Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/341
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 824.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de het object en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 januari 2024. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Geschil en beoordelingskader
4. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is gebouwd in 2020, heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 224 m² en is in gebruik als restaurant. Eiseres bepleit een lagere waarde voor het object van € 699.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
5. Omdat eiseres een lagere WOZ-waarde bepleit is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde gewezen op het verkoopcijfer van het onderhavige object van € 825.000,- dat op 17 maart 2020 is gerealiseerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaarde en de kapitalisatiefactor zijn bepaald door een vergelijking met de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van referentieobjecten waarvan transactiecijfers beschikbaar zijn. De rechtbank overweegt dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de eigen onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van het object, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform cijfer. Met het eigen aankoopcijfer dat tweeëneenhalve maand en dus zeer kort na de waardepeildatum is gerealiseerd, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 824.000,- niet te hoog is.
6.1.
Dat wat eiseres heeft aangevoerd maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
6.2.
Eiseres betwist dat het eigen verkoopcijfer bruikbaar is, omdat het object is verkocht aan het begin van de eerste lockdown vanwege corona. Het object is weliswaar in gebruik als restaurant, maar kon ook als woning worden gebruikt vanwege de woonbestemming. In deze periode nam de waarde van woningen gigantisch toe. De rechtbank begrijpt het standpunt van eiseres zo dat het eigen aankoopcijfer niet representatief is voor de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020, omdat het object veel meer waard geworden zou zijn in korte tijd. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Dat de verkoopprijs is beïnvloed door de lockdown (die net was begonnen) en daardoor zodanig hoog is geweest dat niet kan worden gesproken van een marktconforme prijs op de waardepeildatum vindt de rechtbank op basis van de enkele stelling van eiseres over de flinke waardestijging niet aannemelijk. Eiseres heeft haar stelling niet onderbouwd, terwijl dit wel op haar weg had gelegen mede gezien de betwisting van het standpunt van eiseres door de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
6.3.
De beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd ten aanzien van de onderbouwing met de huurwaardekapitalisatiemethode hoeven niet besproken te worden, omdat de rechtbank reeds op basis van het eigen verkoopcijfer aannemelijk vindt dat de waarde van € 824.000,- niet te hoog is voor het object.
Verzoek om vergoeding immateriële schade
7. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal 2 jaar doorgaans als redelijke termijn gezien, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [2] stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
7.2.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 mei 2021. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit minder dan 3 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de vastgestelde WOZ-waarde van het object gehandhaafd blijft. Er bestaat daarom ook geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten van eiseres door de heffingsambtenaar.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep ongegrond;
-wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024.
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.