Uitspraak
21 februari 2003
Eerste Kamer
Nr. C01/337HR
MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
STICHTING PARKWONINGEN HOGE WEIDE, gevestigd te Lochem,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. R.S. Meijer.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploit van 8 juni 2000 verweerster in cassatie - verder te noemen: de Stichting - op verkorte termijn gedagvaard voor de Rechtbank te Zutphen en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
te verklaren voor recht dat de nietigheid van het voorkeursrecht waaronder het prijsbeding terecht door [eiseres] is ingeroepen en/of te verklaren voor recht dat de Stichting tegenover [eiseres] geen beroep op het voorkeursrecht toekomt en
de Stichting te gelasten mee te werken aan de vrijgave aan [eiseres] van het onder een notaris gestorte bedrag of bankgarantie zijnde het verschil tussen de behaalde koopprijs en de aanbiedingsprijs aan de Stichting op basis van het voorkeursrecht;
subsidiair:
het voorkeursrecht met terugwerkende kracht te wijzigen overeenkomstig een van de door [eiseres] aangedragen alternatieve tekst en de Stichting te gelasten mee te werken aan de vrijgave aan [eiseres] van het onder een notaris gestorte bedrag of bankgarantie zijnde het verschil tussen de betaalde koopprijs en de prijs waarvoor [eiseres] op basis van het al dan niet aangepaste voorkeursrecht het appartement aan de Stichting had moeten aanbieden.
De Stichting heeft de vorderingen bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 4 januari 2001 de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Arnhem.
Bij arrest van 14 augustus 2001 heeft het Hof het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Het appartement aan de [a-straat 1] te [plaats B] is op 4 november 1997 door [betrokkene 1] gekocht van de Stichting, en aan hem geleverd bij akte van 30 november 1998.
(ii) De Stichting stelt zich volgens art. 2 van Pro haar statuten onder andere ten doel: het verzorgen van huisvesting van ouderen in woningen of andere gebouwen ten dienste van de gezondheidszorg.
(iii) De koopovereenkomst bevat voor bepaalde omstandigheden (vertrek, vervreemding, overlijden) een terugkooprecht voor de Stichting, met daaraan verbonden een prijsbeding. Dit houdt in dat de Stichting het appartement mag terugkopen tegen een koopprijs die gelijk is aan de prijs waarvoor de "aanbiedingsplichtige" heeft gekocht, gecorrigeerd met een bepaalde index. Deze index stemt in dit geval niet overeen met de marktwaardestijging die het appartement vanaf het moment van de koop tot aan het overlijden van deze koper (het moment van uitoefening van het terugkooprecht) heeft ondergaan.
(iv) Op 6 oktober 1999 is [betrokkene 1] overleden. Zijn dochter, [eiseres], is als rechtsopvolgster onder algemene titel in zijn rechten getreden.
(v) [Eiseres] heeft als rechthebbende het appartement in oktober 1999 ingevolge het voorkeursrecht te koop aangeboden aan de Stichting, echter tegen een koopsom, die gebaseerd was op een van het prijsbeding in de akte afwijkende hogere prijsstelling. De Stichting heeft een prijsaanbod conform het prijsbeding geëist, waarop [eiseres], onder intrekking van haar aanbod, een kort geding heeft aangespannen. In hoger beroep van het in dit kort geding gewezen afwijzende vonnis is aan [eiseres] toegestaan het appartement zelf te verkopen met inachtneming van bepaalde voorwaarden, die waarborgen dat de Stichting, indien zij in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld, geen nadeel van de toewijzing van de voorziening lijdt.
(vi) [Eiseres] heeft daarop op 25 juni 2000 het appartement verkocht met inachtneming van de genoemde voorwaarden en vervolgens geleverd.
