ECLI:NL:RBMNE:2024:5799

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummers: 10736777 \ UC EXPL 23-6798 en 10918797 \ UC EXPL 24-944

Vonnis van 5 juni 2024

in de zaken van

STICHTING BO-EX '91,

gevestigd in Utrecht,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Bo-Ex,

gemachtigde: mr. D. Pranjic,

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

In de zaak met zaaknummer 10736777 \ UC EXPL 23-6798 beschikt de kantonrechter over de volgende stukken:

- de dagvaarding van 2 oktober 2023,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- de e-mails van 25 april 2024 van [gedaagde] met nagekomen producties.

1.2.

In de zaak met zaaknummer 10918797 \ UC EXPL 24-944 beschikt de kantonrechter over de volgende stukken:

de dagvaarding van 31 januari 2024,
het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 14 februari 2024 waar [gedaagde] verweer heeft gevoerd,
de eiswijziging van Bo-Ex,
de conclusie van antwoord,
de nagekomen producties van Bo-Ex.

1.3.

Op 28 februari 2024 is namens Bo-Ex het verzoek gedaan om de zaken te voegen. Dat verzoek heeft de kantonrechter toegestaan. De zaken zijn gezamenlijk besproken op de mondelinge behandeling van 26 april 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is gezegd.

1.4.

Hierna is bepaald dat er in beide zaken één vonnis komt.

2.Waar deze zaak over gaat

2.1.

Bo-Ex verhuurt sinds 27 augustus 2015 aan [gedaagde] de woning aan het adres [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] .

2.2.

De buren van [gedaagde] , ook huurders van Bo-Ex, willen een nieuwe schutting plaatsen op de erfgrens. Dat is niet mogelijk vanwege een boom die op de erfgrens staat, maar [gedaagde] wil niet meewerken aan het verwijderen van deze boom. Bo-Ex heeft sinds halverwege 2022 bemiddeld tussen [gedaagde] en de buren, maar dat heeft niet tot een resultaat geleid. Daarom vordert Bo-Ex dat zij gemachtigd wordt om op eigen kosten de boom en andere beplanting op de erfgrens te verwijderen en dat [gedaagde] hieraan meewerkt door Bo-Ex toegang te verlenen tot haar woning en tuin. Volgens [gedaagde] hoeft de boom niet weg, omdat deze geen schade veroorzaakt. Een door haar ingeschakelde deskundige zegt dat de groei van de boom en de wortels ervan kan worden geremd door de boom klein te houden. [gedaagde] wil dat Bo-Ex haar een schadevergoeding betaalt voor een nieuwe schutting en dat Bo-Ex de kosten van het deskundigenonderzoek betaalt.

2.3.

[gedaagde] heeft in 2023 een huurachterstand van ruim drie maanden laten ontstaan. Deze huurachterstand heeft [gedaagde] op 14 februari 2024, nadat Bo-Ex haar had gedagvaard voor het ontbinden van de huurovereenkomst en ontruimen van de woning, betaald. Bo-Ex wil echter nog steeds de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbinden en wil dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] heeft namelijk meerdere keren een kamer in de woning onderverhuurd en volgens Bo-Ex had zij daar geen toestemming voor. Volgens [gedaagde] had zij wel toestemming gekregen om te onderverhuren. Zij verzet zich dan ook tegen de ontbinding en ontruiming.

2.4.

Hierna worden de stellingen van partijen, voor zover die van belang zijn, verder besproken.

3.De beoordeling

De huurovereenkomst wordt niet ontbonden

3.1.

Bo-Ex wil de huurovereenkomst ontbinden, omdat [gedaagde] volgens haar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door vaker een huurachterstand te laten ontstaan en door illegaal kamers in haar woning onder te verhuren. De kantonrechter volgt Bo-Ex niet in haar stellingen en zal de huurovereenkomst niet ontbinden. [gedaagde] hoeft de woning dan ook niet te verlaten.

Twee keer een huurachterstand rechtvaardigt ontbinding niet

3.2.

[gedaagde] heeft twee keer een huurachterstand gehad. De eerste keer was in 2020. Bo-Ex heeft haar toen gedagvaard, waarna [gedaagde] de huurachterstand volledig heeft betaald. Voor de tweede huurachterstand heeft Bo-Ex ook gedagvaard. Dat is deze procedure. [gedaagde] heeft ook dit keer de huurachterstand na de dagvaarding volledig betaald. Er is op dit moment dus geen huurachterstand. Hoewel [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet altijd op tijd haar huur te betalen en een huurachterstand te laten ontstaan, kan dit de ontbinding niet rechtvaardigen. Tussen de eerste huurachterstand en de tweede huurachterstand zit drie jaar. Niet is gebleken dat [gedaagde] in de tussentijd haar huur niet (op tijd) heeft betaald. Dat heeft Bo-Ex onvoldoende onderbouwd. Dit is dan ook onvoldoende om van zodanig structureel wanbetalen te spreken dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

[gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming door kamers te onderverhuren

3.3.

