ECLI:NL:RBMNE:2024:4379

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11172527 UV EXPL 24-147 WMB/61313

Vonnis in kort geding van 26 juli 2024

in de zaak van

STICHTING ACHMEA DUTCH RETAIL PROPERTY FUND,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Achmea,

gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. W.H.J. Luijer.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 juli 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling van 12 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Op de mondelinge behandeling is Achmea verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [A] , asset manager retail investments bij Achmea, en mevrouw [gemachtigde] , als gemachtigde van Achmea. Ook de heer [B] , medewerker bij [bedrijf] (de beheerder van het gehuurde), was bij de zitting aanwezig. [gedaagde] is verschenen, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer [C] , samen met haar gemachtigde, mr. Luijer. Tijdens de zitting heeft mr. Luijer de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Mevrouw [gemachtigde] heeft geen pleitaantekeningen gebruikt.

1.3.

De kantonrechter heeft hierna bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.

2.De beoordeling

Kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 september 2021 een bedrijfsruimte (unit [unitnummer] ) in het pand [object] aan de [adres] in [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte) tegen een huurprijs van € 7.560,58 per maand. Sinds december 2022 is er volgens Achmea een huurachterstand ontstaan die tot en met juni 2024 is opgelopen tot € 121.371,02 en heeft [gedaagde] daarnaast een bedrag van € 5.700,00 aan contractuele boetes verbeurd. Achmea vordert dat [gedaagde] op grond van de huurachterstand wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte binnen een termijn van drie dagen. Daarnaast vordert Achmea betaling van de huurachterstand, de contractuele boetes, de buitengerechtelijke incassokosten, het maandelijkse huurbedrag tot aan de dag van ontruiming en de contractuele boeterente tot aan de dag van de volledige voldoening. [gedaagde] erkent dat er sprake is van een betalingsachterstand, maar verzet zich tegen de vordering tot ontruiming. Volgens haar heeft Achmea op onredelijke wijze en zonder gegronde reden een redelijk voorstel tot indeplaatsstelling van [gedaagde] afgewezen en bovendien door haar handelen de verkoopwaarde van [gedaagde] doen kelderen. De vorderingen van Achmea zullen grotendeels worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Spoedeisend belang

2.2.

[gedaagde] betwist dat Achmea spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zoals hierna zal worden overwogen (en in deze zaak ook niet ter discussie staat) is er in deze zaak sprake van een huurachterstand van meer dan zestien maanden. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee het spoedeisend belang van Achmea gegeven.

Er is sprake van een huurachterstand die in beginsel ontbinding rechtvaardigt

2.3.

Achmea vraagt de kantonrechter in deze kortgedingprocedure om de bedrijfsruimte te ontruimen vooruitlopend op een (mogelijke) ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Dat is alleen mogelijk als het voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Bovendien moet vast staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Daarbij gaat het om een afweging van de belangen van partijen.

2.4.

Op de zitting heeft [gedaagde] bevestigd dat de huur al langere tijd niet wordt betaald, waardoor er een huurachterstand van € 121.371,02 is ontstaan. Gelet op de huurprijs van € 7.560,58 staat daarmee vast dat de huurachterstand meer dan zestien huurtermijnen beloopt tot en met de maand juni 2024. Een dergelijke langdurige en hoog opgelopen huurachterstand is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] , die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In het algemeen gaat een kantonrechter namelijk bij een huurachterstand van meer dan drie maanden over tot de ontbinding van de huurovereenkomst.

[gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Achmea zich oneigenlijk heeft opgesteld

2.5.

Ondanks haar erkenning van de huurachterstand, heeft [gedaagde] zich tegen een ontruiming verzet. Volgens haar heeft Achmea zich oneigenlijk jegens haar opgesteld, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd zou zijn.

2.6.

[gedaagde] voert daarover aan dat Achmea onredelijk heeft gehandeld bij de onderhandelingen over het opnemen van een allonge bij de huurovereenkomst om [gedaagde] tegemoet te komen. [gedaagde] wijst er verder op dat zij al langere tijd probeert om een koper te vinden om haar onderneming voort te zetten in de hoop dat zij de opbrengst daarvan zou kunnen aanwenden om de huurachterstand af te betalen. Volgens [gedaagde] wordt dat haar echter onmogelijk gemaakt door Achmea, doordat Achmea vasthoudt aan de eis uit de huurovereenkomst dat in de bedrijfsruimte een onderneming wordt gedreven die voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen en Achmea onduidelijk houdt wanneer aan die eisen zou zijn voldaan. Concreet voert [gedaagde] aan dat zij al eerder een koper had gevonden en om die reden een redelijk voorstel tot indeplaatsstelling aan Achmea heeft gedaan, maar dat Achmea zonder gegronde reden of nadere toelichting dat voorstel heeft afgewezen. Bovendien is Achmea volgens [gedaagde] nu eigenhandig op zoek gegaan naar een vervangende huurder, waardoor de verkoopprijs van [gedaagde] is gekelderd.

i.
Het is onvoldoende aannemelijk dat Achmea een verwijt treft voor de mislukte onderhandelingen

2.7.

