Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/557600 / HA ZA 23-386
Vonnis van 22 mei 2024
in de zaak van
1.De heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
2. De heer
[naam 3],
[naam 3],
wonende te [woonplaats 2] ;
3. Mevrouw
[naam 4]en mevrouw
[naam 5],
[naam 4]en mevrouw
[naam 5],
wonende te [woonplaats 1] ;
4. De heer
[naam 6]en mevrouw
[naam 7],
[naam 6]en mevrouw
[naam 7],
wonende te [woonplaats 3] ;
5. Mevrouw
[naam 8],
[naam 8],
wonende te [woonplaats 4] ;
6.De heer [naam 9] en de heer [naam 10] ,
wonende te [woonplaats 4] ;
7.Mevrouw [naam 11] ,
wonende te [woonplaats 4] ;
8.De heer [naam 12] ,
wonende te [woonplaats 5] ;
9. De heer
[naam 13]en mevrouw
[naam 14],
[naam 13]en mevrouw
[naam 14],
wonende te [woonplaats 4] ;
10. De heer
[naam 15]en mevrouw
[naam 16],
[naam 15]en mevrouw
[naam 16],
wonende te [woonplaats 6] ;
11.Mevrouw [naam 17] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
12.Mevrouw [naam 18] ,
wonende te [woonplaats 6] ;
13. De heer
[naam 19]en
[naam 20], wonende te [woonplaats 7] ;
[naam 19]en
[naam 20], wonende te [woonplaats 7] ;
14.De heer [naam 21] en mevrouw [naam 22] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
15.De heer [naam 23] ,
wonende te [woonplaats 8] ;
16.De heer [naam 24] en mevrouw [naam 25] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
17. De heer
[naam 26]en mevrouw
[naam 27],
[naam 26]en mevrouw
[naam 27],
wonende te [woonplaats 9] ;
18. De heer
[naam 28]en mevrouw
[naam 29], wonende te [woonplaats 10] ;
[naam 28]en mevrouw
[naam 29], wonende te [woonplaats 10] ;
19.De heer [naam 30] ,
wonende te [woonplaats 11] ;
20. De heer
[naam 31]en mevrouw
[naam 32], wonende te [woonplaats 12] (Oostenrijk);
[naam 31]en mevrouw
[naam 32], wonende te [woonplaats 12] (Oostenrijk);
21.Mevrouw [naam 33] ,
wonende te [woonplaats 13] ;
22.Mevrouw [naam 34] ,
wonende te [woonplaats 8] ;
23.De heer [naam 35] en mevrouw [naam 36] ,
wonende te [woonplaats 4] ;
24.De heer [naam 37] ,
wonende te [woonplaats 10]
25.De heer [naam 38] en mevrouw [naam 39] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
26.De heer [naam 40] ,
wonende te [woonplaats 4] ;
27.De heer [naam 41] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
28.De heer [naam 42] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
29. De heer
[naam 43]en mevrouw
[naam 44],
[naam 43]en mevrouw
[naam 44],
wonende te [woonplaats 14] ;
30.De heer [naam 45] en mevrouw [naam 46] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
31.De heer [naam 47] ,
wonende te [woonplaats 15] ;
32. De heer
[naam 48]en mevrouw
[naam 49], wonende te [woonplaats 1] ;
[naam 48]en mevrouw
[naam 49], wonende te [woonplaats 1] ;
33.De heer [naam 50] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
34.Mevrouw [naam 51] ,
wonende te [woonplaats 16] ;
35.De heer [naam 52] en mevrouw [naam 53] ,
wonende te [woonplaats 15] ;
36. De heer
[naam 54]en mevrouw
[naam 55],
[naam 54]en mevrouw
[naam 55],
wonende te [woonplaats 10] ;
37.De heer [naam 56] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
38.De heer [naam 57] en mevrouw [naam 58] ,
wonende te [woonplaats 17] ;
39. De heer
[naam 59]en mevrouw
[naam 60],
[naam 59]en mevrouw
[naam 60],
wonende te [woonplaats 18] ;
40.Mevrouw [naam 61] ,
Wonende te [woonplaats 1] ;
41.De heer [naam 62] en mevrouw [naam 63] ,
wonende te [woonplaats 19] ;
42. De heer
[naam 64]en mevrouw
[naam 65], wonende te [woonplaats 10] ;
[naam 64]en mevrouw
[naam 65], wonende te [woonplaats 10] ;
43.De heer [naam 66] ,
wonende te [woonplaats 20] ;
44.De heer [naam 67] ,
wonende te [woonplaats 21] ;
45.Mevrouw [naam 68] ,
wonende te [woonplaats 22] ;
46.Mevrouw [naam 69] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
47.De heer [naam 70] ,
wonende te [woonplaats 23] ;
48.De heer [naam 71] ,
wonende te [woonplaats 24] ;
49.De heer [naam 72] ,
wonende te [woonplaats 4] ;
50.Mevrouw [naam 73] ,
wonende te [woonplaats 1] ;
eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [naam 1] c.s.