[gedaagde] heeft sinds 2016 één of meerdere kamers in haar woning onderverhuurd. Op grond van artikel 6.5 van de algemene voorwaarden mag [gedaagde] een deel van haar woning onderverhuren als zij daar schriftelijke toestemming voor heeft gekregen. Hoewel Bo-Ex betwist dat zij aan [gedaagde] toestemming heeft gegeven om een deel van haar woning te verhuren, volgt uit een e-mail van 23 augustus 2018 van de heer [A] , een werknemer van Bo-Ex, dat zij die toestemming wel heeft gekregen. In die e-mail schrijft [A] namelijk het volgende: “
(…) U kunt, wanneer u dat wenst, een kamer in uw woning verhuren om extra inkomsten te genereren. (…)”. Volgens Bo-Ex gelden er wel bepaalde voorwaarden voor het onderverhuren van een deel van de woning. Zo moet er voor elke onderhuurder apart toestemming gevraagd worden en moet een redelijke huurprijs worden gevraagd waar niet aan wordt verdiend. In de e-mail van 23 augustus 2018 wordt echter niet gesproken over deze voorwaarden en ook uit de verklaring van [A] volgt dat hij dit ‘wat kort door de bocht heeft gemeld’. De voorwaarden waar [gedaagde] (kennelijk) aan moest voldoen zijn dus niet duidelijk kenbaar gemaakt bij het geven van toestemming.

3.4.

Op 24 mei 2022 krijgt [gedaagde] weliswaar een e-mail van Bo-Ex waarin staat dat zij onder voorwaarden een kamer mag onderverhuren, maar dat was een antwoord op een e-mail van [gedaagde] waarin zij zegt dat zij al in 2016 toestemming had ontvangen en hiervan bevestiging vraagt. Op dat specifieke punt is Bo-Ex niet ingegaan. In het licht van de toestemming die [gedaagde] in 2016 van [A] heeft gekregen (zoals ook volgt uit zijn verklaring) en de e-mail uit 2018 waarin die toestemming nogmaals is gegeven, is deze e-mail van 24 mei 2022 onvoldoende duidelijk. Het is vanwege deze manier van communiceren door Bo-Ex begrijpelijk dat bij [gedaagde] onduidelijkheid bestaat over de voorwaarden waar zij (kennelijk) aan moet voldoen voordat zij mag onderverhuren. Dat moet voor rekening en risico van Bo-Ex blijven en maakt niet dat [gedaagde] (sindsdien) is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door kamers te onderverhuren. Het staat Bo-Ex wel vrij om voor de toekomst aan [gedaagde] duidelijkheid te geven met betrekking tot het al dan niet mogen onderverhuren en onder welke voorwaarden dat eventueel moet gebeuren.

3.5.

Omdat [gedaagde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, wordt ook de primaire vordering tot betaling van de contractuele boete en de subsidiaire vordering tot betaling van de inkomsten uit de onderverhuur afgewezen.

De boom op de erfgrens moet worden verwijderd

3.6.

De kantonrechter zal de vorderingen van Bo-Ex om haar te machtigen de boom te verwijderen en [gedaagde] te veroordelen hier aan mee te werken toewijzen. De buren van [gedaagde] willen een schutting plaatsen op/langs de erfgrens en dat kan alleen als de boom wordt verwijderd. Dat concludeert de deskundige die Bo-Ex heeft ingeschakeld, de heer [B] . Hoewel uit het rapport van de deskundige die [gedaagde] heeft ingeschakeld, de heer [C] , volgt dat er maatregelen kunnen worden genomen waardoor de wortels van de boom geen schade zullen verrichten aan (de fundering van) de schuur die in de buurt van de boom staat, betekent dat nog niet dat er nu een schutting kan worden geplaatst. Ook volgt hieruit niet dat bij het laten staan van de boom er geen schade aan een nieuwe schutting zal worden veroorzaakt. Of de voorgestelde maatregelen voldoende zijn om die schade te kunnen voorkomen, kan niet worden vastgesteld. Daar is [C] namelijk niet op in gegaan. Bovendien heeft [C] zijn conclusies slechts gebaseerd op foto’s en de mededelingen van [gedaagde] . Hij is niet ter plaatse geweest en heeft de boom niet zelf bekeken.

3.7.

Bo-Ex heeft een zorgplicht ten opzichte van haar huurders en wil het voor de buren van [gedaagde] , die ook huurders van Bo-Ex zijn, mogelijk maken om een nieuwe schutting te plaatsen. Zoals gezegd, kan dat alleen als de boom op de erfgrens wordt verwijderd. Daar hebben de buren van [gedaagde] belang bij, want op dit moment is er helemaal geen erfafscheiding. Bo-Ex heeft weliswaar ook een zorgplicht tegenover [gedaagde] als huurster, maar het is niet duidelijk welk belang [gedaagde] heeft bij het behouden van de boom op de erfgrens. Ook kan van Bo-Ex niet worden gevergd dat zij [gedaagde] op een bepaalde manier onderhoud aan de boom laat plegen, zonder dat daarbij de garantie bestaat dat de boom daardoor geen schade (meer) zal veroorzaken.

