Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/550346 / HL ZA 23-12
Vonnis van 31 januari 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. J.M. van der Deijl te ‘s-Gravenhage,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden sub 1 en sub 2] ,
advocaat: mr. J. Kist te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- De dagvaarding van 30 december 2022 met drie producties;
- De conclusie van antwoord;
- De aanvullende producties 4 tot en met 7 van [eiseres] ;
- De aanvullende productie 1 van [gedaagden sub 1 en sub 2] ;
- De mondelinge behandeling van 19 december 2023 waarvan een proces-verbaal is gemaakt;
- De spreekaantekeningen van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte heeft de rechtbank besloten dat er vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van het gebouw aan de [adres 1] in [plaats] . Dit is het grijze gebouw op de onderstaande afbeelding.
2.2.
[gedaagden sub 1 en sub 2] wonen in een appartement in het appartementencomplex naast het gebouw van [eiseres] , op het adres [adres 2] . Op 1 juli 2002 is de bouwvergunning voor dit appartementencomplex verleend, waarna in december 2004 het eerste appartement is opgeleverd. Op onderstaande afbeelding geeft de rode pijl weer welk appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] is. Het raam naast de rode pijl en het raam op dezelfde verdieping in de cirkel aangeduid met cijfer 1 (hierna: het slaapkamerraam) zijn ramen in de slaapkamer van [gedaagden sub 1 en sub 2] Het raam in de cirkel met cijfer 2 geeft aan waar het badkamerraam van het appartement zich bevindt (hierna: het badkamerraam).
2.3.
[eiseres] heeft het voornemen om op haar gebouw nieuwbouwappartementen te realiseren. Zij heeft hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd en deze verkregen. Vervolgens zijn er meerdere bezwaren ingediend tegen de verleende vergunning en het vergunningstraject bevindt zich op het moment van de mondelinge behandeling in de bezwaarfase. [eiseres] treft op dit moment voorbereidende werkzaamheden om haar bouwplannen uit te voeren. Zij zal daadwerkelijk starten met de bouw op het moment dat zij een onherroepelijke vergunning heeft verkregen.
2.4.
Als de bouwplannen van [eiseres] uitgevoerd worden, dan worden het slaapkamerraam en het badkamerraam van [gedaagden sub 1 en sub 2] dichtgebouwd (zie voor de locatie r.o. 2.2). De buitenmuur van het appartementencomplex van [gedaagden sub 1 en sub 2] - waarin zich de ramen bevinden - zal dan ook dienen als muur voor de nieuwbouwappartementen die [eiseres] wil realiseren.
2.5.
Op 30 juni 2022 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagden sub 1 en sub 2] een brief geschreven, waarin staat:
‘Deze ramen (waaronder uw raam) bevinden zich namelijk binnen een afstand van twee meter van de erfgrens. Dit is op grond van art. 5:50 BW Pro niet toegestaan. Voorheen bestond voor [eiseres] geen aanleiding om tegen deze onrechtmatige toestand op te treden, maar in het kader van de beoogde herontwikkeling is daar verandering in gekomen.
In afwachting van de te maken afspraken ziet [eiseres] zich genoodzaakt om zich al haar rechten voor te behouden. Teneinde haar vorderingsrecht tot opheffing van de onrechtmatige toestand te behouden, kan [eiseres] daarom niet anders dan - in aanloop naar het bereiken van de overeenstemming tussen partijen - zekerheidshalve eventueel lopende verjaringstermijnen te stuiten. Deze brief geldt dan ook uitdrukkelijk als stuiting in de zin van artikel 3:317 BW Pro.’
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
verklaart voor recht dat de ramen in de noordgevel van het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] (zoals hiervoor aangeduid onder r.o. 2.2 met de cijfers 1 en 2) zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden en uitzicht geven op het perceel van [eiseres] , zodat de aanwezigheid van deze ramen wegens strijd met art. 5:50 lid 1 BW Pro onrechtmatig is;
[gedaagden sub 1 en sub 2] hoofdelijk veroordeelt te gehengen en te gedogen dat [eiseres] tot op de erfgrens het voorgenomen appartementencomplex zal realiseren, waardoor de ramen in de noordgevel van het appartement van gedaagden (zoals hiervoor aangeduid onder r.o. 2.2 met de cijfers 1 en 2) zullen worden dicht gebouwd en het licht en uitzicht vanuit deze ramen zal worden ontnomen;
verklaart voor recht dat [gedaagden sub 1 en sub 2] geen erfdienstbaarheid van uitzicht hebben verkregen die hen het recht geeft vrij uit te kijken over het perceel van [eiseres] ;
verklaart voor recht dat alle lopende verjaringstermijnen ten aanzien van de ramen en het uitzicht op het perceel van [eiseres] worden gestuit op de voet van art. 3:316 lid 1 BW Pro;
[gedaagden sub 1 en sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis;
[gedaagden sub 1 en sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de nakosten.
