Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/28
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 951.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 19 september 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning gebouwd in 1926. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 177 m². De woning beschikt over een berging van 16 m² en een hobbyruimte van 60 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 951.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 20 september 2022 voor € 1.075.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 oktober 2021 voor € 870.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 januari 2022 voor € 1.245.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schending van art. 40 WOZ Pro
9.1
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet WOZ omdat hij niet voldaan heeft aan het verzoek om in de bezwaarfase de liggingswaardering van de woning en de referentiewoningen over te leggen en verwijst hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad [1] . Het ontbreken van deze informatie in de bezwaarfase zou eiser ertoe hebben gedwongen om beroep in te stellen om zo tot een deugdelijke motivering van de waarde van de woning te komen. Zo heeft eiser bijvoorbeeld niet kunnen controleren of er rekening gehouden is met de ondoelmatige achtertuin van de woning. Omdat de woning aan de achterkant van het perceel gelegen is, is er sprake van een grote voortuin en een kleine achtertuin. Daar moet rekening mee gehouden worden in de waardering omdat dat zou leiden tot een verminderde aantrekkelijkheid van de woning.
9.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle vragen van eiser uit de schriftelijke hoorzitting, waaronder de vraag naar informatie over de liggingswaardering, uitgebreid zijn beantwoordt in een e-mail op 4 oktober. Zo is uitgelegd hoe rekening wordt gehouden met de ligging van de woning en die van de referentiewoningen, namelijk dat die is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat er geen andere werkwijze is gehanteerd dan gebruikelijk. Eiser heeft dat niet weersproken. Over de ondoelmatige achtertuin stelt de heffingsambtenaar dat dat niet kan leiden tot een correctie, omdat het subjectief is wat de gevolgen zouden zijn van de ligging van een woning op een perceel. Zo kan de grote voortuin voor potentiële kopers juist een plusplus zijn omdat het zorgt voor veel privacy.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat art. 40 van Pro de Wet WOZ niet geschonden is in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft geen andere werkwijze toegepast dan gebruikelijk en die werkwijze vindt de rechtbank goed te volgen. De rechtbank heeft in een vergelijkbare zaak, waarin dezelfde werkwijze is toegepast, geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met art. 40 Wet Pro WOZ. [2] In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
Met de reactie op de schriftelijke hoorzitting heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase voldoende inzicht gegeven in de manier waarop is omgegaan met de liggingswaardering. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de ligging van de woning op het perceel daar geen onderdeel van is. De ligging van een woning op een perceel kan niet objectief als positief of negatief beoordeeld worden. Eiser heeft ook niet onderbouwd wat de correctie van de ligging op het perceel in dit geval zou moeten zijn. Als eiser na ontvangst van de informatie in de e-mail van 4 oktober nog vragen had over de liggingswaardering, dan had hij voldoende gelegenheid om op die e-mail te reageren voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Het is niet gebleken dat eiser genoodzaakt was om beroep in te stellen om zo de onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen controleren.
Het gebruik van nieuwe referentieobjecten in beroep
10.1
Eiser stelt dat verweerder veroordeeld moet worden tot vergoeding van zijn proceskosten omdat hij genoodzaakt was een beroepsprocedure te starten om zo de juistheid van de referentiewoningen te kunnen controleren. Dat zou volgen uit het feit dat de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen heeft gebruikt bij de uitspraak op bezwaar. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. [3]
10.2
De heffingsambtenaar stelt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en het is in elke fase toegestaan om andere referenties te gebruiken als die in het kader van een hertaxatie beter blijken te zijn. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. [4]
10.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar mag zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. Hij is dus niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die in een eerdere fase zijn gebruikt. [5] Het feit dat de heffingsambtenaar van die bevoegdheid gebruik maakt, betekent niet dat eiser daarmee ‘genoodzaakt’ was beroep in te stellen teneinde duidelijkheid te krijgen over de waardering van de woning, en rechtvaardigt daarmee (dus) geen proceskostenvergoeding voor eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
11.1
Eiser heeft aangevoerd dat hij zich niet kan vinden in het gebruik van de referentiewoning aan de [adres 3] . Het is eiser niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar tot de gecorrigeerde waardering van de [adres 3] is gekomen. Deze referentie zou namelijk juist een lagere waarde van de woning onderbouwen als er gerekend zou worden met de niet-gecorrigeerde grondwaarde.
11.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentie aan de [adres 3] gewaardeerd is als minder gunstig gelegen dan de woning van eiser omdat de [adres 3] zich aan een doorgaande weg bevindt. Ook het feit dat de [adres 3] kleiner is dan de woning van eiser zou deze referentie minder aantrekkelijk maken. Daarom is de m²-prijs van deze referentie lager dan van de m²-prijs van de woning van eiser. Dat de eindwaarde niet precies is na te rekenen op basis van de correctiepercentages komt volgens de heffingsambtenaar omdat de gehanteerde werkwijze afwijkt van het rekenmodel. Een taxatiematrix is namelijk niet als een rekensom te benaderen. Zo heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de waardering van de KOUDV-L factoren door een computer gegenereerd worden en op basis daarvan bekijkt een taxateur altijd of die percentages correct zijn ten opzichte van wat er in de markt gebeurt. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat, niet de berekening maar, de eindwaarde ter discussie staat en dat die niet te hoog is vastgesteld.
11.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop duidelijk heeft toegelicht dat de referentie aan de [adres 3] goed bruikbaar is en niet tot een lagere waarde zou moeten leiden. Ook de uitleg van de heffingsambtenaar over de gehanteerde werkwijze kan de rechtbank volgen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.