Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2081
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen RT RDMW).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar, die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 345.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij deze beslissing gebleven.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Partijen hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1905. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 52 m², een aanbouw van 30 m² en van 2 m², een garage van 16 m² en een dierenverblijf van 5 m². De woning ligt op een kavel van 141 m².
Geschil
6. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Eiser bepleit een lagere waarde van € 332.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning. Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Als ook dat ook niet het geval is, dan kan de rechtbank de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 365.000 op basis van een vergelijking met drie andere in [plaats] gelegen twee-onder-een-kapwoningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen).
De beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt in de eerste plaats dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser gelet op onder meer het type, bouwjaar en de woon- en perceeloppervlakte. Aan de hand van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning kunnen onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding en de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Wat eiser in beroep aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
10. Eiser stelt dat de voorzieningen, kwaliteit en staat van onderhoud ten onrechte als ‘gemiddeld’ en niet als ‘matig’ zijn beoordeeld. Eiser wijst erop dat de keuken en het toilet gedateerd zijn, dat er is sprake van scheurvorming in de hal van de woning, de woonkamer en aan de buitenzijde van de woning en dat de kozijnen slecht zijn.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de waardering van de staat van onderhoud, kwaliteit en de voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning van eiser door daarvoor een factor 2 (onder gemiddeld) en een daarbij passende correctie van 10% te hanteren. Verweerder stelt in reactie op het standpunt over de scheurvorming dat dit niet uitzonderlijk is. Volgens de heffingsambtenaar is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten die uit dezelfde bouwperiode komen en onder dezelfde omstandigheden en met deze materialen zijn gebouwd. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Daar betrekt de rechtbank bij dat eiser de uitleg van de heffingsambtenaar niet weersproken heeft en eiser geen foto’s heeft overgelegd van zijn woning, waardoor de rechtbank niet kan beoordelen of bij eisers woning sprake is van ernstigere of afwijkende scheurvorming. De slechte staat van de kozijnen is door de heffingsambtenaar niet weersproken, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de algehele staat van de woning en de kwaliteit door de staat van de kozijnen niet meer als ‘gemiddeld’ beoordeeld had kunnen worden.
12. Eiser stelt dat het verkoopcijfer van het buurpand [adres 2] de beste vergelijking is, welke onderbouwt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser stelt onder verwijzing naar de foto’s in de verkoopbrochure dat in de taxatiematrix ten onrechte wordt uitgegaan van een factor 2 (onder gemiddeld) voor de kwaliteit en de voorzieningen van deze referentiewoning. Volgens eiser zijn de kwaliteit en voorzieningen gemiddeld en als daarvoor correctie wordt toegepast op de verkoopprijs per m², dan zou de waarde van zijn woning op € 332.000,- vastgesteld moeten worden.
13. De rechtbank overweegt allereerst dat de heffingsambtenaar terecht de waarde onderbouwt aan de hand van een drietal verkoopcijfers en niet uitsluitend naar de verkoopprijs van het buurpand [adres 2] kijkt, zoals eiser lijkt voor te staan. De heffingsambtenaar is immers vrij is in de keuze van de (hoeveelheid aan) referentiewoningen waarmee hij de waarde wenst te onderbouwen. Bovendien is [adres 2] weliswaar een zeer goede referentiewoning als andere helft van de twee-onder-een-kap en omdat hij nagenoeg op de waardepeildatum is verkocht, maar het is niet zo dat de woning identiek aan eisers woning. Zo kan worden gewezen op de kavel van eisers woning die 30 m² groter is dan de kavel van het buurpand.
14. De rechtbank vindt verder de beoordeling ‘onder gemiddeld’ die de heffingsambtenaar hanteert voor de voorzieningen en de kwaliteit van [adres 2] niet onnavolgbaar. De heffingsambtenaar heeft op de zitting onder verwijzing naar de foto’s van de voorzieningen gemotiveerd toegelicht dat van ‘onder gemiddeld’ is uitgegaan omdat sprake is van een heel oude keuken die een potentiële koper zal willen vervangen. Dat geldt ook voor de badkamer, onder meer omdat hij is uitgevoerd in een zwarte kleur en de wastafel geen meubel heeft. De rechtbank kan deze toelichting aan de hand van de foto’s volgen. De heffingsambtenaar heeft verder verklaard dat van een onder gemiddelde kwaliteit is uitgegaan bij [adres 2] omdat eisers woning aan de buitenzijde veel beter is onderhouden. De woning van eiser heeft een nette volledig gestucte zijgevel en het voegwerk is vernieuwd, terwijl [adres 2] aan de buitenzijde nog in nagenoeg oorspronkelijke staat verkeert. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende heeft gemotiveerd dat in afwijking van de woning van eiser is uitgegaan van een onder gemiddelde kwaliteit.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
15. Eiser stelt dat er sprake is van een schending van de toezendverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar ten onrechte niet de waardes van alle objectonderdelen verstrekt, geen inzicht gegeven in hoe de onderlinge verschillen in KOUDVL-factoren [1] worden verrekend en ook niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering naar de waardepeildatum is toegepast.
16. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens, een afschrift geven van de gegevens als die gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. [2] De gevraagde gegevens kunnen eveneens betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten die voor de waardevaststelling zijn gebruikt. De heffingsambtenaar moet – op specifiek verzoek van belanghebbende – ook inzicht geven in de gegevens, keuzes en aannames die zijn gebruikt bij een modelmatige berekening.
17. Ten aanzien van de waardes van de objectonderdelen is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, alleen al omdat niet is gebleken dat eiser (voldoende specifiek) om deze gegevens heeft verzocht in de bezwaarfase. Uit het bezwaarschrift en ook uit het verslag van de hoorzitting kan niet worden afgeleid dat eiser heeft verzocht om de waardes van de objectonderdelen. Wat betreft de inzichtelijkheid van het indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan oordeelt de rechtbank onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 april 2024 [3] dat voor de (onderbouwing van de) indexeringspercentages geen toezendplicht geldt.
18. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen. Tijdens de hoorzitting heeft hij aangegeven dat er geen correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren zijn verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee een voldoende specifiek verzoek om verstrekking van de correctiepercentages voor de verschillen in de KOUDVL-factoren gedaan.
19. Uit de toelichting op de modelmatige waardebepaling in het taxatieverslag en de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting blijkt dat de vaststelling van de waarde van de woning het resultaat is van een geautomatiseerd proces. In het systeem worden daarbij correctiepercentages voor de verschillen in KOUDVL-factoren toegepast.
20. Over de correcties voor de KOUDVL-verschillen heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat raadpleging een kwestie van kijken in het model is, maar dat deze niet vanuit het systeem automatisch op het taxatieverslag worden afgedrukt. Daarvoor is een handmatige handeling vereist, wat in deze zaak niet is gebeurd. De taxatieverslagen voor het recentste belastingjaar zijn uitgebreider en bevatten deze correctiepercentages wel. De rechtbank begrijpt op basis van de toelichting dat in ieder geval de correctiepercentages voor de KOUDVL-verschillen voor de heffingsambtenaar raadpleegbaar zijn en aan eiser ter beschikking gesteld hadden kunnen worden, zoals uiteindelijk ook in beroep is gedaan. Nu de heffingsambtenaar de correcties voor KOUDVL-verschillen desgevraagd niet heeft verstrekt in de bezwaarfase, heeft hij de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
21. De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van het object voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in de beroepsfase niet gesteld dat hij nog stukken mist, hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling van de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Conclusie en gevolgen
22. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
23. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
24. De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraken die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vanaf 16 januari 2024 heeft gedaan in zaken waarin een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ werd gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De lijn in deze uitspraken is dat het gerechtshof geen proceskostenveroordeling uitspreekt, als verondersteld moet worden dat de belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. [4]
25. De rechtbank volgt deze lijn niet en houdt ook bij een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vast aan het uitgangspunt dat het passeren van dat gebrek leidt tot een proceskostenveroordeling en tot het vergoeden van het griffierecht. De rechtbank heeft daarvoor twee redenen. In de eerste plaats vindt de rechtbank het onwenselijk dat zij op verschillende manieren over proceskosten zou beslissen bij de uiteenlopende categorieën van bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt. De rechtbank wil bij de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en de daaruit voortvloeiende beslissingen rechtseenheid betrachten. In de tweede plaats vindt de rechtbank de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gebruikte toetsingsmaatstaf bezwaarlijk. Bij die maatstaf zou immers steeds moeten worden beoordeeld of een eisende partij onafhankelijk van de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beroep zou hebben ingesteld. Die beoordeling valt niet eenvoudig te maken, onder meer omdat in een beroep in een WOZ-zaak over het algemeen meerdere beroepsgronden worden aangevoerd. Daarbij is niet zomaar vast te stellen of een beroepsgrond ook zou zijn aangevoerd, als een andere beroepsgrond op dat moment niet had gespeeld. Een dergelijk onderzoek zou vergen dat wordt ingegaan op wat een eisende partij bij het instellen van het beroep precies heeft bewogen. De rechtbank vindt dat onwenselijk, ook omdat een nevenbeslissing over proceskosten het geding niet moet gaan bepalen.
26. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar zoals zij onder 21. heeft overwogen in de proceskosten die eiser in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
27. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [5] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [6] De rechtbank berekent de vergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875 met een wegingsfactor 0,5. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De rechtbank hanteert een wegingsfactor 0,5 omdat de WOZ-waarde in geschil is en de gemachtigde van eiser geen gestandaardiseerde werkwijze heeft gebruikt. De totale vergoeding bedraagt daarmee € 875. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
28. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag daarom de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 875 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.