3.2.
[gedaagden sub 1 en sub 2] voeren verweer en concluderen dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen of dat de vorderingen afgewezen moeten worden, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of [eiseres] voldoende belang heeft bij deze procedure. De rechtbank komt tot de conclusie dat dit belang er is, met uitzondering van een zelfstandig belang bij de vordering weergegeven onder r.o. 3.1 onder a. Voor dit oordeel is het volgende relevant.
4.2.
[eiseres] wil voorkomen dat de verjaringstermijn om verwijdering van de ramen te vorderen verloopt, als gevolg waarvan [gedaagden sub 1 en sub 2] rechten verkrijgen op de aanwezigheid van de ramen met bijbehorend uitzicht en lichtinval. Bij brief van 30 juni 2022 heeft [eiseres] eventuele lopende verjaringstermijnen daarom gestuit. Zij was daarna genoodzaakt deze procedure te starten, omdat artikel 3:317 lid 2 BW Pro dat vereist voor een rechtsgeldige stuiting van de verjaringstermijn. [eiseres] heeft gelet hierop, en vanwege het feit dat zij duidelijkheid wenst, belang bij haar vorderingen.
4.3.
Dat nog niet met zekerheid kan worden gezegd of de bouwplannen doorgaan, doet aan het belang van [eiseres] niet af. Als [eiseres] zou moeten wachten totdat zij wel zekerheid heeft of zij kan bouwen, zou immers de verjaringstermijn in de tussentijd kunnen verlopen. Van [eiseres] kan daarom niet verlangd worden dat zij wacht.
4.4.
Het voorgaande neemt niet weg dat [eiseres] desgevraagd onvoldoende heeft toegelicht dat zij een zelfstandig belang heeft bij de vordering onder r.o. 3.1 onder a (de verklaring voor recht dat de ramen van [gedaagden sub 1 en sub 2] zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden en deze daarom onrechtmatig zijn wegens strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro). Met toewijzing van de vordering onder r.o. 3.1 onder b zal [eiseres] haar plannen immers kunnen uitvoeren. Bovendien heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling bevestigd dat zij geen schadevergoeding van [gedaagden sub 1 en sub 2] wil vorderen, zodat zij ook in die zin geen belang heeft bij de verklaring voor recht. [eiseres] zal gelet hierop niet-ontvankelijk worden verklaard ten aanzien van de vordering onder r.o. 3.1 onder a.
4.5.
De overige vorderingen onder r.o. 3.1 onder b, c en d worden hierna inhoudelijk besproken. [eiseres] vraagt met die vorderingen - kort gezegd - dat [gedaagden sub 1 en sub 2] verplicht is te accepteren dat het slaap- en badkamerraam dichtgezet worden bij het uitvoeren van de bouwplannen, dat wordt verklaard voor recht dat [gedaagden sub 1 en sub 2] geen recht van erfdienstbaarheid van uitzicht hebben verkregen en dat wordt verklaard voor recht dat de lopende verjaringstermijnen ten aanzien van het slaap- en badkamerraam zijn gestuit.
4.6.
[gedaagden sub 1 en sub 2] hebben allereerst aangevoerd dat er geen sprake is van een onrechtmatige inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] in de zin van artikel 5:50 lid 1 BW Pro. Ten tweede hebben [gedaagden sub 1 en sub 2] aangevoerd dat zij door verjaring een recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en lichtinval hebben verkregen, als gevolg waarvan [eiseres] de ramen niet door haar nieuwbouwplannen kan dichtbouwen. Ten slotte hebben [gedaagden sub 1 en sub 2] aangevoerd dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vorderingen van [eiseres] in de weg staat.
Is er sprake van een ongeoorloofde situatie?
4.7.
Op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro is het niet geoorloofd om binnen twee meter van de erfgrens ramen te hebben die uitzicht geven op het aangrenzende erf. De wetgever heeft gekozen voor deze norm van twee meter, waarbij er in beginsel geen belangenafweging plaatsvindt. Alleen als de regeling in een bepaald geval tot een ‘absurde of bijzonder kwellende’ situatie zou leiden, kan er met een beroep op misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro) worden afgeweken van de strikte twee meter norm en hoeft de aanwezigheid van de ramen niet ongeoorloofd te zijn. Van misbruik van bevoegdheid kan sprake zijn als iemand naar redelijkheid geen gebruik kan maken van haar bevoegdheid, gelet op de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van die bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad (artikel 3:13 BW Pro).
4.8.
