Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3653
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 mei 2022 (de bestreden uitspraak).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 619.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser als eigenaar van de woning ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser in de besteden uitspraak ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met taxateur
[taxateur] en eiser samen met zijn echtgenote.
[taxateur] en eiser samen met zijn echtgenote.
Beoordeling van de zaak
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een eindwoning uit 1980. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 176 m² en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 298 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Volgens eiser is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en moet de waarde € 400.000,- zijn. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar voor of na) de waardepeildatum is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde mee te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd met een taxatiematrix. Daarin vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [plaats] gelegen woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn (de referentiewoningen):
- [adres 2] , verkocht op 13 november 2020 voor € 638.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 708.662,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 februari 2021, voor € 835.000,-.
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna uit.
5.1.
Wat partijen verdeeld houdt is de hoogte van het waardedrukkend effect van de ligging van de woning naast een grote bakkerij, die (ernstige) (geluids- en geur)overlast veroorzaakt. Eiser spreekt van een ‘illegale broodfabriek in de achtertuin’. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix voor de ligging een korting van € 300 per m² grond gehanteerd (totaal € 68.918). Hij heeft op de zitting toegelicht dat deze korting volgt uit taxatiemodellen die computermatig tot stand zijn gekomen. In de modellen wordt een factor toegekend aan de ligging die varieert van 1 tot en met 5. In dit geval is uitgegaan van de laagst mogelijke factor (1) en de daarbij behorende correctie van 10%. Volgens eiser is het waardedrukkend effect van de ligging veel groter en moet de waarde € 219.000,- lager worden vastgesteld, op € 400.000,-.
5.2.
De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd dat een correctie van 10% voor de ligging van de woning naast de bakkerij voldoende is. Eiser heeft in zijn stukken en tijdens de zitting gemotiveerd toegelicht waarom de ligging van zijn woning naast de bakkerij bijzonder slecht is. Eiser heeft onweersproken toegelicht dat woning het enige pand in de gemeente is met een dergelijke ligging. Omdat sprake is van een unieke situatie, kan de heffingsambtenaar volgens eiser niet de correcties van het taxatiemodel gebruiken en moet daar dus van worden afgeweken. De rechtbank vindt de enkele toelichting van de heffingsambtenaar dat een correctie van 10% moet worden toegepast omdat dit volgt uit het taxatiemodel onvoldoende, nu eiser de gepastheid van deze correctie gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank kan het niet weersproken verhaal van eiser goed volgen en is het met eiser eens dat de ligging van de woning in de buitencategorie valt. De heffingsambtenaar kon dus niet zonder meer de gradaties en correcties uit het model volgen. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd.
6. Omdat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast, is het aan eiser om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde € 400.000,- is. Eiser wijst er ter onderbouwing van deze waarde op dat zijn woning vijf jaar geleden is getaxeerd op € 400.000,- Deze toelichting vindt de rechtbank niet voldoende om ervan uit te gaan dat dit de waarde is van de woning op de waardepeildatum. De taxatie waar eiser op wijst is van vijf jaar geleden. Volgens eiser is de overlast in de tussentijd alleen maar toegenomen, maar tegelijkertijd zijn de woningprijzen ook gestegen. Het lange tijdsverloop sinds deze taxatie, die overigens ook niet in het geding is gebracht, brengt daarom teveel onzekerheid met zich mee.
7. Omdat partijen niet zijn geslaagd in hun bewijslast, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 500.000,-.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank verlaagt de WOZ-waarde naar € 500.000,- en de heffingsambtenaar moet de aanslag dienovereenkomstig verlagen. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 500.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoed.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2024.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.