ECLI:NL:RBMNE:2024:4888

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5024

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen

[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: H. Vloet)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder

(gemachtigde: H. Grootveld)

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 1] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 893.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 april 2024. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1998. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 140 m². De woning beschikt over 515 m² grond, een vrijstaande garage van 32 m², een serre van 20 m² (2007), een aanbouw van 12 m² (2008), een aanbouw van 25 m² (2000) en een carport van 20 m².

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 849.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 893.000,-.

2.2.

Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil

3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.

Beroep op artikel 40 Wet WOZ

4. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichting die voortvloeit uit artikel 40 van de Wet WOZ. Zo zijn door eiseres de KOUDV- en liggingsfactoren opgevraagd voor zowel het onderhavige object als voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar zijn deze gegevens niet volledig verstrekt. Ook is door eiseres inzage in alle objectonderdelen en de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, opgevraagd maar niet ontvangen.

4.1.

Eiseres stelt zich daarnaast op het standpunt dat wanneer deze gegevens door de heffingsambtenaar in de beroepsfase alsnog worden verstrekt dat er aanleiding bestaat om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten aangezien eiseres heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen. In dat kader wijst eiseres op de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 september 2014.^[1]

4.2.

De heffingsambtenaar wijst op de door hem verzonden brief van 4 mei 2023, waarin een online link beschikbaar is gesteld waarop de op de zaak betrekking hebbende gegevens vindbaar zijn. Ook stelt hij dat in de toegezonden versie van het taxatieverslag de correctiefactoren van zowel onderhavig object als die van de onderbouwingen opgenomen. Ten slotte stelt de heffingsambtenaar dat de gegevens al in de bezwaarfase beschikbaar zijn gesteld zodat de nu opnieuw overgelegde gegevens slechts kopieën zijn en er daarom geen aanleiding bestaat om hem in de proceskosten van eiseres te veroordelen.

4.3.

Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard de brief van 4 mei 2023 waar door de heffingsambtenaar op wordt gewezen niet te hebben ontvangen.

4.4.

De rechtbank stelt vast dat de brief van 4 mei 2023 wel aan het goede adres, namelijk [adres 2] , [postcode] te [plaats 2] , is gezonden. Omdat deze brief niet aangetekend is verzonden, kan de rechtbank niet vaststellen of de brief ook daadwerkelijk de gemachtigde van eiseres heeft bereikt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat al eerder, namelijk op 30 maart 2023 per aangetekende post, in 140 zaken een algemene ontvangstbevestiging is gezonden die betrekking had op die 140 andere zaken. In die brief is een algemene link opgenomen waarin ook informatie is opgenomen die betrekking heeft op deze zaak. Deze link is exact dezelfde link als genoemd in de brief van 4 mei 2023, en verwijst naar een webpagina waarin drie zogenoemde ‘gedeelde bestanden’ staan opgeslagen: ‘ [plaats 3] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’, ‘ [plaats 1] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ en ‘ [plaats 4] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’. De rechtbank stelt vast dat in het document ‘ [plaats 1] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ onder andere de grondstaffels en het bijgebouwenmodel is opgenomen.

4.5.

De rechtbank overweegt dat zowel de brief van 4 mei 2023 als de brief van 30 maart 2023 gericht is aan juiste adres. Aan de kant van eiseres is niet weersproken dat de brief van 30 maart 2023 de gemachtigde van eiseres heeft bereikt. Om die reden concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ met betrekking tot de opgevraagde informatie.

Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde

Het beoordelingskader

5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

5.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats 1] , te weten:

[adres 3] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 797.500,-;
[adres 4] , verkocht op 3 juni 2021 voor € 901.017,-.
[adres 5] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 905.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

6.1.

Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

De serre

7. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de serre heeft gewaardeerd als volledige woonruimte. Volgens eiseres moet hier een lagere waarde aan worden toegekend. Omdat er een te hoge waarde is toegekend aan de serre, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

7.1.

De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de serre valt aan te merken als aanbouw en dat deze om die reden volledig meetelt als woonruimte. De rechtbank volgt de uitleg van de taxateur en is van oordeel dat niet is gebleken dat de serre lager moet worden gewaardeerd. Zo heeft eiseres niet gemotiveerd waarom er een lagere waarde aan het objectonderdeel zou moeten worden toegekend. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat er een te hoge waarde aan is toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.

De kwaliteit van de woning

8. Eiseres stelt dat de woning beschikt over lekkages aan de binnenzijde van de woning. Eiseres stelt niet te hebben kunnen controleren of rekening is gehouden met de aanwezigheid van de lekkages omdat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de KOUDV-factoren van de woning. Ook stelt eiseres dat de woning over slecht voegwerk beschikt. Om een beeld te schetsen van de voorzieningen en het onderhoudsniveau is een fotoblad toegevoegd.

8.1.

De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat in de bezwaarfase is gevraagd om informatie over de toestand van de woning om een goed totaalbeeld te krijgen van onderhavig object. Deze informatie is noch door eiseres noch door haar gemachtigde verstrekt. Er is een informatiebeschikking genomen waardoor er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. De beschrijving is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de totale toestand van
onderhavig object als onder gemiddeld kan worden gekwalificeerd. Op de zitting heeft de taxateur nog toegelicht dat de buurwoning, de referentiewoning aan
[adres 3], ook dezelfde bouwstroom betreft en dus ook last heeft van dezelfde gebreken. Subsidiair stelt de heffingsambtenaar dat ook wanneer de kwaliteit op 3 wordt gewaardeerd, de woningwaarde nog steeds ruim boven de beschikte waarde uitkomt.

8.2.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De stelling dat de woning van eiseres in slechtere staat verkeerd is verder niet onderbouwd en de door eiseres overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien heeft eiseres niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat, aangezien deze niet is aangevochten. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat de heffingsambtenaar de kwaliteit van de woning op gemiddeld heeft mogen waarderen. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de referentiewoning aan
[adres 3]met dezelfde materialen en op dezelfde manier gebouwd is. Ook ziet zij voldoende steun in het secundaire standpunt van de heffingsambtenaar dat ook wanneer de kwaliteit op 3 wordt gewaardeerd blijkt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.

9.1.

Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.