbank volgt de stelling van eiser niet dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referenties. Qua verschillen in perceeloppervlakte heeft verweerder rekening gehouden met de afnemende meerwaarde door te corrigeren op de grondprijs. Voor zover eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de objectkenmerken, volgt de rechtbank dat standpunt ook niet. Verweerder heeft met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen bij de waardebepaling van onderhavige woning. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
14. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Hij verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [6] en naar het Black Boxarrest.
15. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. [7] De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat geen vast indexeringscijfer wordt gehanteerd. De taxateur heeft verder toegelicht dat de indexering is af te leiden door de getaxeerde waarde af te zetten tegen de koopsom. Vervolgens kijkt de taxateur of die indexering past bij het type woning in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum. Daarnaast heeft de taxateur de indexering vergeleken met de percentages van de waarderingskamer. Ook daarvan is bekeken of deze percentages wel of niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur volgen. Eiser heeft het daarnaast nagelaten een eigen berekening tegenover de indexering van verweerder te stellen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
16. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
17. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
18. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 25 februari 2022 en de dag van deze uitspraak zit 2 jaar en afgerond 4 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 4 maanden. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. [8] Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond één jaar en zeven maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van verweerder € 25,- respectievelijk de Staat € 25,-.
19. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Proceskostenvergoeding
20. De rechtbank kent de verzochte schadevergoeding toe wegens het overschrijden van de redelijke termijn. Dit maakt dat er aanleiding is verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [9] Een punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. Het gaat om een bedrag van € 218,75 (€ 875,- * 0,25 = € 218,75). De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. [10] Dit leidt tot de slotsom dat verweerder € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.
21. De rechtbank wijst verweerder erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
22. Het beroep is ongegrond en om deze reden hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden.
Conclusie en gevolgen
24. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
25. De procedure heeft wel te lang geduurd, daarom wordt verweerder veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 25,- en de Staat tot het betalen van een schadevergoeding van € 25,-. Verder dient verweerder de proceskosten tot een bedrag van € 109,40 te vergoeden en de Staat een bedrag van € 109,40. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van € 25,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 25,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.