advocaat mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde]
advocaat mr. M.C.J. Freijters te Koekange.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 mei 2023 met daarbij de producties 1 tot en met 27;
- de conclusie van antwoord met daarbij de producties 1 tot en met 8;
- de aanvullende productie 28 namens [naam 1] c.s.;
- de aanvullende producties 9 tot en met 11 a en b namens [gedaagde] .
1.2.
Op 14 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen zijn met hun advocaat verschenen. Op de zitting zijn de standpunten van partijen besproken. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. Op de mondelinge behandeling is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.Kern
2.1.
[gedaagde] heeft in de periode van 2021 tot en met 2023, in aanvulling op het vaste bedrag aan servicekosten, kosten aan [naam 1] c.s. in rekening gebracht. [naam 1] c.s. betwist dat deze kosten aan haar in rekening kunnen worden gebracht op basis van de serviceovereenkomst. Zij vordert de door haar betaalde bedragen terug.
De rechtbank oordeelt dat de serviceovereenkomst alleen grondslag biedt voor de kosten die [gedaagde] in rekening heeft gebracht voor vernieuwing van het zwembad. Voor de overige ter discussie staande kostenposten bestaat geen rechtsgrond. [gedaagde] moet de vergoedingen voor die posten terugbetalen.
3.Waar gaat de zaak over?
3.1.
[naam 1] c.s. zijn allen eigenaar van één of meer kavels op [gedaagde] , een chaletpark [.] met ongeveer 220 kavels, waarop ongeveer 160 chalets staan. [gedaagde] heeft daarvan zelf 30 chalets in eigendom voor verhuur. Voor werkzaamheden die op het park moeten worden uitgevoerd geldt een serviceovereenkomst (verder: de service-overeenkomst), die steeds tussen [gedaagde] en de individuele kaveleigenaar wordt gesloten. De service-overeenkomsten tussen [gedaagde] en de kaveleigenaren zijn identiek. De servicekosten in 2021 bedragen € 2.065,85 per eigenaar.
3.2.
In de artikelen 1 sub c en d en artikel 3 sub Pro 1, sub 4 en sub 7 van de service-overeenkomst is bepaald:
“in aanmerking nemende:
1. (…);
2. dat in verband met de hierna onder artikel 1 vermelde Pro werkzaamheden van [gedaagde] , waaronder begrepen de instandhouding van de thans aanwezige centrale voorzieningen, algemene terreinen met infrastructuur en dergelijke, de ondergetekende(n) sub 1, in hoedanigheid van eigenaar, servicekosten verschuldigd is /zijn aan [gedaagde]
;
Artikel 1- Werkzaamheden [gedaagde]
zal zorgdragen voor casu quo uitvoering geven aan, de navolgende zaken, zoals een goed beheerder betaamt:
(…)
c. de instandhouding van de aanwezige centrale voorzieningen op [gedaagde] ;
d. de instandhouding en het onderhoud van de algemene terreingedeelten, wegen, paden, speelterreinen enzovoorts en de zich daarin /daarop bevindende infrastructurele voorzieningen, te weten:
1. het grasmaaien van gronden behorende bij de algemene terreinen van [gedaagde] ;
2. het snoeien van boomopstanden en struiken, welke staan in groenstroken toebehorend aan [gedaagde] ;
3. het verrichten van onderhoud aan de (semi)verharde wegen en paden, welke toegankelijk zijn voor auto's, fietsers en voetgangers en alleen betreffende klinker- en asfaltwegen, één en ander ter beoordeling van [gedaagde] ;
4. het zonodig vervangen en repareren van de terreinverlichting;
5. het onderhoud van de infrastructuur welke eigendom blijft van [gedaagde] , zoals leidingen, kabels en riolering (energiemeters uitgezonderd), een en ander ter beoordeling van [gedaagde] ;
(…)
Artikel 3 - Servicekosten
1. De vergoeding, die de eigenaar aan [gedaagde] verschuldigd is voor de tenuitvoerlegging van voormelde werkzaamheden bedraagt per jaar: ingaande 2017 € 1.880,84 (zegge: eenduizend achthonderdtachtig euro en vierentachtig eurocent), inclusief omzetbelasting, (zijnde thans 21%) per perceel, per de door de eigenaar in eigendom gehouden grond.
