Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1483
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 31 maart 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.012.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [taxateur], taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.
2.1.
De woning aan de [adres 1] is een eindwoning uit 1931 en heeft een gebruiksoppervlakte van 296 m2. De woning heeft een kaveloppervlak van 829 m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier drive-in-woningen in [woonplaats]:
- [adres 2], verkocht op 15 september 2021 voor € 915.000,-;
- [adres 3], verkocht op 27 januari 2021 voor € 890.027,-;
- [adres 4], verkocht op 21 december 2020 voor € 525.000,-;
- [adres 5], verkocht op 23 december 2020 voor € 951.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
iWOZ-rapportage [adres 4]
5. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gesteld dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, daar eiser geen iWOZ-rapportage van de referentiewoning aan de [adres 4] heeft ontvangen. De rechtbank is van oordeel dat deze grond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd. Het had op de weg van eiser gelegen om in een eerder stadium aan te geven of en welke op de zaak betrekking hebbende stukken nog ontbraken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.
[adres 3]
6. Eiser stelt dat de referentiewoning aan de [adres 3] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser. Zo wijkt deze referentiewoning sterk af qua ligging omdat deze aan de stadsgracht ligt en op vijf minuten afstand van het station. Deze betere ligging blijkt volgens eiser ook uit de woningwaarde per m2 van € 4.180,-, die een stuk hoger ligt dan de woningwaarde per m2 van € 2.868,- van de woning van eiser. Voorgaande maakt volgens eiser dat de woning aan de [adres 3] niet als referentie kan dienen om de vastgestelde Woz-waarde van de woning van eiser te onderbouwen.
6.1.
Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de [adres 3] op de door eiser genoemde punten niet identiek is aan onderhavige woning maar dat hierbij een rol speelt dat onderhavige een atypische woning betreft met een groot perceel, waardoor het moeilijker is om volledig identieke vergelijkingen te vinden. De heffingsambtenaar stelt dat de gekozen referentiewoningen voor wat betreft de meest in het oog springende kenmerken zoals bouwjaar, ligging, bouwkwaliteit en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn.
6.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de door hem gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Zij neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht [1] en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de woning een m2-prijs heeft van € 2.686,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen respectievelijk € 3.424,-, € 4.180,-, € 3.327,- en € 3.838,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Objectonderdelen
7. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar een te lage waarde is toegekend aan de afzonderlijk gewaardeerde objectonderdelen (zoals de garage en de berging) van de referentiewoningen, waardoor de m2-prijs omhoog gaat. Volgens eiser is daarom de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld.
7.1.
De heffingsambtenaar gaat voor de garage en de berging uit van een eenheidsprijs van € 500,- per m2. De heffingsambtenaar stelt dat terecht is uitgegaan van deze eenheidsprijs en dat deze consequent wordt toegepast, wat leidt tot de in de taxatiematrix vermelde m2-prijzen. De heffingsambtenaar stelt dat daaruit duidelijk blijkt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Voor zover eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde eenheidsprijzen onjuist zouden zijn, is dit niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
8. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
8.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [2]
8.2.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 april 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
9.1.
Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024 .
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.