ECLI:NL:RBMNE:2024:5114

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11253667 \ UV EXPL 24-177 RJ/58605

Vonnis in kort geding van 14 augustus 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [gemachtigde]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 augustus 2024 met producties 1 tot en met 6;

- de akte met aanvullende productie 7 van [eiser] ;

- de e-mail van de heer [gemachtigde] (de vader van [gedaagde] ), met een machtiging om voor [gedaagde] op te treden in deze procedure.

1.2.

Op 13 augustus 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling. Daarbij was [eiser] aanwezig, samen met zijn gemachtigde. [gedaagde] was niet aanwezig, maar zijn vader wel. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De vader van [gedaagde] heeft een pleitnota voorgedragen en producties overgelegd. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.

1.3.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 14 augustus 2024 (kop/staart) vonnis uitgesproken. Het onderstaande vormt hiervan de nadere schriftelijke uitwerking en is op 21 augustus 2024 vastgesteld.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een kamer aan het [straat] [nummer] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk van 1 maart 2024 tot 1 maart 2025. In de huurovereenkomst is opgenomen:

“
1.4 Duur van huurovereenkomst 12 maanden;

a. Ingangsdatum : 1 maart 2024

b. Einddatum proefperiode : 1 april 2025

c. Einddatum huurovereenkomst : 1 maart 2025

Tijdens de proefperiode kunnen de verhuurder en de huurder het contract direct opzeggen. Mocht de huurder besluiten het contract op te zeggen, zal er
geenterugvordering van de proefmaand volgen.”

2.2.

Kort na het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] deze opgezegd. In de opzegging heeft [gedaagde] geschreven dat er een opzegtermijn van drie maanden geldt, omdat er sprake is van ‘hospitaverhuur’. Hij wilde de huurovereenkomst echter liever eerder beëindigen en heeft [eiser] daarom een maand huur geboden. [eiser] heeft daar niet mee ingestemd.

2.3.

Op 30 april 2024 heeft [gedaagde] [eiser] een brief gestuurd waarin hij aan hem schreef dat [eiser] en [gedaagde] op 19 april 2024 hadden afgesproken dat [eiser] een andere kamer zou zoeken en uiterlijk 31 juli 2024 de kamer zou opleveren. Hij vroeg [eiser] hem dit te bevestigen. [eiser] heeft (naar de kantonrechter begrijpt: mondeling) te kennen gegeven daar niet mee in te stemmen. Mr. Folsche heeft dit op
22 juli 2024 aan [gedaagde] bevestigd.

2.4.

Op 1 augustus 2024 was [gedaagde] met zijn vader bezig de sloten van de woning te vervangen, waardoor [eiser] de woning niet meer zou kunnen betreden. [eiser] heeft daarop de politie gebeld. Nadat die hadden bemiddeld zijn [gedaagde] en zijn vader vertrokken zonder dat [eiser] de toegang was ontzegd. De daarop volgende dag bleek [gedaagde] de sloten echter alsnog te hebben veranderd, zodat [eiser] sindsdien de woning niet meer in kan.

2.5.

[eiser] vordert in dit kort geding – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om hem opnieuw toegang te verschaffen tot de woning en [gedaagde] te verbieden [eiser] opnieuw te toegang tot de bewoning van het gehuurde onmogelijk te maken. [gedaagde] voert verweer.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Is er sprake van een spoedeisend belang? Ja

3.2.

De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van een spoedeisend belang, omdat het gaat om het verlenen van toegang tot een gehuurde kamer.

Is er sprake van ‘hospitaverhuur’? Nee

3.3.

[gedaagde] stelt als eerste dat er sprake is van zogenaamde ‘hospitaverhuur’. Omdat dat volgens hem het geval is, is hij bevoegd om gedurende de eerste negen maanden de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Hij heeft van dat recht gebruik gemaakt, zodat de huurovereenkomst op 31 juli 2024 is geëindigd. Omdat de huur is geëindigd had [gedaagde] het recht de sloten te vervangen en [eiser] de toegang tot het gehuurde te weigeren. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter gaat deze redenering van [gedaagde] niet op.

3.4.

In artikel 7:232 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat bepaalde wettelijke regelingen niet van toepassing zijn in geval van zogenaamde ‘hospitaverhuur’. De bepaling komt er kortweg op neer dat er een proefperiode van negen maanden kan gelden waarbinnen huurbeëindiging mogelijk is door een opzegging zonder vermelding van gronden én zonder tussenkomst van de rechter. Dit geldt echter alleen als de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Of dat het geval is moet worden beoordeeld op het moment dat de huurovereenkomst aanving.