(…)
4. Eenmaal in de vijf jaar, voor het eerst op 1 januari 2022 zal op verlangen van [gedaagde] dan wel op verlangen van de eigenaar de laatstgeldende vaste vergoedingen kunnen worden herzien op basis van de alsdan geldende omstandigheden. Indien één van de bedoelde partijen een zodanige herziening verlangt, zal die partij de wederpartij daarvan vóór 1 oktober voorafgaande aan de betreffende herzieningsdatum, in kennis moeten stellen. Partijen verplichten zich over en weer om alsdan naar redelijkheid omtrent een eventuele
herziening te onderhandelen en om elkaar over en weer alle daarmee verband houdende gegevens te verstrekken.
(…)
7. De hiervoor vermelde vergoeding met betrekking tot de servicekosten, zal met inachtneming van voormelde indexering, tevens verhoogd kunnen worden indien [gedaagde] overgaat tot vernieuwing en /of vervanging en /o f uitbreiding van de huidige op [gedaagde] aanwezige centrale voorzieningen.”
3.3.
In artikel 4 van Pro de service-overeenkomst is, samengevat, opgenomen dat de eigenaar van een kavel op [gedaagde] verplicht is bij overdracht daarvan de rechten en verplichtingen uit de service-overeenkomst onder kettingbeding aan rechtsopvolgers op te leggen.
3.4.
In de akte van levering van de percelen van [naam 1] c.s. is daarnaast, op pagina 18, een kwalitatieve verplichting opgenomen:
"C. Kwalitatieve verplichtingen
1. De eigenaar moet gedogen, dat voor openbare doeleinden en/of doeleinden voor het [gedaagde] palen, kabels, brandgangen, oeverbeschoeiing, draden en pijpleidingen, op, in of aan het verkochte en de daarop aanwezige casu quo op te richten recreatieverblijven met toebehoren, worden aangebracht en onderhouden / vervangen en, indien deze voorzieningen inmiddels zijn aangebracht, kunnen worden onderhouden / vervangen, op de plaatsen waar en de wijze waarop de verkoper dit nodig acht. De eigenaar is verplicht om al hetgeen krachtens deze voorwaarde is aangebracht in ongewijzigde toestand te laten bestaan.
(…)”
3.5.
Onder bijzondere bepalingen is op pagina 26 van de akte van levering onder punt 4 opgenomen:
“ het feit dat in de koopprijs een bedrag van €1.000,00 is begrepen als koopprijs voor de aan de Vereniging van Eigenaren [naam gedaagde] in eigendom over te dragen centrale en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals receptie, horecavoorzieningen,
speelvelden met eventueel aanwezige speeltoestellen, infrastructurele voorzieningen, groenstroken en dergelijke, echter met uitzondering van de woning met voorliggende tuin en het aangrenzende weiland. (…);”
3.6.
In de jaarnota’s van 2021 tot en met 2023 zijn drie posten opgenomen waarop de discussie tussen partijen ziet. Het gaat om de volgende posten (hierna: posten):
Jaarnota 2021 € 160,23 voor vernieuwing van het zwembad
Jaarnota 2022 € 33,92 voor vervanging van het rioolpompgemaal
Jaarnota 2023 € 84,56 voor eenmalige toeslag i.v.m. vervanging
€ 500,- voor vervanging van beschoeiing en steigers.
Totaal: € 778,71
In de toelichting op de jaarnota 2023 van [gedaagde] is opgenomen dat het bedrag van
€ 84,56 ziet op kosten voor het plaatsen van een camerasysteem, het realiseren van parkeervakken, vervanging van het hekwerk bij het afvalstation en het toegankelijk maken van de groencontainer (hierna: toeslag voor onderdelen).
3.7.
De individuele eigenaren ( [naam 1] c.s.) hebben een deel van of alle posten voldaan. De betaalde bedragen per eigenaar lopen uiteen van € 118,48 tot en met € 778,71. De heer en mevrouw [achternaam van de namen 64 en 65] (eisers 42) vorderen, in afwijking daarvan, een bedrag van
€ 1.557,42. Zij hebben alle posten twee maal voldaan.
3.8.
[naam 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat de betaalde bedragen voor deze posten door haar onverschuldigd zijn betaald. Zij vordert terugbetaling van de voor die posten betaalde bedragen. Daartoe stelt zij – samengevat – dat de bedingen in artikel 3.4 en 3.7 van de service-overeenkomst onredelijk bezwarende bedingen zijn. Zij heeft de bedingen daarom vernietigd bij brief van 27 februari 2023. De artikelen vallen onder sub j en l van de Blauwe Lijst (prijswijzigingsbedingen), hetgeen een aanwijzing is dat de bedingen oneerlijk zijn. [gedaagde] heeft daarnaast niet voldaan aan de precontractuele informatieplicht, de bedingen zijn niet transparant en er is geen reële opzegmogelijkheid.
