Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6266
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 520.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 19 september 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement gebouwd in 2018. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m². De woning beschikt over een berging van 6 m² en een balkon van 14 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 520.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 426.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 505.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 april 2022 voor € 510.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schending van art. 40 WOZ Pro
9.1
Eiser heeft aangevoerd aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet WOZ omdat hij niet voldaan heeft aan het verzoek om in de bezwaarfase de liggingswaardering van de woning en de referentiewoningen over te leggen en verwijst hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad [1] . Ook zou de heffingsambtenaar geen rekening hebben gehouden met de correctie van de verkoopcijfers in verband met eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (VVE). Het ontbreken van deze informatie in de bezwaarfase zou eiser ertoe hebben gedwongen om beroep in te stellen om zo tot een deugdelijke motivering van de waarde van de woning te komen.
9.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle vragen van eiser uit de schriftelijke hoorzitting, waaronder de vraag naar informatie over de liggingswaardering, uitgebreid zijn beantwoordt in een e-mail op 4 oktober. Zo is uitgelegd hoe rekening wordt gehouden met de ligging van de woning en die van de referentiewoningen, namelijk dat die is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties. In dezelfde e-mail is ook opgenomen dat de verkoopprijzen met 2% worden gecorrigeerd vanwege de VVE reserve. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat er geen andere werkwijze is gehanteerd dan gebruikelijk. Eiser heeft dat niet weersproken.
9.3
De rechtbank is van oordeel dat art. 40 van Pro de Wet WOZ niet geschonden is in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft geen andere werkwijze toegepast dan gebruikelijk en die werkwijze vindt de rechtbank goed te volgen. De rechtbank heeft in een vergelijkbare zaak, waarin dezelfde werkwijze is toegepast, geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met art. 40 Wet Pro WOZ. [2] In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
Met de reactie op de schriftelijke hoorzitting heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase voldoende inzicht gegeven in de manier waarop is omgegaan met de liggingswaardering en hoe de verkoopcijfers zijn gecorrigeerd in verband met de VVE reserve. Als eiser na ontvangst van de informatie in de e-mail van 4 oktober nog vragen had over de liggingswaardering, dan had hij voldoende gelegenheid om op die e-mail te reageren voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Het is niet gebleken dat eiser genoodzaakt was om beroep in te stellen om zo de onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen controleren.
Het gebruik van nieuwe referentieobjecten in beroep
10.1
Eiser stelt dat verweerder veroordeeld moet worden tot vergoeding van zijn proceskosten omdat hij genoodzaakt was een beroepsprocedure te starten om zo de juistheid van de referentiewoningen te kunnen controleren. Dat zou volgen uit het feit dat de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt bij de uitspraak op bezwaar. Verder heeft de heffingsambtenaar vlak voor de zitting een nieuwe taxatiematrix ingediend, zodat eiser onvoldoende gelegenheid had om deze informatie te controleren. Ook om die reden zou eiser recht hebben op proceskostenvergoeding. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. [3]
10.2
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de nieuwe matrix die op 9 september is ingediend geen nieuwe referentiewoningen bevat, maar dat er alleen een typefout is hersteld ten opzichte van de matrix die gedeeld is bij de uitspraak op bezwaar. In de oude matrix stond een waarde van € 500.000,- terwijl dat € 520.000,- moest zijn, zoals onder andere ook in het verweerschrift is aangegeven. Daaraan heeft de heffingsambtenaar toegevoegd dat de vervangende matrix binnen de geldende termijn van tien dagen is ingediend. Over het gebruik van nieuwe referentiewoningen bij de uitspraak op bezwaar stelt de heffingsambtenaar het volgende. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en het is in elke fase toegestaan om andere referenties te gebruiken als die in het kader van een hertaxatie beter blijken te zijn. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. [4]
10.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar mag zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. Hij is dus niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die in een eerdere fase zijn gebruikt. [5] Het feit dat de heffingsambtenaar van die bevoegdheid gebruik maakt, betekent niet dat eiser daarmee ‘genoodzaakt’ was beroep in te stellen teneinde duidelijkheid te krijgen over de waardering van de woning, en rechtvaardigt daarmee (dus) geen proceskostenvergoeding voor eiser. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat het aanleveren van de vervangende matrix op 9 september geen toekenning van proceskosten rechtvaardigt. De heffingsambtenaar heeft de matrix binnen de geldende termijn van tien dagen [6] ingediend en eiser heeft op de zitting voldoende gelegenheid gehad om hier adequaat op te reageren. Het ging hier immers om een enkele typefout, de referentiewoningen zijn hetzelfde gebleven. De heffingsambtenaar heeft niet in strijd met de goede procesorde gehandeld. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning en afnemend grensnut
11.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning zou namelijk gelegen zijn dicht bij een spoorweg en bedrijvigheid van een distributiecentrum en winkelcentrum. Dit zou zorgen voor geluidsoverlast en een drukke omgeving, wat gevolgen heeft voor het wooncomfort. Door hier onvoldoende rekening mee te gehouden, zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Op de zitting heeft eiser ook aangevoerd dat bij vergelijking met de referentieobjecten rekening gehouden zou moeten worden met afnemend grensnut vanwege het verschil in gebruiksoppervlakte van de referenties. Alleen referentiewoning 2 zou goed vergelijkbaar zijn omdat deze referentie wel dezelfde grootte heeft als onderhavige woning.
11.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat alle gebruikte referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en dat de woning een vergelijkbare – en zeker geen betere – ligging heeft dan de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar daarover het volgende toegelicht. De referenties liggen tegenover een winkelstraat, terwijl de woning een vrij uitzicht heeft. Daarnaast bevinden referentie 1 en 2 zich, in tegenstelling tot onderhavige woning, rechtstreeks boven winkels. Daarmee is er volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning.
Over het afnemend grensnut heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij woningen van deze omvang afnemend grensnut van minimale invloed is en verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam [7] .
11.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in hoe rekening is gehouden met de ligging van de woning en hoe eventueel afnemend grensnut van minimale invloed is bij dit type woningen. Eiser heeft niet onderbouwd waarom en hoe afnemend grensnut hier wel van invloed zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Constructiefout
12.1
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een constructiefout in de betonvloer van het appartementencomplex. Als gevolg van de constructiefout is er regelmatig sprake van wateroverlast. Door hier onvoldoende rekening mee te houden bij de waardering van de woning is de waarde te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat referentiewoning 3 zich in hetzelfde appartementencomplex bevindt en dus ook te maken heeft met dezelfde constructiefout. Deze referentie heeft de hoogste prijs per vierkante meter, terwijl de prijs per vierkante meter van de woning van eiser het laagst is van alle referentiewoningen. Dat maakt volgens de heffingsambtenaar dat er voldoende rekening is gehouden met de constructiefout bij de waardebepaling van de woning.
12.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop duidelijk heeft toegelicht dat voldoende rekening is gehouden met de constructiefout in het appartementencomplex. Daarmee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.