Het slaap- en badkamerraam in de noordgevel van de woning van [gedaagden sub 1 en sub 2] zijn direct gelegen aan de erfgrens met het perceel van [eiseres] en kijken uit over het perceel van [eiseres] . Dit betekent dat de aanwezigheid van het slaap- en badkamerraam van [gedaagden sub 1 en sub 2] niet geoorloofd is en [eiseres] deze ramen op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro niet hoeft te gedogen. [gedaagden sub 1 en sub 2] hebben niet gesteld of onderbouwd dat [eiseres] misbruik maakt van haar bevoegdheid doordat zij de ramen niet wil gedogen. Voor zover [gedaagden sub 1 en sub 2] met een beroep op de redelijkheid en billijkheid wilden betogen dat [eiseres] misbruik van haar bevoegdheid maakt, zal hierna in de beoordeling blijken dat dit verweer van [gedaagden sub 1 en sub 2] niet slaagt.
Hebben [gedaagden sub 1 en sub 2] een recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en licht verkregen?
4.9.
Als sprake is van een recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en lichtinval van [gedaagden sub 1 en sub 2] , is [eiseres] verplicht binnen een afstand van twee meter van de ramen geen gebouw of werk aan te brengen die [gedaagden sub 1 en sub 2] onredelijk hinderen (artikel 5:50 lid 4 BW Pro). De vraag is of [gedaagden sub 1 en sub 2] een dergelijk recht van erfdienstbaarheid hebben verkregen. Tussen partijen staat vast dat er geen recht van erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte, zodat het recht van erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring zou moeten zijn ontstaan (artikel 5:72 BW Pro).
4.10.
Voor verkrijgende verjaring van het recht van erfdienstbaarheid is vereist dat [gedaagden sub 1 en sub 2] te goeder trouw het bezit hadden van dit recht gedurende een onafgebroken periode van tien jaren (of - bij het ontbreken van goede trouw - dat zij het bezit hadden gedurende twintig jaren). Om van bezit te kunnen spreken, moet iemand zich lang genoeg hebben gedragen alsof hij rechthebbende van het recht van erfdienstbaarheid was, terwijl hij dat in werkelijkheid niet was. Bij de beoordeling hiervan wordt gekeken naar alle feitelijke omstandigheden en de verkeersopvattingen. Alleen tijdsverloop, bijvoorbeeld omdat een bepaalde situatie zich al lange tijd voordoet en dit wordt gedoogd, is onvoldoende om van bezit te spreken. Er moeten meer omstandigheden zijn waardoor duidelijk is dat iemand zich als rechthebbende beschouwd. Voor bezit te goeder trouw is vereist dat iemand positieve gronden heeft om zich als rechthebbende te beschouwen of geen reden heeft of hoefde te hebben om aan zijn recht te twijfelen. Uit de rechtspraak blijkt bijvoorbeeld dat van bezit te goeder trouw van een recht van erfdienstbaarheid sprake kan zijn, als het de bedoeling is geweest van de eigenaren van aangrenzende percelen om een erfdienstbaarheid te vestigen, maar er bij het vestigen daarvan iets mis is gegaan.
4.11.
In december 2004 is het eerste appartement in het appartementencomplex waarin [gedaagden sub 1 en sub 2] wonen opgeleverd, zodat het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] nog geen twintig jaar oud is. De verjaringstermijn van twintig jaar speelt dus geen rol in deze procedure. Daarom is vereist dat [gedaagden sub 1 en sub 2] gedurende tien jaren te goeder trouw het bezit hadden van het recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en lichtinval.
4.12.
[gedaagden sub 1 en sub 2] hebben onvoldoende gesteld dat zij dit bezit hebben gehad, waarbij meeweegt dat er juridisch een hoge drempel bestaat voordat sprake is van bezit van een recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en licht. Het enkele feit dat de ramen zijn aangebracht binnen de twee meter grens en deze al langere tijd aanwezig zijn, is onvoldoende voor bezit. Ook is het onvoldoende dat [gedaagden sub 1 en sub 2] met plezier uit de ramen over de gebouwen hebben uitgekeken, want alleen daaruit kan niet worden afgeleid dat zij zich beschouwden als rechthebbenden op het uitzicht en de lichtinval die zij door de ramen kregen. In de tweede plaats hebben [gedaagden sub 1 en sub 2] onvoldoende gesteld dat zij te goeder trouw waren. Het staat bijvoorbeeld vast dat partijen - of eventuele vorige eigenaren - niet bedoeld hebben een recht van erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers en ook is er geen notariële akte tot levering van een recht van erfdienstbaarheid opgesteld. Waarom [gedaagden sub 1 en sub 2] toch te goeder trouw zijn, hebben zij niet gesteld en dat blijkt ook niet uit de processtukken.
4.13.