In het geval artikel 3.7 van de service-overeenkomst niet rechtsgeldig door haar is vernietigd, stelt zij zich op het standpunt dat de posten niet vallen onder ‘centrale voorziening’ in de zin van artikel 3.7 van de service-overeenkomst. Om die reden kunnen de posten niet op basis van dat artikel in rekening worden gebracht.
In het geval artikel 3.4 van de service-overeenkomst niet rechtsgeldig door haar is vernietigd, kunnen de posten ook niet op basis van dit artikel in rekening worden gebracht. Er is namelijk niet voldaan aan de voorwaarden van dat artikel. Er is niet vóór 1 oktober gemeld dat er een wens is om de servicekosten te herzien. Ook is er niet onderhandeld over een herziening en zijn geen daarmee verband houdende gegevens verstrekt.
De kostenpost toeslag vernieuwing zwembad is daarnaast onvoldoende onderbouwd.
3.9.
[gedaagde] verzoekt de vorderingen van [naam 1] c.s. af te wijzen. Zij stelt dat artikel 3.7 van de service-overeenkomst de grondslag is voor de posten. Onder centrale voorziening in de zin van dat artikel moet ook infrastructurele voorziening worden begrepen.
Zij voert ook aan dat artikel 3.4 en 3.7 geen algemene voorwaarden zijn. De bedingen zien op de prijs van de dienstverlening en raken daarmee de kern van de prestaties.
Als de bedingen wel algemene voorwaarden zijn, dan zijn zij niet oneerlijk.
De service-overeenkomst is voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst verstrekt en apart door koper ondertekend. Het is een beknopt document waardoor eenvoudig van de inhoud kan worden kennisgenomen. De eigenaren laten zich daarnaast makkelijk verenigen en [gedaagde] hanteert geen winstoogmerk. Er kan dan ook een gelijkenis worden getrokken met een situatie waarin een VVE actief is. In de praktijk wordt er daarnaast door [gedaagde] steeds om dialoog verzocht. Dat brengt mee dat er evenwicht is in de relatie en misbruik niet mogelijk is.
Artikel 6:2 BW Pro is een extra waarborg tegen misbruik van artikel 3.7 van de service-overeenkomst. Het artikel is helder. Het opzeggen van de service-overeenkomst is ondenkbaar gezien de aard van de overeenkomst.
Tot slot stelt zij dat sommige eisers facturen van [gedaagde] niet hebben voldaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht
4.1.
De zaak bevat een internationaal element want de heer [naam 31] en mevrouw [naam 32] wonen in Oostenrijk. De rechtbank beoordeelt daarom of de Nederlandse rechter rechtsmacht toekomt. Op basis van artikel 4 lid 1 van Pro de Verordening (EG) nr. 44/2001 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (EEX-verordening) van 22 december 2000 is het gerecht van de woonplaats van verweerder bevoegd. De rechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht is bevoegd van deze vordering kennis te nemen, aangezien [gedaagde] in [vestigingsplaats] gevestigd is.
Onverschuldigde betaling
4.2.
Artikel 6:203 BW Pro bepaalt dat degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug kan vorderen. Als de onverschuldigde betaling een geldsom is, dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag. Op [naam 1] c.s. rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij aan [gedaagde] heeft betaald zonder dat daarvoor een rechtsgrond is. Zij doet namelijk een beroep op de rechtsgevolgen daarvan.
In het geval de artikelen 3.4 en 3.7 van de service-overeenkomst rechtsgeldig zijn vernietigd, bestond er geen rechtsgrond voor betalingen van de posten. Dit kan ook het geval zijn als de posten niet onder de artikelen vallen. Daarom moet hierna worden beoordeeld of [naam 1] c.s. de artikelen heeft kunnen vernietigen en vervolgens of de artikelen rechtsgrond zijn voor de posten. De rechtbank oordeelt dat [naam 1] c.s. de artikelen niet rechtsgeldig heeft kunnen vernietigen. Voor de post vernieuwing zwembad is artikel 3.7 van de service-overeenkomst de rechtsgrond. Voor de overige posten zijn de artikelen geen rechtsgrond. Deze posten zijn door [naam 1] c.s. onverschuldigd betaald. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.
Artikelen 3.4 en 3.7 van de service-overeenkomst zijn geen kernbedingen
4.3.
