ECLI:NL:RBMNE:2024:5792

• Datum uitspraak: 10 april 2024
• Publicatiedatum: 10 oktober 2024
• Zaaknummer: 10720950 \ AC EXPL 23-2181
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.E.J.A. Boots; O.P. van Tricht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast en beschadiging gehuurde woning met afwijzing huurprijsvermindering

In deze zaak hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] ontbonden vanwege ernstige overlast en beschadiging van het gehuurde appartement. [gedaagde sub 1] huurt sinds 1 juli 2015 het appartement, maar is onder curatele gesteld vanwege een psychische stoornis. De verhuurders hebben de curator van [gedaagde sub 1] gedagvaard, omdat zij van mening zijn dat de tekortkomingen van [gedaagde sub 1] voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. De curator betwistte dit en vroeg om huurprijsvermindering en herstel van de watertoevoer, maar de kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurders toegewezen en die van de curator afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de overlast, die al sinds 2018 door buren werd gemeld, en de verwaarlozing van het appartement ernstige tekortkomingen zijn die ontbinding rechtvaardigen. De curator moet het appartement ontruimen en de huurprijs blijft ongewijzigd, omdat de afsluiting van de watertoevoer gerechtvaardigd was. De curator is ook verplicht om de watertoevoer te herstellen. De proceskosten worden toegewezen aan de verhuurders, terwijl de curator in de kosten van haar eigen vorderingen wordt veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Amersfoort

Zaaknummer: 10720950 \ AC EXPL 23-2181 CMR/51145

Vonnis van 10 april 2024

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

en
2.
[eiseres sub 2] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,

gemachtigde: mr. C.P. Visser,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

gedaagde partij in conventie,
2.
[gedaagde sub 2] ,

handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

in hoedanigheid van curator van [gedaagde sub 1] ,

gevestigd en kantoorhoudend in [plaats 1] ,

hierna te noemen: de curator,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Westerveld.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 september 2023,

- de akte met producties 1 tot en met 21 die bij de dagvaarding horen,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 25 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2. De beoordeling

Kern van de zaak

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 juli 2015 een appartement van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Op 26 oktober 2021 is [gedaagde sub 1] onder curatele gesteld vanwege een psychische stoornis. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] willen de huurovereenkomst ontbinden en het appartement ontruimen omdat [gedaagde sub 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De curator is het daar niet mee eens en vindt dat de tekortkoming onvoldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast wil de curator dat de huurprijs wordt verminderd en dat de watertoevoer weer wordt aangesloten. Daar zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het niet mee eens. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] toe en de vorderingen van de curator af.

[gedaagde sub 1] is geen procespartij meer in deze zaak

2.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben zowel [gedaagde sub 1] als de curator gedagvaard, maar tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] ingetrokken. Omdat [gedaagde sub 1] onder curatele staat, kan hij namelijk niet voor zichzelf in een procedure zoals deze opkomen. Dat doet de curator voor hem. Hierna gaat het alleen nog om de vorderingen tegen de curator.

2.3.

In overweging 2.15 staat het oordeel over de proceskosten.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

2.4.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagde sub 1] ontbinden. [gedaagde sub 1] heeft zich namelijk niet als goed huurder gedragen:

 [gedaagde sub 1] heeft structureel ernstige overlast veroorzaakt voor zijn buren. [gedaagde sub 1] schreeuwt, gilt, bonkt op de muren en luistert harde muziek. Dat volgt uit de vele e-mails van verschillende buren. De buren klagen al sinds 2018 en in grotere mate sinds 2021 over de overlast. Hoewel de curator betwist dat [gedaagde sub 1] overlast veroorzaakt, is er geen aanleiding om aan de vele klachten van overlast te twijfelen. De curator stelt dat sommige e-mails zijn gestuurd toen [gedaagde sub 1] opgenomen was en dus niet in het appartement verbleef, maar zij kon niet aanwijzen om welke e-mails het gaat. Daarnaast heeft de curator aangevoerd dat zij alles heeft gedaan wat ze moest doen, namelijk het inschakelen van een psychiater, het FACT-team en het aanvragen van een zorgmachtiging, maar dat betekent nog niet dat [gedaagde sub 1] geen overlast (meer) veroorzaakte. Sterker nog, de buren bleven klagen over overlast.

 [gedaagde sub 1] heeft het appartement verwaarloosd en ernstig beschadigd. Het appartement is erg vies en rommelig en [gedaagde sub 1] heeft het appartement op verschillende plekken beschadigd. Dat is te zien op de vele foto’s die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben overgelegd. Ook heeft [gedaagde sub 1] in februari 2023 de badkamervloer gesloopt en is hij vervolgens gaan douchen waardoor er twee keer een grote lekkage is ontstaan bij de onderburen. Hoewel de curator zegt dat zij het appartement regelmatig laat schoonmaken en herstellen, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd, zeker gezien de staat van het appartement zoals op de foto’s (van februari 2023, juni 2023 en december 2023) te zien is.

2.5.

Dit zijn ernstige tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde sub 1] leiden niet tot een ander oordeel. Het belang van de buren op het ongestoord huurgenot, waar [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als verhuurders verantwoordelijk voor zijn, weegt in dit geval zwaarder. Het is weliswaar begrijpelijk dat [gedaagde sub 1] belang heeft bij een stabiele woonsituatie om zo de zorg te ontvangen die hij nodig heeft. Maar dat betekent niet dat de buren van [gedaagde sub 1] deze ernstige overlast, waar zij al jarenlang over klagen, moeten blijven dulden. Dit lijkt niet de geschikte woning te zijn voor [gedaagde sub 1] gelet op zijn psychische problemen.

De curator moet het appartement ontruimen

2.6.

Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde sub 1] het appartement verlaten. De curator moet er dus voor zorgen dat het appartement wordt ontruimd en leeg en netjes wordt achtergelaten. De curator krijgt hier veertien dagen de tijd voor. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan haar door de deurwaarder is bezorgd.

De curator moet een gebruiksvergoeding betalen

2.7.

De curator is op grond van de huurovereenkomst verplicht om de maandelijkse huur van € 830,80 te betalen. Dat moet zij doen tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst (dus tot 24 april 2024). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen betaling van de huurprijs vanaf 1 oktober 2023. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet is gesteld dat de curator deze huurtermijnen niet heeft betaald en er dus een huurachterstand is.

2.8.

De vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming wordt wel toegewezen. Na de ontbinding is de curator verplicht om een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur te betalen tot aan de dag dat het appartement daadwerkelijk is ontruimd. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben daar op grond van artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek recht op. De curator houdt het gehuurde dan namelijk onrechtmatig (dus zonder huurovereenkomst), terwijl [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het appartement niet kunnen gebruiken.

De huurprijs wordt niet verminderd

2.9.

De curator wil dat de huurprijs met 100% dan wel 80% wordt verminderd, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de watertoevoer naar het appartement hebben afgesloten. De kantonrechter wijst deze vordering af.

2.10.

Om huurprijsvermindering te kunnen krijgen, moet er sprake zijn van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. In dit geval gaat het niet om een gebrek, omdat er sprake is van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de watertoevoer namelijk afgesloten nadat [gedaagde sub 1] de vloer van de douche heeft gesloopt, hij daarna is gaan douchen en daardoor twee keer een grote lekkage heeft laten ontstaan. Het afsluiten van de watertoevoer is dus gerechtvaardigd, ook vanwege de opstelling van de curator. Toen de beheerder van het appartement de curator op de hoogte stelde van de eerste lekkage, heeft (een werknemer van) de curator namelijk per e-mail laten weten dat zij aan de situatie niets kan veranderen en dat zij geen toestemming geeft om het appartement binnen te gaan. Daarna is nogmaals een lekkage ontstaan omdat [gedaagde sub 1] de hoofdkraan zelf weer open had gedraaid. Ook toen heeft de curator geen actie ondernomen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn daarom overgegaan tot het volledig afsluiten van de watertoevoer (in plaats van slechts het uitdraaien van de hoofdwaterkraan), om te voorkomen dat er nogmaals een lekkage zou ontstaan.

2.11.

Op enig moment heeft de curator de douche laten herstellen. Volgens de curator is er vanaf dat moment in ieder geval sprake van een gebrek, omdat het afsluiten van de watertoevoer toen niet meer gerechtvaardigd was. Hoewel de watertoevoer vanaf dat moment weer aangesloten had kunnen worden, kon dat niet van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verwacht worden. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn via de conclusie van antwoord van 22 november 2023 pas op de hoogte gesteld van het herstel van de vloer van de douche. Zij zijn vervolgens in de woning gaan kijken, maar constateerden dat het appartement, waaronder ook de badkamer, nog steeds niet volledig hersteld en schoongemaakt is. Dat blijkt uit de overgelegde foto’s van 4 december 2023. Bovendien heeft de curator niet gecommuniceerd over de reden waarom zij graag wilde dat het water weer werd aangesloten. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat zij het appartement niet goed kan schoonmaken zonder (warm) water, maar dat heeft zij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet eerder laten weten. Ook heeft de curator niet om een gedeeltelijke aansluiting gevraagd.

De curator moet de watertoevoer herstellen

2.12.

De kantonrechter zal de vordering van de curator om de watertoevoer te herstellen toewijzen. De curator moet het appartement immers schoon opleveren en tijdens de mondelinge behandeling heeft de curator aangegeven dat zij het water nodig heeft om het appartement goed schoon te krijgen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] krijgen twee dagen de tijd om de watertoevoer te herstellen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hier een dwangsom aan te verbinden.

Proceskosten

2.13.

De curator heeft grotendeels ongelijk gekregen, zowel met betrekking tot de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als wat betreft haar eigen vorderingen, en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden met betrekking tot hun eigen vorderingen begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

758,14

Met betrekking tot de tegenvorderingen van de curator worden de proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] begroot op € 82,00 (2 punten x 0,5 x € 82,00) aan salaris gemachtigde.

2.14.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2.15.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] weliswaar ingetrokken, maar zij hoeven zijn proceskosten niet te betalen. De curator en [gedaagde sub 1] hebben namelijk dezelfde advocaat en zij hebben geen afzonderlijk verweer gevoerd. Voor de procedure tegen [gedaagde sub 1] zijn dus geen extra kosten gemaakt.

Uitvoerbaar bij voorraad

2.16.

Het vonnis zal volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het vonnis direct kunnen (laten) uitvoeren, als de curator niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. De curator kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van de curator om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Dat is niet het geval. De belangen die de kantonrechter heeft meegewogen, zijn genoemd onder 2.5. Daarbij heeft zij ook rekening gehouden met het feit dat [gedaagde sub 1] op dit moment bij zijn oom in Frankrijk verblijft, en dus niet acuut in een noodsituatie zal komen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats 2] per vandaag;

3.2.

veroordeelt de curator om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde sub 1] toebehoren en niet aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te stellen;

3.3.

veroordeelt de curator tot betaling aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 830,80 vanaf 24 april 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

3.4.

veroordeelt de curator in de proceskosten van € 758,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

in reconventie

3.5.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de watertoevoer in het appartement te herstellen;

3.6.

veroordeelt de curator in de proceskosten van € 82,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

in conventie en in reconventie

3.7.

veroordeelt de curator tot betaling van de kosten van betekening als de curator niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

3.8.

veroordeelt de curator tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

3.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken door
mr. O.P. van Tricht op 10 april 2024.