Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2037
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar, die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 103.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij deze beslissing gebleven.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs van de heffingsambtenaar.
Feiten
5. Eiser is lid van de Coöperatieve Vereniging Serviceflat [locatie] en heeft een lidmaatschapsrecht, waardoor hij een deel van het gebouw, [adres 1] (de woning), mag bewonen. De woning is een appartement uit 1960 met een oppervlakte van 62 m². Bij de woning hoort een berging van 6 m².
Geschil
6. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Eiser bepleit een lagere waarde van € 82.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning. Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Als ook dat ook niet het geval is, dan kan de rechtbank de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.
7.1.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 103.744 op basis van een vergelijking met drie andere woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
8. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt. Daar is de rechtbank het mee eens. De heffingsambtenaar verwijst in zijn verweerschrift naar de gemiddelde waardestijgingen van de WOZ-waarden van woningen in de gemeente [gemeente] die zijn vastgesteld door de Waarderingskamer. De gemiddelde waardestijging was in het jaar 2019-2020, 8,9% en in 2020-2021 was dit 10,9%. Verder licht hij toe dat in de taxatiematrix een indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, waarbij is gekeken naar de permanente marktanalyse in het betreffende segment. Daarnaast is door de taxateur gekeken of dat voor het betreffende appartement tot een correcte prijs leidt, of dat gecorrigeerd moet worden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar vervolgens toegelicht dat de waarde van de woning wordt onderbouwd met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Van indexering is volgens de heffingsambtenaar dan ook geen sprake. Deze uitleg is naar het oordeel van de rechtbank tegenstrijdig met de uitleg in het verweerschrift en uit de taxatiematrix kan de rechtbank niet opmaken of nu wel of geen correctie voor prijsontwikkeling is toegepast op de verkoopcijfers. Mocht dit wel het geval zijn, dan heeft de heffingsambtenaar dat niet voldoende inzichtelijk gemaakt. Zo is bij [adres 4] , die slechts twee dagen voor de waardepeildatum is verkocht een forse correctie van - € 25.750 gehanteerd, en bij [adres 2] een veel kleinere correctie van - € 720, terwijl deze woning een maand eerder is verkocht. Dit verschil kan dus niet zonder meer worden verklaard door de prijsontwikkeling, maar ook niet door de grootte (beide woningen zijn 69 m2) of verschillen in KODL-factoren (bij beide woningen zijn de factoren ‘3’). De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd.
9. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Omdat de verkoop van referentiewoning [adres 4] nagenoeg op de waardepeildatum ligt en [adres 5] slechts een maand voor de waardepeildatum is verkocht, kunnen naar het oordeel van de rechtbank de verkoopprijzen van deze woningen, dus zonder correcties, dienen ter onderbouwing van de waarde. Dit geldt dus niet voor de referentiewoning [adres 6] die vijf maanden voor de waardepeildatum is verkocht.
10. Als de rechtbank uitgaat van de ongecorrigeerde verkoopprijzen van [adres 4] (€ 251.000) en van [adres 5] (€ 206.500) dan zijn de verkoopcijfers per m² € 3.638 respectievelijk € 2.891. De waarde per m² die voor eisers woning is gehanteerd is € 1.825 per m². Er zijn waarderelevante verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft staat van onderhoud en doelmatigheid. Op deze punten scoort de woning van eiser met een factor ‘2’ respectievelijk ‘1’, terwijl de referentiewoningen op deze punten met een factor ‘3’ als gemiddeld zijn beoordeeld. De heffingsambtenaar hanteert voor zijn taxatie een correctie van 5% per factor verschil. Uitgaand van deze correctie, die op zichzelf niet weersproken is, zouden de verkoopcijfer per m² voor de verschillen met -15% gecorrigeerd moeten worden naar € 3.092 respectievelijk € 2.457 per m². Nu de waarde per m² van de woning ruim lager is vastgesteld dan de verkoopcijfers per m² (met of zonder correctie van 15%) van de referentiewoningen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld.