De vraag die partijen allereerst verdeeld houdt is of artikelen 3.4 en 3.7 van de service-overeenkomst kernbedingen zijn. Een kernbeding is in beginsel niet onderworpen aan de oneerlijkheidstoets, mits het beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd (artikel 6:231 aanhef Pro en onder a BW). Het begrip ‘kernbeding’ moet zo beperkt mogelijk worden opgevat. Het is niet bepalend of het beding een voor de gebruiker belangrijk punt regelt, maar of – objectief bezien – de overeenkomst zonder het beding niet tot stand zou kunnen komen omdat de verbintenissen van partijen dan onvoldoende bepaalbaar zouden zijn (MvT II, Parl. Gesch. Boek 6 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1521, zie ook Hoge Raad 21 februari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF1563, r.o. 3.4.2).
4.4.
De rechtbank oordeelt dat artikelen 3.4 en 3.7 van de service-overeenkomst geen kernbeding zijn. Ook zonder het bestaan van deze bepalingen kan de overeenkomst bestaan. De essentie van de overeenkomst is namelijk opgenomen in artikel 3.1 en 3.3. van de service-overeenkomst, waarin de prijs voor de dienstverlening en de indexering daarvan is opgenomen. Aangezien de artikelen geen kernbeding zijn, zijn zij onderworpen aan de oneerlijkheidstoets.
Het toetsingskader voor de oneerlijkheidstoets
4.5.
Een beding is oneerlijk als het in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Deze toetsing vindt plaats via artikel 6:233 onder Pro a BW. Een beding moet verder transparant zijn. Dit houdt in dat het beding duidelijk en begrijpelijk moet zijn geformuleerd.
Voor het prijswijzigingsbeding betekent dit dat van de handelaar mag worden verwacht dat hij duidelijk en begrijpelijk de criteria formuleert en vermeldt die worden gehanteerd bij de (totstandkoming van de) prijswijziging, zodat de gemiddelde consument in staat is te begrijpen wat de economische gevolgen daarvan voor hem zijn (Hof van Justitie EU 21 maart 2013, ECLI:EU:C:2013:180 (RWE/Vertrieb).
Artikel 3.7 van de service-overeenkomst is geen oneerlijke bepaling en daardoor niet vernietigbaar
4.6.
Artikel 3.7 van de service-overeenkomst is een prijswijzigingsbeding, waarvoor extra vereisten gelden. Naar het oordeel van de rechter is geen sprake van een oneerlijk beding.
[gedaagde] heeft voldaan aan de precontractuele informatieplicht. Vast is komen te staan dat iedere eigenaar de service-overeenkomst voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst ter hand krijgt gesteld en dat de service-overeenkomst apart wordt ondertekend.
Het beding is daarnaast in de gegeven omstandigheden voldoende transparant. In de bepaling is duidelijk opgenomen wanneer de prijs verhoogd kan worden, namelijk als [gedaagde] overgaat tot vernieuwing, vervanging en/of uitbreiding van de centrale voorzieningen.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat vernieuwing, uitbreiding en vervanging van centrale voorzieningen in overleg met de eigenaren plaatsvindt. Naar het oordeel van de rechter kan in de gegeven omstandigheden niet van [gedaagde] worden verlangd dat zij de wijze van aanpassing van de prijs (de economische gevolgen) opneemt in de algemene voorwaarden, nu dit afhankelijk is van de gezamenlijk gekozen vernieuwing, uitbreiding en vervanging. Ook is het gelet daarop niet noodzakelijk dat er een bevoegdheid tot opzegging bestaat. Daarbij neemt de rechter in aanmerking dat de omvang van de vereiste consumentenvoorlichting kan variëren naargelang van de specifieke omstandigheden van het concrete geval en van de betrokken goederen of diensten (Hof van Justitie EU 21 maart 2013, ECLI:EU:C:2013:180 (RWE/Vertrieb) r.o. 51).
Artikel 3.7 is alleen rechtsgrond voor de post ‘vernieuwing zwembad’
4.7.
