ECLI:NL:RBMNE:2024:439

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/3673

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2024 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: mr. B. Olieman).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2022.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 388.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A] als waarnemer van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Feiten

6. Het object is een in 1960 gebouwde winkel. Het object heeft een bruto vloeroppervlakte van 264 m2. Het bestaat uit een winkelruimte van 225 m2, een kantoor van 17 m2 en een opslag/magazijn van 22 m2.

7. Eiseres is eigenaar van het object.

Beoordeling door de rechtbank

8. In geschil is de waarde van het object. Eiseres bepleit een waarde van € 320.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 388.000,-.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatie-methode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
Artikel 40 Wet Pro WOZ

10. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om onder andere de huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de correctie in verband met Covid-19.

11. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij het indienen van het bezwaar een taxatieverslag aan eiseres is toegestuurd. Eiseres heeft dat ook niet betwist. Daarin staan diverse kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.

12. Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op dat punt gesteld dat eiseres het ontbreken van stukken op de hoorzitting in bezwaar niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiseres betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting geciteerd uit een document met daarop de instructies voor de medewerker van Previcus die op de hoorzitting is verschenen. Daarop staat – kort gezegd – een passage over ontbrekende stukken. De heffingsambtenaar verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.

13. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. Eiser heeft bij de heffingsambtenaar geen protest aangetekend tegen dit verslag van de hoorzitting. Ook in het beroepschrift heeft eiser geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd, niet nogmaals tijdens de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiseres klaagt dat zij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl zij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.^[1]Huurwaarde

14. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van huurtransacties van drie referenties bepaald, namelijk: het eigen huurcijfer van
€ 36.000,-, en de huurcijfers van [adres 2] en [adres 3] .

14. Eiseres voert aan dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfer van het object van € 36.000,- niet marktconform is. Dit huurcijfer is in coronatijd gerealiseerd, en betrof een verlenging van een bestaand contract. Als het object in coronatijd aan een nieuwe huurder zou zijn verhuurd, dan was de huurprijs veel lager geweest. Verder blijkt uit de overige referentiehuren dat het huurcijfer van het object te hoog is vastgesteld. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens eiseres bij de waardering in zijn algemeenheid onvoldoende rekening gehouden met de invloed van de coronapandemie op de huurprijzen en het gebruiksnut. Volgens eiseres onderbouwen de huurprijzen van de referenties een lagere waarde.

14. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de huurwaarde van € 36.000,- op 1 februari 2021 is gerealiseerd. Dit betrof – anders dan per abuis in het verweer is opgenomen
–geen verlenging van een bestaand huurcontract. Eiseres is op die datum – en dus tijdens de coronapandemie – het huurcontract aangegaan. De enkele stelling op de zitting van eiseres dat dit niet klopt, overtuigt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar wijst er naar het oordeel van de rechtbank terecht op dat het gelet op deze omstandigheid aannemelijk is dat de eventuele invloed van de coronapandemie verdisconteerd is in het overeengekomen verkoopcijfer. Bovendien wijst de heffingsambtenaar er terecht op dat dit huurcijfer in lijn ligt met de overige referentiehuren, die ook in de coronapandemie tot stand zijn gekomen. Voor zover de huren lager liggen, is dat te verklaren door het verschil in ligging en de bouwkwaliteit van de objecten. De heffingsambtenaar heeft deze factoren kenbaar betrokken in de matrix. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor

14. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 11,0 onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties: [adres 4] [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .

14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Het verkoopcijfer van [adres 5] is volgens eiseres niet bruikbaar ter onderbouwing omdat in die verkoop ook een woning zit. Indien de rechtbank dit verkoopcijfer wel bruikbaar acht stelt eiseres zich subsidiair op het standpunt dat er een te lage waarde aan het woningdeel is toegekend in de matrix, waardoor de waarde wordt opgerekt. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende inzicht heeft gegeven in de omstandigheden rondom de gerealiseerde verkoopcijfers. Zo is onduidelijk of de objecten in verhuurde staat zijn verkocht, of er sprake was van leegstand of van bijzondere constructies (zoals sale/leaseback).

14. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning die bij het object [adres 5] hoort ten tijde van de verkoop zeer gedateerd was, net als vrijwel alle andere (boven)woningen aan de [straat] . De heffingsambtenaar heeft verder uitgelegd dat de aan de woning toegekende waarde in lijn ligt met verkopen van losse (boven)woningen aan de [straat] . Het object [straat] is in verhuurde staat verkocht. Dat gegeven kan worden herleid uit de verkoopdatum en de datum aanvang huur. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit de reden is dat het object lager is gewaardeerd dan het gerealiseerde verkoopcijfer. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen gelet op de waarderingsficties uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om aan de uitleg van de heffingsambtenaar te twijfelen. Eiseres heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gebruikte verkoopcijfer volgt de rechtbank ook niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat elke transactie wordt geanalyseerd aan de hand van de koopakte en de verkoopdocumenten. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat er bij de gebruikte referenties geen sprake was van bijzondere omstandigheden. De enkele stelling van eiseres dat dit niet kan worden gecontroleerd, vind de rechtbank onvoldoende voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde winkelpand met huurwaardekapitalisatiemethode en coronapandemie-invloed