3.5.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] niet in de woning woonde op het moment dat hij er een kamer ging huren. Hij heeft uitgelegd dat er in de woning drie slaapkamers zijn en een gemeenschappelijke woonruimte. Toen hij er ging wonen, woonde er een Duitse student, [A] , in de linkerkamer. [eiser] woonde in de middelste kamer. De rechterkamer was verhuurd aan ene [B] , die de kamer gedurende enige tijd had onderverhuurd aan [C] . [gedaagde] woonde er zelf niet. De vader van [gedaagde] was ter zitting aanwezig en heeft verklaard dat hij niet weet wie er woonden op 1 maart 2024 toen de huur aanving. Hij wist wel dat [gedaagde] enige tijd later de linkerkamer gebruikte. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zodoende de stelling van [eiser] dat [gedaagde] er op 1 maart 2024 niet woonde niet (gemotiveerd) heeft weersproken.

3.6.

Daarnaast zijn er nog enige andere feiten en omstandigheden die er op wijzen dat [gedaagde] op 1 maart 2024 niet in de woning woonde, te weten:

[gedaagde] heeft op 4 april 2024 aan de bewoners van de woning geschreven dat [A] uit de woning zou vertrekken. Daaruit is af te leiden dat [A] er op dat moment dus nog woonde. Het is overigens goed mogelijk dat [gedaagde] daarna die kamer zelf is gaan gebruiken;
[gedaagde] heeft op 2 april 2024 in een Whatsappbericht aan de bewoners van de [straat] geschreven:

“Ik kom morgen wat spullen verhuizen, ik heb een vervangende tv en kookplaat voor jullie. Ik hoop dat dit ok is?”

Als [gedaagde] op dat moment zelf in de woning zou hebben gewoond, valt niet in te zien waarom [gedaagde] dit aan de overige bewoners zou hebben geschreven, althans niet in deze bewoordingen;

- [eiser] heeft een verklaring overgelegd van (onderhuurder) [C] , waarin deze heeft geschreven:

“Ik woonde van 8 maart tot 12 april in de woning aan het
[straat] [nummer]in [plaats] .

Ik huurde daar een kamer onder van [B] . Dit was de kamer aan de meest rechterkant als je de trap op komt. De kamer ernaast werd bewoond door [eiser] . De kamer links werd bewoond door [A] .

Er waren geen andere slaapkamers in de woning. De huisbaas [gedaagde] woonde toen niet in de woning.

Na mijn vertrek is [B] weer in de kamer gaan wonen.”

3.7.

Gelet op al deze feiten en omstandigheden – en omdat er geen stellingen of andere aanwijzingen zijn aangevoerd die in een andere richting wijzen – is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [gedaagde] niet in het gehuurde woonde op het moment dat de huurovereenkomst aanving. Om die reden kwalificeert de huurovereenkomst niet als ‘hospitaverhuur’ zodat de daarop van toepassing zijnde regels (in het bijzonder: de bevoegdheid om de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te beëindigen) niet van toepassing zijn.

Ook bij hospitaverhuur had er niet voor 1 maart 2025 kunnen worden opgezegd

3.8.

Daarnaast geldt nog het volgende. In artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd niet eerder kan worden opgezegd dan bij het verstrijken van die overeengekomen tijd. In artikel 7:232 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek is bepaald welke artikelen uit het huurrecht niet van toepassing zijn bij ‘hospitaverhuur’. Het hiervoor genoemde artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek staat niet bij de uitgezonderde wetsartikelen. Dat betekent dat dit wetsartikel ook geldt bij ‘hospitaverhuur’ en dat een ‘hospita’-huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd niet kan worden opgezegd voor die bepaalde tijd is verstreken^[1].

3.9.

[eiser] en [gedaagde] hebben afgesproken dat de huurovereenkomst zou gelden voor bepaalde tijd, namelijk van 1 maart 2024 tot 1 maart 2025. Vanwege hetgeen hiervoor is overwogen kon de huurovereenkomst naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter – zelfs als het om ‘hospitaverhuur’ zou gaan – dus niet eerder worden opgezegd dan tegen 1 maart 2025. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is de huurovereenkomst dus niet door opzegging geëindigd per 31 juli 2024. [gedaagde] kon dus (alleen al om die reden) niet overgaan tot het vervangen van de sloten en het ontzeggen van de toegang aan [eiser] .

