ECLI:NL:RBMNE:2024:5549

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/572107 / HA ZA 24-131

Vonnis van 9 oktober 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

verder gezamenlijk te noemen [eiser sub 1] ,

advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek van Ammerstol,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

verder gezamenlijk te noemen [gedaagde sub 1] ,

advocaat: mr. H. de Groen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 20 producties
- de conclusie van antwoord met 2 producties

- de brief van [eiser sub 1] met producties 21 t/m 24

1.2.

Op 28 augustus 2024 was de mondelinge behandeling. De griffier heeft toen aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de rechtbank.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat vonnis wordt uitgesproken.

2.Kern van de zaak

2.1.

[eiser sub 1] heeft van [gedaagde sub 1] een 113 jaar oude woning met een vrijstaand bijgebouw met binnenzwembad gekocht voor € 805.000, =. Het zwembad was lek op het moment van levering van de woning en de lekkage staat normaal gebruik in de weg. Dit gebrek was niet kenbaar voor [eiser sub 1] . [gedaagde sub 1] kan zich daarnaast niet op de exoneratie voor aansprakelijkheid uit de ouderdomsclausule beroepen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] de herstelkosten van [eiser sub 1] moet vergoeden. Hierop moet wel een aftrek oud voor nieuw worden toegepast. De rechtbank stelt [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] in de gelegenheid zich in een akte over die aftrek oud voor nieuw uit te laten.

3.De beoordeling

Partijen bij de koopovereenkomst

3.1.

Voordat de rechtbank ingaat op de vraag of [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor de herstelkosten van het zwembad, zal zij ingaan op het verweer van [gedaagde sub 2] dat zij geen partij is bij de koopovereenkomst. Zij stelt dat zij ten onrechte als verkoper in de koopovereenkomst is opgenomen, terwijl zij geen eigenaar was van de woning. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde sub 2] wel partij is bij de koopovereenkomst.

3.2.

Het antwoord op die vraag wie partij is bij een overeenkomst, is afhankelijk van wat partijen tegen elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de relevante omstandigheden behoort de kenbare hoedanigheid van partijen en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.

3.3.

[gedaagde sub 2] heeft [eiser sub 1] bij de bezichtigingen rondgeleid. De koopovereenkomst vermeldt bovendien zowel de heer [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] als verkoper en [gedaagde sub 2] heeft de koopovereenkomst ook zelf ondertekend. [eiser sub 1] heeft begrepen en mocht hieruit begrijpen dat [gedaagde sub 2] (ook) de verkopende partij was. Hier doet niet aan af dat zij geen eigenaar van de woning was en deze dus ook niet kon leveren aan [eiser sub 1]

Beoordelingskader voor de gebreken: de NVM koopovereenkomst

3.4.

Bij koop moet op grond van de wet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden.^[1][eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] hebben echter gebruik gemaakt van een koopovereenkomst volgens het model van de NVM (2021) en daarin is een afwijkende regeling opgenomen. Afwijken van de wet is mogelijk omdat de wettelijke bepaling van regelend recht is.

3.5.

De afwijkende regeling in artikel 6.1 van de koopovereenkomst komt er op neer dat zichtbare en onzichtbare gebreken in principe voor risico van [eiser sub 1] komen. Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst: gebreken die het normale gebruik als ‘wonen’ belemmeren én die voor [eiser sub 1] niet bekend of kenbaar waren, komen voor risico van [gedaagde sub 1] .

3.6.

Voor de beantwoording van de vraag voor wie het risico van een bepaald gebrek – in dit geval de lekkage aan het zwembad – komt is dus van belang wat er wordt verstaan onder (a) ‘normaal gebruik’ en (b) ‘bekend of kenbaar’:

(a) Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan.^[2]Dit betekent dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.

(b) Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal (laten) verrichten. Dit volgt ook uit de toelichting op de model-koopovereenkomst van de NVM: “
Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.”Als een koper deze onderzoeksplicht schendt en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan is in principe sprake van een gebrek dat voor de koper kenbaar was. Daar staat tegenover dat aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.^[3]Anders gezegd: als een verkoper een mededelingsplicht had en deze heeft geschonden, dan kan hij de koper niet verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.

