Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 329.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 4 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur], taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.
2.1.
De onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] wordt gekwalificeerd als horeca, heeft als bouwjaar ca. 1900 en beschikt over een totale oppervlakte van 104m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
2.3.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar onderbouwd door middel van een drietal gerealiseerde verkopen.
2.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
2.5.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
3. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 27.716,- per jaar (huurwaarde per m2: € 267,-). De heffingsambtenaar heeft, om de huurwaarde van dit object te onderbouwen, een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in de binnenstad van [woonplaats] rondom de waardepeildatum.
3.1.
De kapitalisatiefactor van 11,9 voor de onroerende zaak is vastgesteld door middel van een vergelijking met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in de binnenstad van [woonplaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
4. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van referentieobjecten die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De referentieobjecten betreffen namelijk twee winkelruimtes en een restaurant, terwijl het object van eiseres een pand is waar een café wordt geëxploiteerd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat een café moet worden vergeleken met een ander café. De heffingsambtenaar heeft daarom ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
4.1.
De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat het niet om het feitelijke gebruik gaat maar om wat er op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Daarbij wijst hij op een eerdere uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland [1] . De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Daarbij neemt zij ook in aanmerking dat minstens één van de referentieobjecten een restaurant betreft met een horeca bestemming. De beroepsgrond slaagt niet.
Coronapandemie
Coronapandemie
5. Eiseres voert aan dat door de heffingsambtenaar een correctie had moeten worden toegepast in verband met de coronapandemie vanwege de belemmering van het gebruik van het object. Zo stelt eiseres dat de aanslag is opgelegd in corona-tijd op 29 februari 2020, terwijl ten tijde van corona men geen horeca bedrijf mocht exploiteren. Eiseres bepleit een corona-korting van 40%. Doordat de heffingsambtenaar geen korting heeft toegepast, is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
5.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de waardepeildatum 1 januari 2019 de coronacrisis nog geen aanvang had gevonden. Pas in februari 2020 werd de eerste besmetting met het virus in Nederland gemeld en de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het virus zijn in de loop van maart 2020 getroffen. Dat is ruim na de waardepeildatum. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. Van een (kenbare) uitbraak of een coronacrisis in Nederland was nog geen sprake op de waardepeildatum. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland zich manifesteerde, is verder geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde 3, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
6. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
6.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [3]
6.2.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 9 april 2021. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit, afgerond, 3 jaar en 2 maanden. Dit betekent dat de redelijke termijn met 2 maanden is overschreden. Dit leidt tot de conclusie dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.
6.3.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [4] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [5] Vanwege de overschrijding met 3 dagen heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding.
6.4.
Deze rechtbank heeft eerder geoordeeld dat de bestuursrechter moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn aan de hand van de omvang van de financiële belangen en de aard van de zaken. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De heffingsambtenaar heeft er naar boven afgerond 1 jaar en 26 dagen over gedaan en dus 6 maanden en 26 dagen te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moeten betalen.
6.5.
Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [6] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-.
In totaal wordt dus € 875,- * 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten komen geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.
In totaal wordt dus € 875,- * 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten komen geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.
6.6.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.