Nu artikel 3.7 van de service-overeenkomst niet is vernietigd, moet worden beoordeeld of [gedaagde] op basis hiervan de in dit geding betwiste posten mag doorbelasten aan de kaveleigenaren. De rechtbank oordeelt dat op basis van het artikel alleen de post ‘vernieuwing zwembad’ kan worden doorbelast omdat de overige posten niet zien op centrale voorzieningen. Onder het begrip ‘centrale voorzieningen’ in artikel 3.7 van de service-overeenkomst moet worden begrepen faciliteiten op het park zoals bijvoorbeeld een tennisbaan, zwembad en speeltuin. Het artikel moet in samenhang gelezen worden met de considerans en artikel 1 van Pro de service-overeenkomst. Uit deze bepalingen blijkt dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen centrale voorzieningen en algemene terreinen met infrastructuur. Dat [gedaagde] dit onderscheid ook gebruikt blijkt uit haar website waarop voormelde faciliteiten als voorziening staan vermeld. Dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen centrale voorzieningen en algemene terreinen met infrastructuur blijkt daarnaast uit de omschrijving van de kwalitatieve verplichting die is opgenomen in de akte van levering. Daarin wordt -kort gezegd- bepaald dat een eigenaar moet gedogen dat [gedaagde] voorzieningen aan kan brengen, kan onderhouden en vervangen. Als voorbeeld van voorzieningen is opgenomen palen, kabels, brandgangen, oeverbeschoeiing, draden en pijpleidingen. Deze bepaling bevestigt niet alleen het voormelde onderscheid, maar ook dat beschoeiing onder de infrastructuur valt. Dat de akte van levering op pagina 26 spreekt van centrale en gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder infrastructurele voorzieningen worden begrepen, maakt dit niet anders. In de huidige situatie, waarin (nog) geen VvE is opgericht, is de service-overeenkomst leidend en daarin is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen centrale voorzieningen en algemene terreinen met infrastructuur.
4.8.
Tijdens de mondelinge behandeling is erkend dat (onderdelen van) het zwembad is vernieuwd. Dat de kosten voor vernieuwing zwembad niet of onvoldoende zijn onderbouwd is niet komen vast te staan. De post ‘vernieuwing zwembad’ is niet onverschuldigd betaald en de vordering die daarop ziet zal worden afgewezen.
Artikel 3.7 van de service-overeenkomst is geen grondslag voor de posten: vervanging van het rioolpompgemaal, de toeslag voor onderdelen en voor vervanging van beschoeiing en steigers, zodat de vordering die ziet op die posten zal worden toegewezen.
De gevorderde verklaring voor recht dat kostenposten voor de instandhouding van centrale en infrastructurele voorzieningen op of in het terrein van [gedaagde] zelf moeten worden begrepen onder de servicekosten, is toewijsbaar.
Artikel 3.4 van de service-overeenkomst is geen oneerlijk beding en daardoor niet vernietigbaar
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank is artikel 3.4. van de service-overeenkomst geen oneerlijk beding. De inhoud van dit beding levert namelijk geen aanzienlijke verstoring op van de rechten en plichten ten nadele van de consument. In het artikel is juist expliciet bepaald dat partijen in redelijkheid moeten onderhandelen over een herziening. Daaruit volgt dat er alleen een herziening kan volgen als partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. Uit het artikel blijkt daarnaast dat niet alleen [gedaagde] maar ook de eigenaar om een herziening kan vragen. Het is daarom geen (eenzijdig) wijzigingsbeding. Een herziening kan ook niet alleen tot prijsverhoging leiden maar ook tot prijsverlaging voor de eigenaar (consument).
Artikel 3.4 van de service-overeenkomst is geen rechtsgrond voor de posten
4.10.
Nu artikel 3.4. van de service-overeenkomst niet is vernietigd, moet worden beoordeeld of dit artikel een rechtsgrond is voor de (overige) posten. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Aan de voorwaarden van artikel 3.4 van de service-overeenkomst is namelijk niet voldaan. Het artikel schrijft voor dat de herziening eenmaal in de vijf jaar kan plaatsvinden, voor het eerst op 1 januari 2022. De partij die dit verlangt moet de andere partij daarover voor oktober informeren. [gedaagde] heeft in een brief van 9 september 2021 juist medegedeeld dat de servicekosten per 2022 niet worden aangepast. De eerstvolgende herziening op basis van artikel 3.4 van de service-overeenkomst is daarom per 1 januari 2027 mogelijk.
4.11.
Nu aan de voorwaarden van artikel 3.4 van de service-overeenkomst niet is voldaan, is dit artikel geen grond voor de (overige) posten. De gevorderde verklaring voor recht over artikel 3.4. van de service-overeenkomst is gelet daarop toewijsbaar.
Conclusie
4.12.
[naam 1] c.s. vordert terugbetaling van de posten omdat daarvoor geen rechtsgrond bestaat. Artikel 3.7 van de service-overeenkomst is een rechtsgrond voor de kosten voor vernieuwing van het zwembad. De betaling voor deze post is door [naam 1] c.s. dan ook niet onverschuldigd betaald.