3.7.

Tot slot is bij de beoordeling van belang dat [eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] in artikel 20 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule hebben opgenomen:

“
Artikel 20 Ouderdom

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 113 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst is voor rekening en risico van koper.”

3.8.

Als de exoneratie uit de ouderdomsclausule van toepassing is, betekent dit dat in principe een gebrek – ook als dit het normaal gebruik belemmert – voor risico van [eiser sub 1] komt.

De lekkage aan het zwembad belemmert het normaal gebruik

3.9.

Het is tussen partijen niet in geschil dat sprake is geweest van een lekkage aan het zwembad en dat deze lekkage al aanwezig was op het moment van levering van de woning. De rechtbank oordeelt dat deze lekkage het normaal gebruik als ‘wonen’ belemmert.

3.10.

Hoewel in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat [gedaagde sub 1] in staat voor een normaal gebruik als ‘wonen’, zal de rechtbank tot uitgangspunt nemen dat de geleverde onroerende zaak de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en bijgebouw met binnenzwembad. Gezien zijn stellingen veronderstelt [gedaagde sub 1] namelijk net als [eiser sub 1] dat de onroerende zaak op grond van de koopovereenkomst geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning en bijgebouw met binnenzwembad.

3.11.

Het binnenzwembad in het bijgebouw kon niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot worden gebruikt. Het binnenzwembad lekte namelijk ernstig; het water liep op meerdere plekken weg (door de betonblokken, bij de trap en via een pvc-leiding van de verlichting). Om het waterniveau op peil te houden moest het zwembad continue met koud water worden aangevuld en het zwembadwater moest vervolgens worden verwarmd om dit op temperatuur te houden.

De lekkage aan het zwembad was niet kenbaar voor [eiser sub 1]

3.12.

Het staat vast dat [eiser sub 1] niet bekend was met de lekkage. De rechtbank oordeelt dat de lekkage aan het zwembad ook niet kenbaar was voor [eiser sub 1] . Voor kenbaarheid is namelijk nodig dat er een aanleiding is om te twijfelen aan de staat van de woning, of in dit geval de staat van het zwembad in het bijgebouw. Het is niet gebleken dat er voor [eiser sub 1] aanleiding was om onderzoek te doen naar het zwembad in het bijgebouw. De onderzoeksplicht reikt niet zover dat van een koper van een bijgebouw met een zwembad van (ongeveer) 30 jaar oud, enkel vanwege die leeftijd, wordt verwacht dat hij onderzoek verricht of laat verrichten. Daar is een aanleiding voor nodig, en die was er in dit geval niet.

3.13.

[gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat [eiser sub 1] eenvoudig de kruipruimte naast het zwembad had kunnen bekijken en als hij dat had gedaan hij de lekkage eenvoudig had kunnen ontdekken. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij tijdens de bezichtiging tegen [eiser sub 1] gezegd dat zich onder een tegel in de tuin een kelder bevindt met een kruipruimte naast het zwembad. [eiser sub 1] betwist dit. De rechtbank hoeft niet vast te stellen of [gedaagde sub 1] dit tegen [eiser sub 1] heeft gezegd. Want ook als [gedaagde sub 1] dat heeft gezegd, gaf dat nog geen aanleiding om daar onderzoek te (laten) verrichten. [gedaagde sub 1] heeft namelijk in de vragenlijst bij de koopovereenkomst aangegeven dat er geen probleem was met water in de kruipruimte c.q. kelder.

Tussenconclusie: in principe is [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor herstelkosten zwembad

3.14.

De tussenconclusie is dat de lekkage aan het zwembad het normaal gebruik belemmert en dat dit gebrek niet kenbaar was voor [eiser sub 1] . Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst komt het gebrek dan in principe voor risico van [gedaagde sub 1] . Dit is alleen anders als [gedaagde sub 1] een geslaagd beroep kan doen op de ouderdomsclausule, maar dat is niet het geval.

Het beroep van [gedaagde sub 1] op de ouderdomsclausule als exoneratie slaagt niet

3.15.