3.8.

Als [gedaagde] niet meewerkt aan het (laten) verwijderen van de boom, zal zij zoals gevorderd een boete moeten betalen. De hoogte van die boete wordt bepaald zoals onder de beslissing staat vermeld.

3.9.

Voor zover Bo-Ex ook wil dat er andere beplanting wordt verwijderd of verplaatst, wordt deze vordering afgewezen. De deskundige van Bo-Ex heeft weliswaar geadviseerd om enkele heesters die kennelijk tegen de erfgrens staan te verplaatsen, maar niet is gebleken dat deze heesters (of andere beplantingen anders dan de boom) het plaatsen van een schutting belemmeren.

3.10.

Bo-Ex vordert daarnaast nog dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de tuin van haar woning te onderhouden om te voorkomen dat schade wordt aangericht aan het gehuurde of een schutting die op de erfgrens staat. Deze vordering wordt afgewezen omdat Bo-Ex daar onvoldoende belang bij heeft. [gedaagde] heeft immers al op grond van artikel 6.26 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst de verplichting om haar tuin te onderhouden.

De tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen

3.11.

[gedaagde] heeft met betrekking tot de zaak over de erfgrens en de boom een aantal tegenvorderingen ingediend, maar deze worden afgewezen:

 [gedaagde] vindt dat Bo-Ex haar € 1.000,00 aan schadevergoeding moet betalen voor een nieuwe schutting, omdat Bo-Ex de buren ‘carte blanche’ zou hebben gegeven om de oude schutting te verwijderen, maar niet is gebleken dat Bo-Ex dit gedaan heeft. [gedaagde] en de buren zijn als huurders zelf verantwoordelijk voor (het onderhoud aan) de schutting, waaronder dus ook de kosten voor een nieuwe schutting. [gedaagde] heeft daarom onvoldoende duidelijk gemaakt op welke grond Bo-Ex voor een nieuwe schutting moet betalen.

 [gedaagde] wil dat Bo-Ex wordt veroordeeld in de kosten voor het onderzoek van de door haar ingeschakelde deskundige van € 193,60. [gedaagde] heeft met betrekking tot het verwijderen van de boom ongelijk gekregen. De conclusie van de door haar ingeschakelde deskundige wordt niet gevolgd. De kosten blijven daarom voor rekening van [gedaagde] . Bovendien heeft [gedaagde] het door haar gevorderde bedrag niet onderbouwd met bijvoorbeeld een factuur van de deskundige. De hoogte van de kosten die zij stelt te hebben gemaakt kan dan ook niet worden vastgesteld.

 [gedaagde] heeft tot slot een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Wanneer de kantonrechter van oordeel is dat de boom moet worden verwijderd, wil [gedaagde] dat wordt teruggegrepen op de gesloten overeenkomst. [gedaagde] heeft niet specifiek uitgelegd op welke gesloten overeenkomst zij doelt. De kantonrechter begrijpt dat het gaat over het voorstel dat Bo-Ex heeft geformuleerd in een e-mail van 17 januari 2023, waarin afspraken staan die bij akkoord zouden gaan gelden tussen [gedaagde] en haar buren. Nog los van de vraag of deze overeenkomst uiteindelijk tot stand is gekomen, kan Bo-Ex niet aan deze overeenkomst worden gehouden. Bo-Ex is namelijk geen partij bij deze overeenkomst. Zij heeft hierbij slechts bemiddeld tussen [gedaagde] en haar buren.

Proceskosten

3.12.

Partijen hebben in deze zaken over en weer (on)gelijk gekregen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

4.De beslissing

De kantonrechter:

in de zaak 10736777 \ UC EXPL 23-6798:

in conventie

4.1.

machtigt Bo-Ex om op eigen kosten de boom waarvan de stam/wortels zich op de erfgrens tussen de [straat] [nummeraanduiding 2] en de [straat] [nummeraanduiding 1] bevindt te (laten) verwijderen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van hetgeen onder 4.1 staat door de door Bo-Ex ingeschakelde hulppersonen toegang te verlenen tot haar woning en tuin op het adres de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] zo vaak als dat nodig is om de werkzaamheden uit te kunnen voeren, en veroordeelt [gedaagde] om de woning en tuin tijdelijk te ontruimen voor zover dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] , indien zij niet voldoet aan de veroordeling onder 4.2, om aan Bo-Ex een dwangsom te betalen van € 50,00 voor elke dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat zij hier niet aan voldoet, met een maximum van € 5.000,00;

in (voorwaardelijke) reconventie

4.4.

wijst de vorderingen af;

in conventie en in reconventie

4.5.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in de zaak 10918797 \ UC EXPL 24-944:

4.8.

wijst de vorderingen af;

4.9.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

4.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.