Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3863
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.C. Vael).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. In de beschikking van 24 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning vastgesteld op € 813.000,-. De WOZ-waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. In de beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
4. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
5. De rechtbank heeft partijen gevraagd of zij een zitting nodig vinden. Partijen hebben de rechtbank geïnformeerd dat zij dat niet nodig vinden. Vervolgens is eiser in de gelegenheid gesteld om te reageren op het verweerschrift en de taxatiematrix. Daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt. Omdat ook de rechtbank een zitting niet nodig vond heeft zij onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
6. Eiser is eigenaar van de woning, een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een woningdeel van 184 m2 en een aanbouw woonruimte van 11 m2. Bij de woning behoren een aangebouwde garage van 19 m2 en een aangebouwde berging van 24 m2.
Het geschil
7. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 712.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 813.000,-.
Overwegingen
Het beoordelingskader
8. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Hierin wordt de woning vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreffen de volgende woningen in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 18 augustus 2022 voor € 1.070.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 mei 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 juli 2022 voor € 790.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 26 januari 2023 voor € 975.000,-.
Op basis van deze verkoopcijfers heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 912.000,-.
De beoordeling van de zaak
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal dit hierna toelichten aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Geen vergelijkbare referentiewoningen
11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen niet, althans onvoldoende, vergelijkbaar zijn. Als argument voert eiser aan dat de verschillen te groot zijn. Hij wijst er daarbij op dat een gedeelte van de referentiewoningen in een veel duurdere buurt staat dan de onderhavige woning.
12. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die, evenals de onderhavige woning, vrijstaande woningen zijn (waaronder één vrijstaande semi-bungalow). De referentiewoningen zijn allemaal in de periode 1960-1980 gebouwd en daarmee vergelijkbaar met de onderhavige woning uit 1975. Ook de oppervlaktes van de woningdelen komen voldoende overeen.
13. Weliswaar vertonen de referentiewoningen verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden
13.1.
In de KOUDV-factoren [1] zitten verschillen. Referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] hebben voor de KOUDV-factoren een score 3 (normaal) gekregen, net zoals de onderhavige woning. Referentiewoning [adres 4] heeft voor het onderhoud en de voorzieningen score 2 (matig) gekregen. Bij referentiewoning [adres 5] is de kwaliteit als goed (score 4) beoordeeld. Voor deze verschillen zijn correcties toegepast, op basis waarvan in de taxatiematrix vervolgens voor elk van de referentiewoningen een ‘waarde op basis van gelijke kenmerken’ is berekend. De waarde per m² van de onderhavige woning is vastgesteld op € 2.397,-, wat overeenkomt met het gemiddelde van de gecorrigeerde waardes per m² van de referentiewoningen (variërend van € 1.477,- tot € 3.027,-). Eiser stelt dat een gedeelte van de referentiewoningen op een duurdere locatie gevestigd is, maar hij geeft niet aan om welke referentiewoningen het gaat. In de taxatiematrix ziet de rechtbank dat voor [adres 2] en [adres 4] andere grondstaffels zijn gebruikt met hogere m2-prijzen. De rechtbank leidt daaruit af dat deze referentiewoningen kennelijk in een duurdere buurt van Heerenveen liggen dan de woning van eiser. Voor zover eiser doelt op deze referentiewoningen, is met dit verschil dus al rekening gehouden via de grondwaarde.
Waardestijging van de woning
14. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde vergeleken moet worden met de vorige waardebepaling en dat hierbij rekening moet worden gehouden met de omstandigheden van het geval. Eiser onderbouwt door er op te wijzen dat de WOZ-waarde van de onderhavige woning het afgelopen jaar is gestegen met 42,1 %, terwijl de Waarderingskamer de gemiddelde waardestijging voor de gemeente [plaats] heeft vastgesteld op 25,1 % en de NVM komt tot een waardestijging van 23,9 %.
15. De rechtbank merkt op dat de waarde van woningen op grond van de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw moeten worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens, dus verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering van een eerdere WOZ-waarde. Dit is vaste rechtspraak. [2] Er is dus ook anders dan eiser stelt geen ruimte om daar vanwege de omstandigheden van het geval anders naar te kijken. De WOZ-waarde van de onderhavige woning van voorgaande jaren is gelet daarop niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023. Hetzelfde geldt voor een vergelijking met nationale of landelijke stijgingspercentages. Dit is onvoldoende nauwkeurig en kan niet als maatstaf worden gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 augustus 2024.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.