De post vervanging van beschoeiing en steigers ziet op kosten voor de instandhouding van infrastructurele voorzieningen. Deze kosten kunnen niet op grond van artikel 3.7 van de service-overeenkomst in rekening worden gebracht. Kosten voor de instandhouding van centrale en infrastructurele voorzieningen op of in het terrein van [gedaagde] zelf moeten worden begrepen onder de servicekosten. De gevorderde verklaring voor recht hierover wordt toegewezen.
Artikel 3.4 van de service-overeenkomst is geen rechtsgrond voor de posten omdat niet aan de voorwaarden van het artikel is voldaan. De hieromtrent gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
4.13.
[naam 1] c.s. heeft een lijst overgelegd (productie 27) waarop bedragen staan die door de verschillende kaveleigenaren aan gedaagde zijn betaald. Op deze lijst is niet aangegeven hoe deze bedragen zijn opgebouwd.
De rechtbank heeft aan de hand van de omvang van de posten (zie r.o. 3.6) beoordeeld welke bedragen per kaveleigenaar onverschuldigd zijn voldaan.
Bij de eisers die het bedrag van € 228,71 of € 528,71 vorderen, kon de rechtbank niet heel specifiek herleiden hoe dit bedrag uit afzonderlijke posten is opgebouwd. In deze gevallen houdt de rechtbank het ervoor dat er betaald is voor de oudste posten.
Voor zover [gedaagde] zich beroept op verrekening wordt dit gevolgd. In die zin dat als de post voor vernieuwing van het zwembad door de kaveleigenaar niet is voldaan, het ter zake verschuldigde is verrekend met het openstaande bedrag.
Bij kaveleigenaar 1. [naam 1] en [naam 2] leidt dit ertoe dat zij na verrekening niets onverschuldigd hebben betaald en hun vordering wordt om die reden niet toegewezen.
Eisers
Betaald
Posten die zijn betaald
Onverschuldigd
Te ontvangen (verminderd met post vernieuwing zwembad als niet voldaan)
1 [naam 1] en [naam 2]
118,48
pomp en toeslag voor onderdelen
118.48
-41,75
2 [naam 3]
228,71
Oudste posten
68,48
68,48
3 [naam 4] en [naam 5]
778,71
alle posten
618,48
618,48
4 [naam 6] en [naam 7]
778,71
alle posten
618,48
618,48
5 [naam 8]
778,71
alle posten
618,48
618,48
6 [naam 9] en [naam 10]
778,71
alle posten
618,48
618,48
7 [naam 11]
528,71
Oudste posten
368,48
368,48
8 [naam 12]
778,71
alle posten
618,48
618,48
9 [naam 13] en [naam 14]
778,71
alle posten
618,48
618,48
10 [naam 15] en [naam 16]
584,56
toeslag voor onderdelen en vervanging van beschoeiing en steigers
584,56
424,33
11 [naam 17]
778,71
alle posten
618,48
618,48
12 [naam 18]
778,71
alle posten
618,48
618,48
13 [naam 19] en [naam 20]
778,71
alle posten
618,48
618,48
14 [naam 21] en [naam 22]
660,23
vernieuwing van het zwembad en vervanging van beschoeiing en steigers
500
500
15 [naam 23]
778,71
alle posten
618,48
618,48
15 [naam 24] en [naam 25]
778,71
alle posten
618,48
618,48
17 [naam 26] en [naam 27]
500
Vervanging van beschoeiing en steigers
500
339,77
18 [naam 28] en [naam 29]
778,71
alle posten
618,48
618,48
19 [naam 30]
778,71
alle posten
618,48
618,48
20 [naam 31] en [naam 32]
778,71
alle posten
618,48
618,48
21 [naam 33]
778,71
alle posten
618,48
618,48
22 [naam 34]
778,71
alle posten
618,48
618,48
23 [naam 35] en [naam 36]
778,71
alle posten
618,48
618,48
24 [naam 37]
618,48
Vervanging rioolpompgemaal, toeslag voor onderdelen en vervanging van beschoeiing en steigers
618,48
458,25
25 [naam 38] en [naam 39]
778,71
Alle posten
618,48
618,48
26 [naam 40]
228,71
Oudste posten
68,48
68,48
27 [naam 41]
778,71
alle posten
618,48
618,48
28 [naam 42]
778,71
alle posten
618,48
618,48
29 [naam 43] en [naam 44]
778,71
alle posten
618,48
618,48
30 [naam 46] en [naam 45]
584,56
toeslag voor onderdelen en vervanging van beschoeiing en steigers
584,56
424.33
31 [naam 47]
778,71
alle posten
618,48
618,48
32 [naam 48] en [naam 49]
778,71
alle posten
618,48
