Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10761003 \ UC EXPL 23-7221
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. R.E.P. de Koning,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.F.J. Martens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 oktober 2023,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
- het bericht van 24 april 2024 met producties 4 tot en met 7 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- het bericht van 24 april 2024 met producties 4 tot en met 7 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2018 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een bedrijfsruimte waarin [gedaagde] een kledingwinkel exploiteert. [gedaagde] betaalt sinds 1 maart 2023 niet de volledige huurprijs. [eiseres] wil daarom dat [gedaagde] de huurachterstand tot en met september 2023 van in totaal € 19.706,96 inclusief btw aan haar betaalt, vermeerderd met een boete en de rente. Volgens [gedaagde] is er vanaf het begin van de huurovereenkomst geen wilsovereenstemming geweest over een huurprijs van € 80.000,00 exclusief btw per jaar, maar voor € 60.000,00 per jaar. Bovendien vindt [gedaagde] dat zij vanwege corona recht heeft op een huurkorting. Daarnaast wil [gedaagde] dat de huurprijs wordt herzien. [gedaagde] vordert dan ook voorwaardelijk (op de voorwaarde dat een deskundige de huurprijs heeft vastgesteld) dat de huurprijs wordt aangepast. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe en verklaart [gedaagde] in haar voorwaardelijke vordering niet ontvankelijk.
Er bestaat wilsovereenstemming over een huurprijs van € 80.000,00 per jaar
2.2.
In artikel 4.1 van de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] staat dat de huurprijs op jaarbasis € 80.000,00 bedraagt. In artikel 15.4 is voor de eerste vier huurjaren een aflopende huurkorting afgesproken. Volgens [gedaagde] kan uit deze huurkorting worden afgeleid dat er geen wilsovereenstemming was over door [eiseres] gevraagde huurprijs, omdat zij altijd al vraagtekens had bij de hoogte daarvan. Het feit dat er een huurkorting is afgesproken bij aanvang van de huurovereenkomst maakt echter niet dat er geen wilsovereenstemming was over de huurprijs. De omstandigheid dat een aflopende korting is afgesproken, duidt juist op de bedoeling van partijen om na vier jaren wel degelijk op het bedrag van € 80.000,00 uit te komen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat toen [gedaagde] en de voormalig verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst discussie kregen over de hoogte van de huurprijs, de makelaar heeft voorgesteld om een staffel aan te brengen in de huurprijs, en dat partijen in de toekomst in overleg konden treden over de (hoogte van de) huurprijs. Daar is [gedaagde] mee akkoord gegaan, waaronder dus ook de uiteindelijke huurprijs van € 80.000,00, en daar hebben partijen ook naar gehandeld. Zij hebben immers door de jaren heen overleg gehad over de huurprijs en over extra (corona)kortingen, maar daaruit is niet gebleken dat niet een uiteindelijke huurprijs van € 80.000,00 overeengekomen is.
2.3.
[gedaagde] heeft in de jaren 2020, 2021 en 2022 nog een (extra) huurkorting gekregen, maar ook daaruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] nooit met de afgesproken huurprijs van € 80.000,00 akkoord was. Deze korting is immers door de rechtsvoorganger van [eiseres] gegeven vanwege de coronamaatregelen. Het feit dat hij welwillend was om met [gedaagde] in overleg te treden hierover, maakt nog niet dat de huurprijs eigenlijk lager is dan in de huurovereenkomst staat vermeld. Het ging immers om onvoorziene omstandigheden waar bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee was gehouden. Bovendien komt [gedaagde] nu geen coronakorting meer toe. Het is vervelend dat [gedaagde] nog te kampen heeft met de nasleep van corona, maar aangezien de laatste voor de winkelbranche beperkende coronamaatregelen per 25 februari 2022 zijn afgeschaft, is [eiseres] niet gehouden om [gedaagde] nu nog steeds een coronakorting te geven.
De huurprijs kan nog niet worden herzien
2.4.
[gedaagde] vraagt in voorwaardelijke reconventie om een aanpassing van de huurprijs, op de voorwaarde dat een deskundige de huurprijs heeft vastgesteld. Op dit moment ligt er wel een deskundigenrapport waardoor strikt gezien aan die voorwaarde is voldaan, maar dat rapport is op het eenzijdige verzoek van [gedaagde] opgesteld. Op grond van artikel 7:304 lid 1 BW is een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk als er een advies over de nadere huurprijs bij zit, dat is opgesteld door een door partijen
gezamenlijkbenoemde deskundige. Dat is niet het geval. Dat betekent dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar vordering.
gezamenlijkbenoemde deskundige. Dat is niet het geval. Dat betekent dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar vordering.
2.5.