Naar oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Achmea zich oneigenlijk jegens [gedaagde] heeft opgesteld bij het opstellen van de allonge. Duidelijk is dat partijen in onderling overleg hebben geprobeerd een passende oplossing te vinden toen bleek dat [gedaagde] in financieel zwaar weer kwam te verkeren en de huurachterstand zou gaan oplopen, maar dat zij daar uiteindelijk niet uit zijn gekomen. [gedaagde] heeft op geen enkele manier onderbouwing aangeleverd voor haar standpunt dat Achmea daarvoor verwijt treft in een mate die de weg staat aan toewijzing van de ontruimingsvordering.

ii.
Het is onvoldoende aannemelijk dat Achmea onredelijke eisen heeft gesteld aan een nieuwe huurder

2.8.

[gedaagde] stelt dat Achmea onredelijke eisen heeft gesteld aan een eventuele nieuwe huurder die in de plaats van [gedaagde] zou worden gesteld. Naar de kantonrechter uit de stellingen van [gedaagde] begrijpt baseert [gedaagde] zich op de regeling van de indeplaatsstelling van artikel 7:307 van Pro het Burgerlijk Wetboek. In dat artikel is bepaald dat een huurder kan vorderen dat hij gemachtigd wordt een derde als huurder in zijn plaats te stellen, als de huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan die derde wil overdragen. Een indeplaatsstelling moet worden aangemerkt als een contractsoverneming, waarbij de nieuwe huurder in beginsel geheel in de plaats van de oude huurder treedt.^[1]Daarbij kan eventueel sprake zijn van enige wijzigingen in bijvoorbeeld het assortiment of de verkoopformule na de overname, maar moet er nog wel sprake zijn van een voortzetting van het voorheen in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.^[2]

2.9.

Uit de toelichting van [gedaagde] lijkt het er niet op dat de situatie van een voorgestelde indeplaatsstelling als hiervoor bedoeld zich heeft voorgedaan. [gedaagde] heeft eerder een andere huurder voorgesteld aan Achmea. Die huurder – een burgerbar – wilde kennelijk een geheel ander bedrijf gaan uitoefenen in het gehuurde dan [gedaagde] er heeft. Het was dus niet zozeer een indeplaatsstelling vanwege de overdracht van het bedrijf van [gedaagde] , maar het ging blijkbaar met name om de bedrijfsruimte als zodanig.

2.10.

Verder heeft [gedaagde] tijdens de zitting verklaard dat zij van Achmea zou willen weten aan welke eisen een bedrijf zou moeten voldoen om door Achmea geaccepteerd te worden als nieuwe huurder. Ook dat wijst niet op de situatie van een bedrijfsovername zoals bedoeld wordt in artikel 7:307 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Het gaat [gedaagde] kennelijk niet (per se) om overdracht van haar bedrijf (waar dan overname van de huurovereenkomst dan bij hoort), maar eerder om een andere huurder in het gehuurde te krijgen, ook als die een andere onderneming drijft en/of andere producten verkoopt. [gedaagde] heeft niet onderbouwd op welke grondslag Achmea gehouden zou zijn daar op [gedaagde] voorwaarden aan mee te werken.

2.11.

Wat daar verder ook van zij, uit de overgelegde stukken blijkt dat Achmea desondanks bereid is gebleken mee te werken aan een constructie waarbij er een nieuwe huurder zou komen, zelfs als die het bedrijf van [gedaagde] niet zou overnemen. Voor Achmea is wel van belang dat het bedrijf van die nieuwe huurder past binnen het concept zoals dat in het bedrijfspand is ontwikkeld. Door zich zo op te stellen heeft Achmea zich niet onredelijk opgesteld en van onwelwillendheid aan de kant van Achmea bij het beoordelen van eventuele nieuwe huurders is bovendien niet gebleken. Zoals hiervoor overwogen heeft Achmea kennelijk eenmaal een voorgestelde huurder geweigerd, maar zij heeft toegelicht dat die aangedragen huurder niet paste bij het in het huurpand gerealiseerde concept.

2.12.

Achmea heeft op de zitting nog aangegeven dat zij mogelijke kandidaten voor een overname van de onderneming of van de huurrechten zonder vooringenomenheid zal beoordelen. [gedaagde] hekelt daarbij dat Achmea niet op voorhand wil aangeven waar een kandidaat aan zou moeten voldoen, maar [gedaagde] heeft niet onderbouwd op welke grondslag Achmea daartoe gehouden zou zijn. Wat hier verder ook van zij, gelet op het voorgaande is onvoldoende komen vast te staan dat Achmea onredelijke eisen heeft gesteld aan een nieuwe huurder.

iii.
Het is onvoldoende aannemelijk dat Achmea onrechtmatig heeft gehandeld

2.13.