3.2 In het onderhavige geding vordert [eiseres], samengevat, een verklaring voor recht dat de nietigheid van het voorkeursrecht terecht door haar is ingeroepen, met veroordeling van de Stichting tot medewerking aan de vrijgave aan [eiseres] van het onder een notaris gestorte bedrag of bankgarantie, zijnde het verschil tussen de behaalde koopprijs en de aanbiedingsprijs aan de Stichting op basis van het voorkeursrecht. Zij legt, voorzover in cassatie van belang, aan deze vorderingen ten grondslag dat het voorkeursrecht is te beschouwen als een algemene voorwaarde als bedoeld in art. 6:231 BW Pro, aangezien het voorkeursrecht als standaardbeding onderdeel uitmaakt van alle koop- en leveringsakten die door de Stichting met alle kopers van de appartementen van het flatgebouw "[C]" zijn aangegaan en dat het beding vernietigbaar is op grond van art. 6:233, aanhef en onder a, BW.
3.3 De Rechtbank heeft in haar vonnis de vorderingen afgewezen. Het Hof heeft het vonnis bekrachtigd. Het overwoog, voorzover in cassatie van belang, als volgt. Beoordeeld moet worden of het voorkeursrecht van de Stichting met daaraan verbonden het prijsbeding, van welke bedingen [eiseres] de nietigheid heeft ingeroepen op basis van art. 6:233, aanhef en onder a, BW, moet worden aangemerkt als een algemene voorwaarde als bedoeld in art. 6:231, onder a, BW, of als een kernbeding in de zin van dit artikel. Het beding is een kernbeding, aangezien de Stichting slechts langs de weg van deze bedingen kan bewerkstelligen dat zij haar doelstelling (blijvend) kan realiseren. Weglating van het voorkeursrecht zou tot gevolg hebben dat het appartement op de vrije markt aan een ieder zou kunnen worden verkocht, zonder dat de Stichting daarop enige invloed zou kunnen uitoefenen. Ook personen buiten de doelgroep van de Stichting zouden dan bewoner van een appartement kunnen worden. Door middel van het prijsbeding beoogt de Stichting te voorkomen dat, indien de prijzen voor onroerende zaken op de vrije markt blijven stijgen, ouderen die financieel minder draagkrachtig zijn, als gevolg daarvan niet in staat zullen zijn om een appartement te verwerven. Het voorkeursrecht met het daaraan verbonden prijsbeding vormt derhalve voor de Stichting een zodanig essentieel onderdeel van de overeenkomst, dat moet worden aangenomen dat de Stichting de overeenkomst zonder dit beding niet zou zijn aangegaan. Het feit dat de Stichting al in het kader van de besprekingen over de te sluiten overeenkomst heeft aangegeven dat over het beding niet kon worden onderhandeld, is met het vorenstaande in overeenstemming (rov. 4.2). Daaraan doet niet af, dat degene aan wie [eiseres] het appartement heeft verkocht, door de Stichting was geselecteerd en in staat en bereid bleek om een op de vrije markt geldende prijs te betalen. Hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd over het onhaalbare karakter van de statutaire doelstelling en het disproportionele en onnodig bezwarende karakter van het voorkeursrecht, is niet van belang, omdat de Stichting vrij was om daaraan de onderhavige door de vader van [eiseres] aanvaarde contractuele uitwerking te geven (rov. 4.3).
3.4.1 Onderdeel 1 is gericht tegen de vorenstaande oordelen van het Hof en betoogt dat het Hof miskent, althans dat niet inzichtelijk is dat het voorkeursrecht en het daaraan gekoppelde prijsbeding moeten worden beschouwd als zodanige essentialia, zonder welke een overeenkomst, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid van de verbintenissen, niet tot stand komt. Er is geen sprake van dat zonder deze bedingen de verbintenissen onvoldoende bepaalbaar zouden zijn, dan wel dat er geen wilsovereenstemming over het wezen van de overeenkomst zou zijn, althans dat de bedingen van zodanig wezenlijke betekenis waren, dat zonder deze bedingen geen overeenkomst tot stand kon komen. Dit brengt volgens het onderdeel mee, dat hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd omtrent het onhaalbare karakter van de statutaire doelstelling en het disproportionele en onnodig bezwarende karakter van het voorkeursrecht, wèl van belang is, omdat het mede een rol speelt bij beantwoording van de vraag of sprake is van een onredelijk bezwarend beding in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW.
