Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1030
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 549.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 20 juni 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
2. De woning is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande berging/schuur en een overkapping/luifel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van
78 m2 en is gelegen op een perceel van 460 m2.
78 m2 en is gelegen op een perceel van 460 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 535.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 549.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 6 april 2021 voor € 525.000,-;
- [adres 3] in [plaats 2] , verkocht op 26 december 2021 voor € 630.000,-;
- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 19 augustus 2022 voor € 500.000;
- [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 455.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in de gemeente Wijdemeren liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Voorzieningenniveau
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de voorzieningen van de woning. De woning beschikt namelijk over een gedateerde badkamer en keuken van meer dan 16 jaar oud. Volgens eiser is de kwaliteit van de voorzieningen van de referentiewoningen beter.
9.1.
De beroepsgrond slaagt niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een badkamer en keuken van 16 jaar oud geen reden is om een aftrek toe te passen. De rechtbank kan de redenering van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft ook geen foto’s overlegd waaruit zou moeten blijken dat de staat van de voorzieningen slechter is dan de kwaliteit van de voorzieningen van de referentiewoningen.
Onderhoud/duurzaamheid
10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De woning is matig tot slecht geïsoleerd wat resulteert in hoge energiekosten.
10.1.
De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de woning in 2003 uitgebouwd en gerenoveerd is en dat de referentiewoningen in eenzelfde staat van verduurzaming verkeren. De rechtbank kan de redenering van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft zijn stelling met betrekking tot het duurzaamheidsniveau ook niet nader onderbouwd.
De referentiewoningen
11. Eiser stelt dat de referentiewoning aan de [adres 2] niet goed bruikbaar is in verband met het grondoppervlak. De ligging is ook gekwalificeerd op 1. Deze referentiewoning heeft ook een hele lage grondwaarde. [adres 3] is volgens eiser de beste referentiewoning. Als daarmee vergeleken wordt komt eiser op een waarde van de woning van € 535.000,-. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet vergelijkbaar is omdat de referentiewoning ouder is en er geen spouwmuren aanwezig zijn. Met betrekking tot de referentiewoning aan de [adres 5] stelt eiser dat deze referentiewoning niet goed vergelijkbaar is omdat deze woning een kleiner kavel heeft en een kleiner woonoppervlak. Deze referentiewoning is ook vier keer gekwalificeerd met matig bij de KOUDVL-factoren. Er zijn volgens eiser teveel afwijkingen in de secundaire kenmerken.
11.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de [adres 2] als referentiewoning is toegevoegd nadat deze door eiser zelf is voorgesteld in zijn overgelegde woningwaarderapport. Het is volgens de heffingsambtenaar opmerkelijk dat deze referentiewoning volgens eiser nu niet vergelijkbaar zou zijn. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat hij de waarde van de woning niet kan vaststellen op basis van een vergelijking met alleen [adres 3] . De woning is vrij uniek. Hoe unieker de woning, hoe meer referentiewoningen er gebruikt moeten worden. Daarom zijn er vier referentiewoningen gebruikt. De heffingsambtenaar voert aan dat de [adres 4] in 1992 verbouwd is en de woning aan de [adres 5] ook op enig moment. De staat van verduurzaming is bij alle woningen hetzelfde. Dat een woning ouder is, is niet altijd te koppelen aan de staat van onderhoud.
11.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft aangetoond dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet beschikt over een spouwmuur, en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat het soort muur van invloed is op de waarde. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van meerdere referentiewoningen de waarde van de woning vast moet stellen. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In het geval van eiser heeft de heffingsambtenaar vier referentiewoningen gebruikt. De heffingsambtenaar mag in beginsel niet enkel één referentiewoning gebruiken om de waarde van de woning vast te stellen en te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven voldoende gemotiveerd dat alle referentiewoningen bruikbaar zijn. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
13. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.