Verder ziet de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat Achmea onheus heeft gehandeld ten opzichte van [gedaagde] door zelf nieuwe potentiële huurders achter de hand te houden of potentiële kopers van [gedaagde] af te houden. De stelling van [gedaagde] dat Achmea een veelbelovende potentiële koper zelf zou hebben benaderd met een aanbod ten nadele van [gedaagde] , heeft [gedaagde] geheel niet onderbouwd en daarover op de zitting aangegeven dat het gaat om een aanname op basis van geruchten. Dat geeft onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat Achmea onrechtmatig heeft gehandeld en dat de vordering op grond van verrekening in de bodemprocedure zal worden afgewezen, zoals [gedaagde] heeft betoogd. Verder is Achmea niet gehouden om potentiële huurders die zich bij haar melden door te verwijzen naar [gedaagde] .

[gedaagde] moet binnen 3 dagen de bedrijfsruimte ontruimen

2.14.

Gelet op de hoge huurachterstand is het daarom aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en ziet de kantonrechter voorshands geen reden waarom de houding en/of handelingen van Achmea aan die ontbinding in de weg zouden staan.

2.15.

Op zichzelf is dat niet voldoende om ook ontruiming in kort geding toe te kunnen wijzen. Daarvoor moet namelijk ook het belang van Achmea bij een ontruiming op korte termijn zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] om in de bedrijfsruimte te blijven. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is en dat van Achmea niet langer kan worden verlangd dat zij in afwachting van een bodemprocedure [gedaagde] de bedrijfsruimte nog laat gebruiken. [gedaagde] heeft duidelijk gemaakt dat zij niet over de financiële middelen beschikt om de aankomende huurtermijnen te voldoen en zij naar verwachting op korte termijn haar onderneming geheel zal (moeten) staken. De huurachterstand zal dus naar alle waarschijnlijkheid alleen maar verder oplopen, zonder dat er op dit moment uitzicht is op een verbetering van de situatie. Daarmee is het zwaarwegende belang van Achmea bij een de ontruiming gegeven en kan dat belang, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, ook als spoedeisend worden aangemerkt.

2.16.

[gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en de huurachterstand tot en met juni 2024 van € 121.371,02 te betalen.

[gedaagde] moet de al verbeurde en de (eventueel) nog te verbeuren boetes betalen

2.17.

Achmea heeft verder gesteld dat [gedaagde] door het onbetaald laten van de huurpenningen in totaal een bedrag van € 5.700,00 aan boetes heeft verbeurd. Ter onderbouwing wijst zij op artikel 25.3 van de toepasselijke algemene bepalingen en heeft zij een overzicht van de verbeurde boetes overgelegd. Achmea vordert dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de verbeurde boetes en daarnaast tot de betaling van de contractuele boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per maand tot aan de dag van de algehele voldoening. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat zij niet kan worden veroordeeld tot betaling van de nog te verbeuren boetes, omdat die boetes gebaseerd zijn op de huurovereenkomst en die boetes bij een ontbinding van de huurovereenkomst daarom komen te vervallen. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dat standpunt. De huurovereenkomst wordt in dit kort geding namelijk niet ontbonden. Omdat [gedaagde] voor het overige geen verweer tegen deze vordering heeft gevoerd zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van zowel de verbeurde als de eventueel nog te verbeuren boetes.

Voor de beslagkosten wordt naar de bodemprocedure verwezen

2.18.

Achmea heeft bij haar dagvaarding verder aangehaald dat zij heeft gepoogd om beslag te leggen op gelden van [gedaagde] en heeft de beslagstukken overgelegd. Achmea heeft niet expliciet gevorderd dat [gedaagde] in de beslagkosten wordt veroordeeld en [gedaagde] heeft zich daarnaast tegen een veroordeling verzet. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de beslagkosten nodeloos zijn gemaakt, omdat Achmea wist dat er geen verhaal mogelijk was. Het is onvoldoende duidelijk wat de uitkomst van de discussie hierover in een bodemprocedure zal zijn. De kantonrechter zal daar daarom niet op vooruit lopen en de vordering tot betaling van de beslagkosten (voor zover die werden gevorderd) afwijzen.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen

2.19.

Achmea vordert verder betaling van € 15.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten van [gedaagde] op grond van artikel 30.1 van de toepasselijke algemene bepalingen. Ook hiervoor geldt dat het voor de kantonrechter onvoldoende vast staat wat hierover in de bodemprocedure geoordeeld zal worden. Om die reden zal de vordering in dit kort geding worden afgewezen.

[gedaagde] moet de proceskosten van Achmea betalen

2.20.

[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Achmea worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

115,22

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

923,22

3.De beslissing

De kantonrechter

3.1.

veroordeelt Achmea om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , gelegen in object [object] , unit [unitnummer] , en bestaande uit ca. 136 m2 b.v.o. gelegen op de begane grond te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Achmea zijn, en de sleutels af te geven aan Achmea;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Achmea:

a. a) € 121.371,02 aan achterstallige huur tot en met 30 juni 2024;

b) € 7.560,58 per maand vanaf 1 juli 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

c) € 5.700,00 aan verbeurde contractuele boetes tot en met 30 juni 2024;

d) de contractuele boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf 1 juli 2024 tot en met de dag van algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 923,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.

Ontruiming bedrijfsruimte wegens langdurige huurachterstand en afwijzing indeplaatsstelling