[gedaagde sub 1] heeft als verweer aangevoerd dat de lekkage aan het zwembad op grond van de ouderdomsclausule in artikel 20 van de koopovereenkomst voor risico van [eiser sub 1] komt. Dit verweer slaagt niet. De rechtbank zal dit hierna toelichten.

3.16.

[eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] verschillen van mening over de uitleg van artikel 20 van de koopovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Artikel 20 uit de koopovereenkomst moet worden uitgelegd volgens de door de Hoge Raad geformuleerde Haviltex-maatstaf: de partijbedoeling moet niet alleen worden afgeleid uit de tekst van de overeenkomst, maar ook uit de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[4]

3.17.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] redelijkerwijs mocht verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor zijn risico komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de 113 jaar oude woning. De reden voor het opnemen van artikel 20 van de koopovereenkomst is namelijk de ouderdom van de woning. Dit volgt uit de titel van artikel 20: ‘ouderdomsclausule’, in combinatie met de eerste zin van artikel 20: “
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 113 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.”Daarnaast zou een ruime uitleg van artikel 20 – in die zin dat dit een algehele exoneratie voor gebreken aan de woning én het bijgebouw met zwembad inhoudt – de garantie uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor normaal gebruik als woning geheel tenietdoen. Die bedoeling kan alleen worden aangenomen als dat uitdrukkelijk in artikel 20 staat, en dat is niet zo. Kortom, de ouderdomsclausule moet zo worden uitgelegd dat uitsluitend die gebreken voor risico van [eiser sub 1] komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de 113 jaar oude woning. De lekkage aan het zwembad in het vrijstaande bijgebouw valt hier dus niet onder.

3.18.

De rechtbank voegt hier ten overvloede aan toe dat ook als het bijgebouw met zwembad wel onder de ouderdomsclausule zou vallen, het beroep op de ouderdomsclausule in dit geval niet opgaat. De oorzaak van de lekkage is namelijk niet alleen gelegen in de ouderdom van de voegen van de tegels van het zwembad. [eiser sub 1] heeft namelijk aangevoerd dat de lekkage ook het gevolg is van (i.) gaten die zijn geboord bij de aanleg van de zwembadtrap én (ii.) een gebarsten pvc-leiding van een zwembadlamp (waardoor zwembadwater via die lamp lekt in de kruipruimte). Dit is door [gedaagde sub 1] niet betwist.

3.19.

Gelet op voorgaande kan in het midden blijven of [gedaagde sub 1] bekend was met de lekkage van het zwembad en daarover een mededelingsplicht heeft geschonden.

[gedaagde sub 1] was in verzuim

3.20.

Voor een verplichting van [gedaagde sub 1] om de schade van [eiser sub 1] te vergoeden vanwege de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, is nodig dat [gedaagde sub 1] in verzuim verkeerde. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] in verzuim was.

3.21.

Verzuim treedt in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.^[5]Als echter uit de houding van een schuldenaar blijkt dat een aanmaning nutteloos zou zijn, dan kan de ingebrekestelling plaatsvinden door een schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat hij voor het uitblijven van de nakoming aansprakelijk wordt gesteld.^[6]

3.22.

De rechtbank is het met [gedaagde sub 1] eens dat [eiser sub 1] hem niet schriftelijk een redelijke termijn heeft gesteld om tot herstel over te gaan. Uit de houding van [gedaagde sub 1] bleek echter dat aanmaning nutteloos zou zijn. [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] namelijk al op 19 oktober 2023 een rapportage over (de oorzaak van) de lekkage gestuurd en verzocht om in gesprek te gaan over een oplossing. [gedaagde sub 1] heeft in zijn reactie hierop gezegd dat het zwembad niet gebrekkig was. [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] in de email van 27 oktober 2023 nog een keer in de gelegenheid gesteld met een serieuze oplossing te komen voor de schade van ruim € 20.000, = en aangegeven te verwachten dat [gedaagde sub 1] binnen één week zou reageren. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar binnen één week gereageerd, maar hij heeft geen herstel van het gebrek aangeboden.

