Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2075
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen RT RDMW).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar, die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats] (de woning).
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 522.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij deze beslissing gebleven.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Partijen hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1913. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 102 m², een erker van 6 m², drie dakkapellen en een berging van 53 m². De woning ligt op een kavel van 282 m².
Geschil
6. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Eiser bepleit een lagere waarde van € 481.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning. Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Als ook dat ook niet het geval is, dan kan de rechtbank de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 525.000 op basis van een vergelijking met drie andere in [plaats] gelegen vrijstaande woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen).
De beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met zijn taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt in de eerste plaats dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser gelet op onder meer het type, bouwjaar, de woon- en perceeloppervlakte. Aan de hand van deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning kunnen onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding en de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Wat eiser in beroep aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
10. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] niet op de vrije markt is verkocht, omdat de verkoop niet in de systemen van zijn gemachtigde is terug te vinden.
11. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist door de iWOZ-verkoopbrochure van de referentiewoning over te leggen. Met de verkoopbrochure is volgens de rechtbank genoegzaam gebleken dat sprake is geweest van een verkoop op de vrije markt.
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een gemiddelde kwaliteit en staat van onderhoud van zijn woning. Beide moeten in de taxatiematrix volgens eiser worden gewijzigd van een factor ‘3’ naar een factor ‘2’. Er is volgens eiser sprake van grootschalig achterstallig onderhoud aan zijn woning. Zo is sprake van een lekkage op de bovenverdieping en is sprake van schimmelvorming in de woning. Verder ontbreekt dak-, vloer- en muurisolatie, beschikt de woning gedeeltelijk over enkelglas en heeft de woning energielabel G.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de waardering van de kwaliteit en de staat van onderhoud van eiser woning. Dat sprake is van grootschalig achterstallig onderhoud is niet gebleken. Eiser verwijst naar foto’s van de binnenzijde van de woning, maar daarop zijn de gestelde schimmelvorming en lekkage, of andere noemenswaardige gebreken, niet zichtbaar. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft het pand op 22 juni 2022 bezocht en uitpandig opgenomen. Toen is geen achterstallig onderhoud geconstateerd. Nu eiser geen foto’s van de buitenzijde heeft overgelegd, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de bevinding van de taxateur van de heffingsambtenaar te twijfelen. Ten aanzien van het isolatieniveau overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de woning van eiser heeft vergeleken met woningen waarvan aannemelijk is dat zij een vergelijkbaar isolatieniveau hebben. De woningen zijn afkomstig uit dezelfde bouwperiode (1900-1911), uit de verkoopbrochure van [adres 3] blijkt dat deze woning energielabel E heeft en de heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat [adres 2] ook een energielabel G heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert verder aan dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. Deze beroepsgronden kunnen niet slagen omdat de verkoopcijfers van deze woningen in beroep niet zijn gebruikt en het vaste rechtspraak is dat de heffingsambtenaar in beroep de waarde met andere referentiewoningen mag onderbouwen.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
15. Eiser stelt dat er sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar ten onrechte niet de waardes van alle objectonderdelen verstrekt, geen inzicht gegeven in hoe de onderlinge verschillen in KOUDVL-factoren [1] worden verrekend en ook niet inzichtelijk gemaakt hoe de indexering naar de waardepeildatum is toegepast.
16. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens, een afschrift geven van de gegevens als die gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. [2] De gevraagde gegevens kunnen eveneens betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten die voor de waardevaststelling zijn gebruikt. De heffingsambtenaar moet – op specifiek verzoek van belanghebbende – ook inzicht geven in de gegevens, keuzes en aannames die zijn gebruikt bij een modelmatige berekening.
17. Ten aanzien van de waardes van de objectonderdelen is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, alleen al omdat niet is gebleken dat eiser (voldoende specifiek) om deze gegevens heeft verzocht in de bezwaarfase. Uit het bezwaarschrift en ook uit het verslag van de hoorzitting kan niet worden afgeleid dat eiser heeft verzocht om de waardes van de objectonderdelen. Wat betreft de inzichtelijkheid van het indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan oordeelt de rechtbank onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 april 2024 [3] dat voor de (onderbouwing van de) indexeringspercentages geen toezendplicht geldt.
18. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om de KOUDVL-factoren. Tijdens de hoorzitting heeft hij aangegeven dat er geen correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren zijn verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende specifiek verzoek om verstrekking van de correctiepercentages voor de verschillen in de KOUDVL-factoren gedaan.
19. Uit de toelichting op de modelmatige waardebepaling in het taxatieverslag en de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting blijkt dat de vaststelling van de waarde van de woning het resultaat is van een geautomatiseerd proces. In het systeem worden daarbij correctiepercentages voor de verschillen in KOUDVL-factoren toegepast.
20. Over de correcties voor de KOUDVL-verschillen heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat raadpleging een kwestie van kijken in het model is, maar dat deze niet vanuit het systeem automatisch op het taxatieverslag worden afgedrukt. Daarvoor is een handmatige handeling vereist, wat in deze zaak niet is gebeurd. De taxatieverslagen voor het recentste belastingjaar zijn uitgebreider en bevatten deze correctiepercentages wel. De rechtbank begrijpt op basis van de toelichting dat in ieder geval de correctiepercentages voor de KOUDVL-verschillen voor de heffingsambtenaar raadpleegbaar zijn en aan eiser ter beschikking gesteld hadden kunnen worden, zoals uiteindelijk ook in beroep is gedaan. Nu de heffingsambtenaar de correcties voor KOUDVL-verschillen desgevraagd niet heeft verstrekt in de bezwaarfase, heeft hij de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
20.1.
De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van het object voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in de beroepsfase niet gesteld dat hij nog stukken mist, hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling van de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Conclusie en gevolgen
21. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
22. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
23. De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraken die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vanaf 16 januari 2024 heeft gedaan in zaken waarin een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ werd gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De lijn in deze uitspraken is dat het gerechtshof geen proceskostenveroordeling uitspreekt, als verondersteld moet worden dat de belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. [4]
24. De rechtbank volgt deze lijn niet en houdt ook bij een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vast aan het uitgangspunt dat het passeren van dat gebrek leidt tot een proceskostenveroordeling en tot het vergoeden van het griffierecht. De rechtbank heeft daarvoor twee redenen. In de eerste plaats vindt de rechtbank het onwenselijk dat zij op verschillende manieren over proceskosten zou beslissen bij de uiteenlopende categorieën van bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt. De rechtbank wil bij de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en de daaruit voortvloeiende beslissingen rechtseenheid betrachten. In de tweede plaats vindt de rechtbank de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gebruikte toetsingsmaatstaf bezwaarlijk. Bij die maatstaf zou immers steeds moeten worden beoordeeld of een eisende partij onafhankelijk van de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beroep zou hebben ingesteld. Die beoordeling valt niet eenvoudig te maken, onder meer omdat in een beroep in een WOZ-zaak over het algemeen meerdere beroepsgronden worden aangevoerd. Daarbij is niet zomaar vast te stellen of een beroepsgrond ook zou zijn aangevoerd, als een andere beroepsgrond op dat moment niet had gespeeld. Een dergelijk onderzoek zou vergen dat wordt ingegaan op wat een eisende partij bij het instellen van het beroep precies heeft bewogen. De rechtbank vindt dat onwenselijk, ook omdat een nevenbeslissing over proceskosten het geding niet moet gaan bepalen.
25. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar zoals zij onder 20.1. heeft overwogen in de proceskosten die eiser in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
26. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [5] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [6] De rechtbank berekent de vergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875 met een wegingsfactor 0,5. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De rechtbank hanteert een wegingsfactor 0,5 omdat de WOZ-waarde in geschil is en de gemachtigde van eiser geen gestandaardiseerde werkwijze heeft gebruikt. De totale vergoeding bedraagt daarmee € 875. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
27. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag daarom de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 875 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.