Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4382
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 november 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 3.122.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2.1.
De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] heeft als bouwjaar 1904 en een totale oppervlakte van 1.560 m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.199.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.2.
De rechtbank zal wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 278.780,- per jaar (huurwaarde per m2: € 179,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 november 2015 is gerealiseerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [plaats 2] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,2. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen in het centrum van [plaats 2] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiser vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Taxatiewijzer Hotel
5. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde had moeten bepalen aan de hand van de taxatiewijzer Hotel, omdat uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat het object nu in gebruik is als hotel.
5.1.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar dit niet aannemelijk gemaakt omdat hij ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de Landelijke Taxatiewijzer voor hotels. De heffingsambtenaar is echter niet verplicht om deze Taxatiewijzer te gebruiken. Taxatiewijzers zijn niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ vast te stellen. Het staat verweerder vrij om voor het bepalen van de waarde een andere methode te kiezen, zoals in dit geval de hwk-methode. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
Kapitalisatiefactor
6. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Zo is het pand van eiser een oud kantoorpand dat is omgebouwd tot logies. De referentieobjecten betreffen een object dat is gebouwd als hotel, een object dat vanwege de ligging aan de andere kant van [plaats 2] niet vergelijkbaar is en een object dat geen hotel is maar een restaurant. Bovendien, zo stelt eiser, heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de transportaktes van de gehanteerde verkopen niet overgelegd waardoor informatie en data niet gecontroleerd kan worden. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat is gezocht naar verkochte hotels/restaurants in de binnenstad van [plaats 2] maar dat deze niet altijd voorhanden zijn. De gebruikte referentieobjecten zijn leeg en WOZ-conform verkocht en zijn qua soort object en ligging voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Ten aanzien van het standpunt van eiser over de transportaktes heeft de taxateur op zitting toegelicht dat de transportaktes openbaar te raadplegen zijn in het Kadaster. Bovendien worden de data van de koopovereenkomsten vermeld in de taxatiematrix.
6.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat om eveneens in het centrum van [plaats 2] gelegen onroerende zaken. Er is voor de rechtbank geen aanknopingspunt gebleken om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 11,2 voor het object. Die is fors lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 13,8 tot en met 17,5). Eiser heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De rechtbank volgt tevens de uitleg van de taxateur omtrent de transportaktes. Bovendien had de gemachtigde hier eerder in de procedure om kunnen verzoeken. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
Huurwaarde
7. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voor de berekening van de huurwaarde onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. Zo is de referentie aan de Twijnstraat een hotel en mag deze niet ten grondslag liggen aan de onderbouwing door de heffingsambtenaar. Omdat deze referentieobjecten ten onrechte ten grondslag liggen aan de onderbouwing van de heffingsambtenaar, heeft deze niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het object van eiser zelf over verschillende functies beschikt, namelijk hotel, restaurant en opslag/kantoor. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de overlegde taxatiematrix volgt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
7.2.
De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij het uitkiezen van de referenties heeft geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij vergelijkbare objecten uit de binnenstad van [plaats 2] . Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. De enkele stelling dat de referentie aan de [adres 2] een restaurant betreft, is onvoldoende om aan te nemen dat daarom de huursom niet kan worden berekend. De beroepsgrond slaagt niet.
Coronapandemie
Coronapandemie
8. Eiser stelt dat een correctie had moeten worden toegepast in verband met de coronapandemie vanwege de belemmering van het gebruik van het object. Eiser bepleit een corona-korting van 40%. Doordat de heffingsambtenaar geen korting heeft toegepast, is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
8.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de coronacrisis nog geen aanvang had gevonden. Pas in februari 2020 werd de eerste besmetting met het virus in Nederland gemeld en de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het virus zijn in de loop van maart 2020 getroffen. Dat is ruim na de waardepeildatum. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. Van een (kenbare) uitbraak of een coronacrisis in Nederland was nog geen sprake op de waardepeildatum. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland zich manifesteerde, is verder geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde 3, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
9. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
9.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
9.2.
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [2] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
9.3.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 3 december 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Misbruik van procesrecht
Misbruik van procesrecht
10. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om eiser in de proceskosten te veroordelen. De heffingsambtenaar beroept zich daarbij op het arrest van gerechtshof Den Haag van 16 januari 2024, waarin het gerechtshof de uitspraak van rechtbank Rotterdam heeft bekrachtigd waarin die rechtbank aanleiding zag om deze gemachtigde van eiser in een procedure van een andere cliënt vanwege zijn procesgedrag in de proceskosten te veroordelen. De heffingsambtenaar wijst op het procesgedrag van de gemachtigde van eiser.
10.1.
Voor een veroordeling van de gemachtigde van eiser in de gemaakte proceskosten van de heffingsambtenaar bestaat slechts aanleiding indien deze misbruik maakt van het procesrecht. Dat de gemachtigde algemene beroepsgronden aanvoert en argumenten aanvoert, betekent niet dat sprake is van misbruik van procesrecht. Het pas op zitting concreet innemen van standpunten wordt begrensd door de goede procesorde. Het door de rechtbank laten toetsen van de uitspraak op bezwaar is waar het beroepsrecht voor is bedoeld en uit de gang van zaken blijkt onvoldoende dat de gemachtigde van eiser dit evident voor een ander doel heeft gebruikt. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding om eiser te veroordelen in de proceskosten.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
11.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.