Bovendien is het op dit moment nog niet mogelijk om de huurprijs te herzien. Het afwachten van een verzoekschriftprocedure tot het benoemen van een deskundige door een rechter op grond van artikel 7:304 lid 2 BW is dan ook niet zinvol. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] is namelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die is aangegaan voor de duur van tien jaar. Op grond van het bepaalde in artikel 7:303 lid 1 onder a BW kan in dat geval pas een vordering tot het nader vaststellen van de huurprijs worden gedaan na afloop van de overeengekomen duur. Aangezien de tien jaar nog (lang) niet zijn verstreken, namelijk pas in 2028, kan de huurprijs ook nog niet worden herzien.
2.6.
De stelling van [gedaagde] dat het gaat om een overeenkomst voor de duur van vijf jaar waarin een optie tot verlenging van vijf jaar in staat, is een verkeerde lezing van de huurovereenkomst. In artikel 15.11 van de huurovereenkomst staat namelijk geen optie tot verlenging van vijf jaar, maar een zogenoemde break-optie: [gedaagde] heeft als huurder de mogelijkheid gekregen om na vijf jaar de huurovereenkomst op te zeggen, maar heeft daar geen gebruik van gemaakt. Dat betekent niet dat de overeenkomst in eerste instantie ook voor vijf jaar is gesloten en nu met vijf jaar is verlengd. In datzelfde artikel staat immers ook dat de eerste huurtermijn tien jaar is, en ook uit de kerngegevens en artikel 3.1 van de huurovereenkomst blijkt duidelijk dat de huurovereenkomst voor de duur van tien jaar is aangegaan.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
2.7.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de afgesproken huurprijs van € 80.000,00 per jaar moet betalen. [gedaagde] heeft sinds maart 2023 niet de volledige huurprijs betaald, terwijl zij die wel verschuldigd is. Zij moet de totale huurachterstand tot en met september 2023 van € 19.706,96 (inclusief btw) dan ook betalen aan [eiseres] . Dat bedrag wordt toegewezen. [gedaagde] moet ook de huurtermijnen van € 8.865,27 per maand betalen die inmiddels opeisbaar zijn geworden en nog niet zijn betaald.
2.8.
[eiseres] vordert daarnaast huurbedragen die pas in de toekomst verschuldigd zijn, maar deze vordering wordt afgewezen. [eiseres] heeft op dit moment nog geen recht op deze bedragen. Bovendien kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor [gedaagde] deze bedragen niet (helemaal) hoeft te betalen.
[gedaagde] moet de contractuele boete betalen
2.9.
[gedaagde] is op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een boete verschuldigd telkens wanneer zij de huurprijs niet (volledig) voor de vervaldag heeft betaald. Aangezien [gedaagde] de huurprijs vanaf maart 2023 niet volledig op tijd heeft betaald, moet zij deze boete betalen. In de periode maart 2023 tot en met augustus 2023 is dat een boete van in totaal € 2.100,00. Voor de maanden daarna gaat het om een bedrag van €300,00 per maand (het minimale boetebedrag). Deze vorderingen worden toegewezen.
2.10.
[eiseres] vordert daarnaast ook voor de toekomst het boetebedrag van € 300,00 per maand, maar die vordering wordt afgewezen. De toekomstige huurtermijnen zijn immers nog niet vervallen en daarvan kan dus ook niet worden vastgesteld of [gedaagde] deze te laat heeft betaald.
Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
2.11.
[eiseres] vordert de wettelijke rente over de huurachterstand. De wettelijke rente is niet toewijsbaar, omdat op grond van artikel 6:92 lid 2 BW hetgeen op grond van het boetebeding (artikel 25.3 van de algemene bepalingen) verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet (de wettelijke rente).
2.12.
[eiseres] vordert ook de wettelijke rente over de contractuele boete. Wettelijke rente over een verbeurde boete is pas verschuldigd na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat op een eerder moment dan de inleidende dagvaarding een aanmaning terzake van verbeurde boetes heeft plaatsgevonden, is de wettelijke rente pas toewijsbaar met ingang van de dag van dagvaarding.
2.13.
In het lichaam van de dagvaarding stelt [eiseres] dat zij ook een vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten heeft op [gedaagde] . Dit wordt niet in het petitum van de dagvaarding gevorderd en wordt daarom ook niet toegewezen.
Proceskosten
2.14.
[gedaagde] is zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
110,03
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × tarief € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.715,03
2.15.
Gezien de samenhang met de vordering in conventie, worden de proceskosten van [eiseres] in voorwaardelijke reconventie begroot op nihil.
2.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
- de huurachterstand van maart 2023 tot en met september 2023 van € 19.706,96,
- de maandelijkse huurtermijn van € 8.865,27 over de maanden oktober 2023 tot en met mei 2024,
- de contractuele boete van € 2.100,00, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW hierover vanaf 10 oktober 2023 tot de dag waarop alles is betaald,
- de contractuele boete van € 300,00 per maand over de maanden september 2023 tot en met mei 2024, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW hierover vanaf 10 oktober 2023 tot de dag waarop alles is betaald,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.715,03, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in voorwaardelijke reconventie
3.6.
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering,
3.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten begroot op nihil,
3.8.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.