11. Wat eiser in beroep verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
12. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar ‘appels met peren’ vergelijkt. Aan het lidmaatschapsrecht dat hij heeft kleven nadelen die een drukkend effect op de waarde hebben, zoals het moeilijk verkrijgen van een hypotheek. Bij de referentiewoningen van de heffingsambtenaar is sprake van verkoop van appartementsrechten. Eiser verwijst daarom naar de woningen in zijn taxatierapport waarbij wel sprake is van de verkoop van lidmaatschapsrechten.
13. Gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald uitgaande van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze zogenaamde overdrachtsfictie brengt met zich dat bij de waardering van de woning dus voorbij moet worden gegaan aan de omstandigheid dat bij verkoop van de woning niet de juridische eigendom maar (slechts) een gebruiksrecht (het lidmaatschapsrecht) wordt verkocht en dat aan dat lidmaatschapsrecht een aantal waardedrukkende nadelen kleven ten opzichte van woningen in volle eigendom. Dat betekent dan ook dat de heffingsambtenaar terecht de woning van eiser vergelijkt met woningen met een appartementsrecht in plaats van woningen met een lidmaatschapsrecht. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt dat de voorzieningen in zijn woning meer dan 20 jaar oud zijn, waardoor zowel de staat van onderhoud als kwaliteit van de woning met ‘matig’ beoordeelt moeten worden.
15. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop toegelicht dat is uitgegaan van een matige staat van onderhoud, maar dat van een matige kwaliteit niet is gebleken. Op basis van de enkele stelling dat de voorzieningen meer dan 20 jaar oud zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding om eiser erin te volgen dat ook de algehele kwaliteit van de woning als matig moet worden beoordeeld. De beroepsgrond slaagt niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
16. Eiser stelt dat er sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte niet de waardes van alle objectonderdelen verstrekt, niet duidelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in KODL-factoren [1] worden gecorrigeerd en ook niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering naar de waardepeildatum van de verkoopcijfers van de referentiewoningen is toegepast.
17. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens, een afschrift geven van de gegevens als die gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. [2] De gevraagde gegevens kunnen eveneens betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten die voor de waardevaststelling zijn gebruikt. De heffingsambtenaar moet – op specifiek verzoek van belanghebbende – ook inzicht geven in de gegevens, keuzes en aannames die zijn gebruikt bij een modelmatige berekening.
18. Ten aanzien van de waardes van de objectonderdelen en de correcties in verschillen in KODL-factoren is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, alleen al omdat niet is gebleken dat eiser (voldoende specifiek) om deze gegevens heeft verzocht in de bezwaarfase. Dat kan volgens de rechtbank niet worden afgeleid uit het bezwaarschrift, het aanvullend bezwaarschrift en de uitspraak op bezwaar, waarin het besprokene op hoorzitting is verwerkt.
19. Wat betreft de onderbouwing van het indexeringspercentage die volgens eiser niet verstrekt is oordeelt de rechtbank dat ook geen sprake is van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Op basis van de toelichting op de modelmatige waardebepaling in het taxatieverslag en de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting begrijpt de rechtbank dat de vaststelling van de waarde van de woning het resultaat is van een geautomatiseerd proces, waarbij verkoopprijzen van rondom de waardepeildatum worden geanalyseerd.
19.1.
Bij de waardevaststelling wordt rekening gehouden met de prijsontwikkeling van die verkoopcijfers naar de waardepeildatum, wat betekent dat elk verkoopcijfer naar de waardepeildatum gecorrigeerd zal moeten worden met de in de tussentijd voor die woning opgetreden prijsontwikkeling. Dit zijn ‘de indexeringspercentages’. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 april 2024 [3] , overweegt de rechtbank dat de indexeringspercentages geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling. Indexeringspercentages zijn rekenkundige uitkomsten van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen, anders dan de verkoopcijfers die voor de permanente marktanalyse worden geselecteerd en geanalyseerd. Indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan vallen dan ook niet onder het bereik van de toezendplicht.
20. De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet heeft geschonden.
Conclusie en gevolgen
21. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem in bezwaar vastgestelde waarde van € 103.000 niet te hoog is. Verder heeft de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet geschonden. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.