Gelet op het voorgaande is er door verjaring geen recht van erfdienstbaarheid op uitzicht en lichtinval voor [gedaagden sub 1 en sub 2] ontstaan. [gedaagden sub 1 en sub 2] kunnen daarom niet met een beroep op artikel 5:50 lid 4 BW Pro de nieuwbouwplannen van [eiseres] tegenhouden.
Leiden de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een andere conclusie?
4.14.
[gedaagden sub 1 en sub 2] hebben ten slotte onvoldoende onderbouwd dat het toewijzen van de vorderingen van [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor dat oordeel is het volgende relevant.
4.15.
[gedaagden sub 1 en sub 2] hebben aangevoerd dat hun woongenot en de waarde van hun appartement na het realiseren van de nieuwbouwplannen zullen verminderen, omdat er minder lichtinval in hun slaapkamer - die zij ook als werkplek gebruiken - zal zijn als het slaapkamerraam dicht wordt gemaakt. Het verweer van [gedaagden sub 1 en sub 2] kan echter niet slagen. Aan de voorzijde van het appartement bevindt zich namelijk nog een slaapkamerraam, zodat er nog steeds sprake is van lichtinval door dat raam. Bovendien hebben de appartementen die onder het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] zijn gelegen de ramen die dichtgezet zouden worden bij [gedaagden sub 1 en sub 2] , ook niet. Het is daarom niet aannemelijk dat het woongenot van [gedaagden sub 1 en sub 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op onaanvaardbare wijze aangetast wordt. Dat de waarde van het appartement vermindert door het dichtzetten van de ramen, is niet nader onderbouwd. [gedaagden sub 1 en sub 2] hebben bijvoorbeeld geen taxatierapport overgelegd waaruit die waardevermindering blijkt.
4.16.
Bij het voorgaande oordeel weegt ten slotte mee dat het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid dat [eiseres] haar pand verhoogt en het appartementencomplex, zoals [eiseres] aanvoert, in het centrum van [plaats] staat. Om deze reden hebben [gedaagden sub 1 en sub 2] met enige beperking van lichtinval en uitzicht door stedelijke ontwikkelingen rekening moeten houden.
4.17.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de voorgenomen nieuwbouwplannen van [eiseres] weliswaar leiden tot minder lichtinval in en uitzicht vanuit het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] , maar niet op een wijze die onaanvaardbaar is. Het belang van [gedaagden sub 1 en sub 2] bij het behoud van het slaap- en badkamerraam weegt gelet op het voorgaande minder zwaar dan het belang van [eiseres] bij het kunnen voortzetten van haar nieuwbouwplannen. [eiseres] maakt dan ook geen misbruik van haar bevoegdheid door de ramen niet meer te willen gedogen.
4.18.
Het voorgaande betekent concreet dat de vorderingen van [eiseres] onder r.o. 3.1 onder b, c en d zullen worden toegewezen, waarbij de rechtbank de formulering van de toe te wijzen vorderingen zal nuanceren - zodat deze aansluiten op de specifieke situatie van [gedaagden sub 1 en sub 2] - op de wijze zoals hierna in de beslissing vermeld.
De proceskosten
4.19.
[gedaagden sub 1 en sub 2] krijgen in deze procedure ongelijk en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- Kosten dagvaarding
€
107,29
- Griffierecht
€
676,00
- Salaris advocaat
- Nakosten
€
€
1.196,00
173,00
(2,00 punten van tarief II)
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
-
Totaal
Totaal
€
2.152,29
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in de vordering genoemd in r.o. 3.1 onder a;
5.2.
veroordeelt [gedaagden sub 1 en sub 2] hoofdelijk om te gehengen en te gedogen dat [eiseres] het slaap- en badkamerraam in de noordgevel van het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] zal dichtbouwen en het licht en uitzicht vanuit deze ramen zal worden ontnomen, als [eiseres] tot op de erfgrens het voorgenomen appartementencomplex zal realiseren;
5.3.
verklaart voor recht dat [gedaagden sub 1 en sub 2] geen recht van erfdienstbaarheid van uitzicht vanuit het slaap- en badkamerraam in de noordgevel van hun appartement hebben verkregen, die hen het recht geeft vrij uit te kijken over het perceel van [eiseres] ;
5.4.
verklaart voor recht dat [eiseres] de lopende verjaringstermijn ten aanzien van haar vordering met betrekking tot het slaap- en badkamerraam in de noordgevel van het appartement van [gedaagden sub 1 en sub 2] en het uitzicht vanuit die ramen heeft gestuit op de voet van artikel 3:316 lid 1 BW Pro;
5.5.
veroordeelt [gedaagden sub 1 en sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.152,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden sub 1 en sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden sub 1 en sub 2] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening van het vonnis;
5.6.
veroordeelt [gedaagden sub 1 en sub 2] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op
31 januari 2024.
31 januari 2024.
5425