Ontruiming op grond van redelijkheid en billijkheid? Nee

3.10.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat van hem niet verwacht kan worden om [eiser] nog langer als huurder in zijn huis te dulden. [eiser] zou volgens [gedaagde] Palestijnse vlaggen hebben opgehangen, een rotzooi van het huis hebben gemaakt, zijn spullen hebben opgeslagen in kasten die niet aan hem zijn verhuurd en zich respectloos en dominant tegen [gedaagde] (en zijn vader) hebben gedragen. Er is volgens [gedaagde] door [eiser] dreigend gecommuniceerd. Er zou daarom een belangenafweging gemaakt moet worden die in het voordeel van [gedaagde] zou moeten uitvallen. Van hem kan namelijk niet verwacht worden dat hij [eiser] weer tot het gehuurde zou moeten toelaten.

3.11.

[eiser] betwist dat hij zich onheus heeft opgesteld naar [gedaagde] . Volgens hem is er wel onmin geweest, maar dat lag aan het feit dat [gedaagde] , nadat de huurovereenkomst was getekend, plotseling zei dat [eiser] zich niet op het adres van de woning mocht inschrijven. Dat was voor [eiser] een probleem omdat hij zich nergens anders kon inschrijven. Verder wijst [eiser] er op dat er geen enkel bewijs is voor de verwijten die [gedaagde] maakt, terwijl de verweten handelingen volgens [gedaagde] gedurende een langere periode zou hebben plaatsgevonden.

3.12.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde aan [eiser] ter beschikking te stellen. [gedaagde] betoogt dat hiervan op basis van een belangenafweging zou moeten worden afgeweken. De kantonrechter begrijpt dit verweer van [gedaagde] als een beroep op artikel 6:248 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek. In dat artikel staat dat een tussen partijen krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Uit de bewoordingen van dit artikel volgt dat de rechter bij de toepassing ervan de nodige terughoudendheid moet betrachten.

3.13.

Uit de overgelegde foto’s volgt dat er bagage van [eiser] in een kast in de gemeenschappelijke woonkamer is geplaatst. Ook blijkt uit de foto’s dat de oven, de keuken en het toilet vies zijn. Deze omstandigheden zijn echter niet van dien aard dat van [gedaagde] niet langer kan worden verwacht de huurovereenkomst voort te zetten. Verder kan in dit kort geding niet worden vastgesteld aan wie de verslechterde verstandhouding tussen [eiser] en [gedaagde] kan worden toegerekend, zou al vastgesteld kunnen worden dat één van beiden daarvan hoofdzakelijk een verwijt te maken is. De kantonrechter stelt in elk geval vast dat [gedaagde] op dit moment zijn stelling dat [eiser] zich dreigend zou hebben opgesteld niet met stukken heeft onderbouwd. Bij de beoordeling van de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] [gedaagde] houdt aan de afspraken uit de huurovereenkomst, spelen verder ook de belangen van [eiser] een rol. Het belang van [eiser] bij voortzetting van de huurovereenkomst is groot. [eiser] is namelijk een buitenlandse student die in Nederland een beperkt netwerk heeft zodat de kans reëel is dat hij op straat zou komen staan als zijn vorderingen zouden worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard dat hij in de afgelopen periode (nadat [gedaagde] de sloten had vervangen) al een nacht op het station had doorgebracht.

3.14.

Gelet op al het voorgaande is het niet dermate aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen moet eindigen op grond de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, dat daarop in dit kort geding vooruit gelopen kan worden. [gedaagde] zal [eiser] op dit moment dan ook weer toegang tot het gehuurde moeten verschaffen. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt zoals hierna vermeld.

3.15.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,38

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

902,38

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] opnieuw toegang te verschaffen tot het pand aan het [straat] [nummer] in [plaats] , de daarin gelegen door [eiser] gehuurde kamer en de gemeenschappelijke ruimtes;

4.2.

verbiedt [gedaagde] om aan [eiser] opnieuw de toegang tot of de bewoning van het gehuurde onmogelijk te maken, of op andere wijze feitelijk tot ontruiming van [eiser] over te gaan, anders dan door de deurwaarder;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de veroordeling onder 4.2. voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 902,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.

Verhuurder mag huurder niet de toegang tot gehuurde ontzeggen ondanks geschil over beëindiging huurovereenkomst