3.23.

Gelet op voorgaande bleek uit de houding van [gedaagde sub 1] dat aanmaning tot herstel nutteloos zou zijn. [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] bovendien in de brief van 28 december 2023 aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. [gedaagde sub 1] verkeerde dan ook vanaf 28 december 2023 in verzuim.

De herstelkosten: partijen mogen zich hierover in een akte uitlaten

3.24.

[eiser sub 1] vordert betaling van € 27.080,98 voor herstel van het zwembad. [eiser sub 1] heeft het herstel van het zwembad door het bedrijf [onderneming] laten uitvoeren. In een brief van [onderneming] staat dat met het plaatsen van een ‘folie liner’ over het oude tegelwerk is gekozen voor de minst kostbare oplossing; het opnieuw waterdicht maken van het voegwerk en aanbrengen van een waterdichte afdeklaag zou volgens [onderneming] een heel ander kostenplaatje met zich hebben gebracht.

3.25.

[gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst slechts herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen waarbij een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet plaatsvinden. Het zwembad was volgens [gedaagde sub 1] al aan het einde van zijn levensduur waardoor [eiser sub 1] feitelijk geen schade zou hebben geleden.

3.26.

De rechtbank oordeelt dat bij de vaststelling van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud. Dit staat namelijk in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

3.27.

De rechtbank heeft op dit moment onvoldoende informatie om over de hoogte van de aftrek nieuw voor oud een beslissing te nemen. De rechtbank zal daarom [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] in de gelegenheid stellen zich in een akte uit te laten over de hoogte van de nieuw voor oud aftrek. Zij moeten in die akte gemotiveerd aangeven:

(i.) wat de gemiddelde levensduur is van het voegwerk in een binnenzwembad zoals deze aanwezig was in het bijgebouw op het moment van aankoop van de woning,

(ii.) wat de kosten zouden zijn van renovatie (bij het einde van de levensduur van het voegwerk) om het zwembad waterdicht te maken en welke werkzaamheden hiervoor nodig zouden zijn, en

(iii.) wat, gelet op de gemiddelde levensduur en de ouderdom van het zwembad, een passende aftrek nieuw voor oud is en waarom.

Overig: [gedaagde sub 1] is niet aansprakelijk voor gebreken in de kruipruimte

3.28.

[gedaagde sub 1] is niet aansprakelijk voor de herstelkosten voor gebreken in de kruipruimte onder het bijgebouw. De gebreken belemmeren namelijk niet het normaal gebruik van het bijgebouw met binnenzwembad.

3.29.

[eiser sub 1] heeft aangevoerd dat de kruipruimte (onder het bijgebouw) meerdere gebreken heeft. Hij stelt dat sprake is van een aanzienlijke waterstand, zwam op de stapstenen, condens aan de onderzijde van de betonnen dekvloer, blootliggende elektraverbindingen en een riolering die niet is opgehangen aan de vloer. De aanzienlijke waterstand, zwam op de stapstenen en condens aan de onderzijde van de betonnen dekvloer zijn op zichzelf echter geen gebrek, maar een gevolg van de lekkage aan het zwembad. [eiser sub 1] heeft daarnaast – mede gelet op de betwisting hiervan door [gedaagde sub 1] – onvoldoende onderbouwd dat de blootliggende elektraverbindingen en de niet aan de vloer opgehangen riolering, het normaal gebruik van het bijgebouw met binnenzwembad belemmeren.

Overige beslissingen

3.30.

Aangezien [gedaagde sub 1] op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aansprakelijk is voor de herstelkosten, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van het beroep van [eiser sub 1] op dwaling.

3.31.

Alle verdere beslissingen worden uitgesteld.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 6 november 2023, op welke rolzitting [gedaagde sub 1] zich in een akte mag uitlaten over de aftrek nieuw voor oud en de in randnummer 3.26 vermelde onderdelen i. tot en met iii.,

4.2.

bepaalt dat [eiser sub 1] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren op de rol van vier weken daarna;

4.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door G. de Wijkerslooth de Weerdesteijn en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.