3.4.2 Voorop moet worden gesteld dat, zoals ook volgt uit de in nr. 10 en 11 van de conclusie van de Procureur-Generaal vermelde gedeelten uit de parlementaire geschiedenis van art. 6:231 BW Pro, voor de vaststelling van wat onder een kernbeding moet worden verstaan, niet bepalend is of het beding een voor de gebruiker of voor beide partijen belangrijk punt regelt. Voorts moet het begrip kernbeding zo beperkt mogelijk worden opgevat, waarbij als vuistregel kan worden gesteld dat kernbedingen veelal zullen samenvallen met de essentialia zonder welke een overeenkomst, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid van de verbintenissen, niet tot stand komt (HR 19 september 1997, NJ 1998, 6). Waar in de wetsgeschiedenis wordt opgemerkt dat bepalend is of een beding van zo wezenlijke betekenis is dat zonder dat beding de overeenkomst niet tot stand zou zijn gekomen of zonder dit beding niet van wilsovereenstemming omtrent het wezen van de overeenkomst sprake zou zijn, moet zulks dan ook in de zojuist bedoelde objectieve zin worden begrepen, en kan daaraan niet worden ontleend dat de subjectieve inzichten van de partijen of een van hen van belang zouden zijn. De vraag of partijen zelf bedingen tot kernbedingen kunnen bestempelen, moet ontkennend worden beantwoord; het dwingende karakter van de regeling verzet zich tegen alle bedingen die ertoe strekken, de door de wet geboden bescherming te verijdelen.
3.4.3 Zoals volgt uit hetgeen in 3.4.2 is vermeld, heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot het begrip kernbeding in art. 6:231, onder a, BW door te oordelen dat het onderhavige beding een kernbeding is. Noch de door het Hof genoemde omstandigheid, dat de Stichting slechts door middel van deze bedingen kon bewerkstelligen dat zij haar doelstelling blijvend kon realiseren, noch zijn oordeel dat het voorkeursrecht met het daaraan verbonden prijsbeding voor de Stichting een zodanig essentieel onderdeel vormt van de aangegane overeenkomst, dat moet worden aangenomen dat de Stichting de overeenkomst zonder dit beding niet zou zijn aangegaan, noch de omstandigheid dat de Stichting al in het kader van de besprekingen over de te sluiten koopovereenkomst heeft aangegeven dat over dit beding niet kon worden onderhandeld, maakt het beding tot kernbeding. Het onderdeel is derhalve gegrond.
3.5 Onderdeel 2 betreft de vraag of toepassing van de regeling met betrekking tot het voorkeursrecht en het daaraan verbonden prijsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het keert zich tegen 's Hofs in dit verband in rov. 4.9 gegeven oordeel dat het in het algemeen niet zonder meer voorspelbaar is, hoe zich in de toekomst de prijzen van onroerende zaken zullen ontwikkelen. Het onderdeel voert aan, dat een beding als het onderhavige doorgaans als nadelig moet worden aangemerkt, omdat het een feit van algemene bekendheid is, dat de prijzen van onroerende zaken een stijgende lijn vertonen, waaraan niet afdoet dat een enkele kortstondige daling zich heeft gerealiseerd, waarna herstel optrad. Het onderdeel faalt echter, omdat niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd is 's Hofs oordeel, dat in het algemeen niet zonder meer voorspelbaar is, hoe zich in de toekomst de prijzen van onroerende zaken zullen ontwikkelen en dat dit ook het geval was aan het eind van het jaar 1997, toen de vader van [eiseres] het appartement kocht, bij welk oordeel het Hof ook in aanmerking heeft genomen, naar evenmin onbegrijpelijk is, dat algemeen bekend is dat de bedoelde prijzen in de eerste helft van de jaren tachtig zijn gedaald.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Arnhem van 14 augustus 2001;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 387,59 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 21 februari 2003.