Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4239
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2024 in de zaak tussen
deerfgenaam van [erflater] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
Met de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning vastgesteld op € 504.000,-. De WOZ-waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De heffingsambtenaar heeft aan de erflater van eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarvoor de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
De erflater van eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 471.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
Op 6 februari 2024 heeft de rechtbank aan eiser een brief gestuurd met het verzoek om een verklaring van erfrecht in te dienen. Eiser heeft aan dit verzoek voldaan.
6. De rechtbank heeft partijen gevraagd of zij een zitting nodig vinden. Partijen hebben daarna de rechtbank geïnformeerd dat zij een zitting niet nodig vinden. Vervolgens is eiser in de gelegenheid gesteld om te reageren op het verweerschrift en de taxatiematrix. Daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt. Omdat ook de rechtbank een zitting niet nodig vond heeft zij onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
7. Erflater was op de waardepeildatum eigenaar van de woning. De woning is een in 1985 gebouwde geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 95 m2.
Het geschil
8. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 360.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix en handhaaft in beroep de heroverwogen WOZ-waarde van € 471.000,-.
Overwegingen
Beoordelingskader
9. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
10. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woningen onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Hierin wordt de woning vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende woningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 17 december 2021 voor € 610.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 juli 2021 voor € 685.104,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 januari 2021 voor € 660.000,-.
Beoordeling van de zaak
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de waarde van de woning op een inzichtelijke wijze heeft gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties van voldoende vergelijkbare woningen. De woningen zijn namelijk authentieke woningen in dezelfde straat ( [straat] ) en in hetzelfde dorp ( [woonplaats] ). De referentiewoningen hebben allemaal de kwalificatie ‘voldoende’ voor bouwkundige kwaliteit en ‘eenvoudig/verouderd’ voor de voorzieningen toegekend gekregen. Deze kwalificaties zijn hetzelfde bij de onderhavige woning. De kwalificatie van de onderhoudstoestand van de onderhavige woning en referentiewoningen is wel verschillend. De onderhavige woning heeft een ‘matige’ staat van onderhoud, wat eveneens geldt voor de referentiewoning [adres 2] . [adres 3] heeft een ‘slechte’ staat van onderhoud en referentiewoning [adres 4] heeft hiervoor de kwalificatie ‘voldoende’ toegekend gekregen. Deze verschillen, en de verschillen in kavel- en gebruiksoppervlakte, zijn in de waardering van de onderhavige woning en de referentiewoningen tot uitdrukking gebracht. Uit de taxatiematrix volgt dat de woningwaarde per m2 van de onderhavige woning het laagste is. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit legt zij hierna uit.
Stijging WOZ-waarde
13. Eiser voert aan dat de aan de woning toegekende waarde niet in verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor het vorige jaar aan de woning is toegekend (€ 310.000,-). De WOZ-waarde van de woning is in vergelijking met het eerdere belastingjaar 52% gestegen en dit wijkt af van het landelijke gemiddelde en de gemiddelde waardestijging in [gemeente] van 17%. Eiser bepleit daarom een WOZ-waarde van € 360.000,-, gelijk aan de waardestijging van 17%.
14. De rechtbank merkt op dat het stijgingspercentage van de WOZ-waarde ten opzichte van eerdere jaren geen gegeven is waar bij de waardebepaling van de woning belang aan kan worden gehecht. De vaststelling van de WOZ-waarde wordt namelijk ieder jaar opnieuw bepaald aan de hand van marktgegevens, dus de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van (referentie)woningen. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Dat betekent dat de WOZ-waarde door de jaren heen met de verkoopprijzen, en dus met de markt, meebeweegt. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of gemiddelde waardestijgingen. Dit is vaste rechtspraak. [1] De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 360.000,- die eiser heeft berekend op basis van de gemiddelde waardestijging van 17%. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
15. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. De onderhoudstoestand van de referentiewoningen is door de heffingsambtenaar gekwalificeerd als ‘voldoende, gemiddeld’ en zijn (toekomstige) woning als ‘slecht, onder gemiddeld’. Voor de onderbouwing hiervan verwijst eiser naar de door hem overgelegde foto’s van de woning.
15. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee wijst op de kwalificaties van de onderhoudstoestand zoals vermeld staan op het taxatieverslag. De rechtbank stelt in dat verband voorop dat verweerder in beroep de waarde niet langer met het taxatieverslag onderbouwd, maar met de taxatiematrix, met nieuwe referentiewoningen. Dat is toegestaan in WOZ-zaken. In de taxatiematrix is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de staat van onderhoud van eisers woning ‘matig’ is. Dit betekent dat onderhoud aan de woning op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank ziet geen aanleiding om eraan te twijfelen dat deze kwalificatie passend is, mede gelet op de foto’s van de achterstalligheden aan de woning die eiser heeft overgelegd. De foto’s vormen voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar het onderhoudsniveau als ‘slecht’, had moeten kwalificeren. De rechtbank vindt verder de kwalificaties van de staat van onderhoud die voor de referentiewoningen zijn gehanteerd begrijpelijk op basis van de uitstraling op foto’s in de verkoopbrochures die zijn gevoegd bij de taxatiematrix. Nu de woningwaarde per m² voor eisers woning ruim lager is dan de verkoopcijfers per m² van de referentiewoningen ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat met de staat van onderhoud onvoldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
17. Tot slot stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de voorzieningen van de woning, die als ‘slecht, onder gemiddeld’ zijn gekwalificeerd, in vergelijking met de referentiewoningen, die ‘als voldoende, gemiddeld’ zijn gekwalificeerd. Eiser licht zijn stelling toe door er op te wijzen dat de originele keuken (uit 1985) inclusief plavuizen nog aanwezig zijn en erg gedateerd zijn. Daarnaast heeft het washok een betonnen vloer zonder plavuizen en loopt de waterleiding bij de cv-ketel dwars over de muur. Eiser wijst daarbij op foto’s van de woning.
18. De rechtbank stelt net als onder 16. voorop dat in beroep (niet het taxatieverslag maar) de taxatiematrix ter beoordeling voorligt. Daarin staan andere referentiewoningen vermeld en worden ook andere kwalificaties gebruikt voor de voorzieningen ( ‘eenvoudig/verouderd’, ‘normaal’ en ‘modern/luxe’) dan in het taxatieverslag dat eiser eerder heeft gehad. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen van eisers woning en van de referentiewoningen als ‘eenvoudig/gedateerd’ beoordeeld. Dat is de laagst mogelijke kwalificatie. Op basis van de foto’s van de referentiewoningen uit de verkoopbrochures kan de rechtbank volgen dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een vergelijkbaar niveau aan voorzieningen. Ook op die foto’s van de referentiewoningen zijn, net als op de foto’s van de woning, (zeer) gedateerde voorzieningen te zien. Nu de heffingsambtenaar voor eisers woning is uitgegaan van de een ruim lagere woningwaarde per m² (€ 3.829), terwijl de voorzieningen van de referentiewoningen gelijkwaardig zijn, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat met de voorzieningen onvoldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
19. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 augustus 2024.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.