618,48
33 [naam 50]
778,71
alle posten
618,48
618,48
34 [naam 51]
660,23
Vernieuwing van het zwembad en vervanging van beschoeiing en steigers
500
500
35 [naam 53] en [naam 52]
778,71
alle posten
618,48
618,48
36 [naam 55] en [naam 54]
228,71
Oudste posten
68,48
68,48
37 [naam 56]
778,71
alle posten
618,48
618,48
38 [naam 58] en [naam 57]
778,71
alle posten
618,48
618,48
39 [naam 59] en [naam 60]
500
vervanging van beschoeiing en steigers
500
339,77
40 [naam 61]
778,71
alle posten
618,48
618,48
41 [naam 63] en [naam 62]
618,48
Vervanging rioolpompgemaal, toeslag voor onderdelen en vervanging van beschoeiing en steigers
618,48
458,25
42 [naam 64] en [naam 65]
1557,42
alle posten twee keer
1.236,96
1.236,96
43 [naam 66]
778,71
alle posten
618,48
618,48
44 [naam 67]
778,71
alle posten
618,48
618,48
45 [naam 68]
618,48
Vervanging rioolpompgemaal, toeslag voor onderdelen en vervanging van beschoeiing en steigers
618,48
458,25
46 [naam 69]
778,71
alle posten
618,48
618,48
47 [naam 70]
194,15
Vernieuwing van het zwembad en vervanging rioolpompgemaal
194,15
33.92
48 [naam 71]
778,71
alle posten
618,48
618,48
49 [naam 72]
778,71
alle posten
618,48
618,48
50 [naam 73]
228,71
Oudste posten
68,48
68,48
[naam 1] c.s. heeft niet toegelicht wanneer de kaveleigenaren de posten hebben betaald. De wettelijke rente over de toegewezen bedragen zal daarom worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht 1.301,00
- salaris advocaat 1.572,00 (2 × tarief € 786,00)
- nakosten
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.046,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat kostenposten voor de instandhouding van centrale en infrastructurele voorzieningen op of in het terrein van [gedaagde] zelf (waaronder begrepen kosten voor vervanging van beschoeiing en steigers) moeten worden begrepen onder de servicekosten,
5.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] pas voor het eerst per 1 januari 2027 op grond van artikel 3.4 van de service-overeenkomst herziening van de servicekosten kan verlangen en daarbij verplicht is hierover met eisers te onderhandelen en eisers alle daarmee verband houdende gegevens dient te verstrekken,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de navolgende bedragen aan:
2 [naam 3] 68,48
3 [naam 4] en [naam 5] 618,48
4 [naam 6] en [naam 7] 618,48
5 [naam 8] 618,48
6 [naam 9] en [naam 10] 618,48
7 [naam 11] 368,48
8 [naam 12] 618,48
9 [naam 13] en [naam 14]
618,48
10 [naam 15] en [naam 16]
424,33
11 [naam 17] 618,48
12 [naam 18] 618,48
13 [naam 19] en [naam 20] 618,48
14 [naam 21] en [naam 22] 500
15 [naam 23] 618,48
15 [naam 24] en [naam 25] 618,48
17 [naam 26] en [naam 27]
339,77
18 [naam 28] en [naam 29] 618,48
19 [naam 30] 618,48
20 [naam 31] en [naam 32] 618,48
21 [naam 33] 618,48
22 [naam 34] 618,48
23 [naam 35] en [naam 36] 618,48
24 [naam 37] 458,25
25 [naam 38] en [naam 39] 618,48
26 [naam 40] 68,48
27 [naam 41] 618,48
28 [naam 42] 618,48
29 [naam 43] en [naam 44]
618,48
30 [naam 46] en [naam 45] 424.33
31 [naam 47] 618,48
32 [naam 48] en [naam 49] 618,48
33 [naam 50] 618,48
34 [naam 51] 500
35 [naam 53] en [naam 52] 618,48
36 [naam 55] en [naam 54]
68,48
37 [naam 56] 618,48
38 [naam 58] en [naam 57] 618,48
39 [naam 59] en [naam 60]
339,77
40 [naam 61] 618,48
41 [naam 63] en [naam 62] 458,25
42 [naam 64] en [naam 65] 1.236,96
43 [naam 66] 618,48
44 [naam 67] 618,48
45 [naam 68] 458,25
46 [naam 69] 618,48
47 [naam 70] 33.92
48 [naam 71] 618,48
49 [naam 72] 618,48
50 [naam 73] 68,48
vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 26 mei 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.046,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de hiervoor onder 5.3 en 5.4 weergegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024. [1]