Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11129989 \ AC EXPL 24-1348 WMB/61313
Vonnis van 20 november 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beide wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. D. Badoux (ARAG SE Rechtsbijstand),
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beide wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte aanvullende producties van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2024.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen, bijgestaan door mr. Badoux. [eiseres] is niet verschenen. Mr. Badoux heeft aangegeven mede namens [eiseres] het woord te voeren tijdens de zitting. [gedaagde 1] is verschenen, zonder [gedaagde 2] , en heeft aangegeven dat hij ook namens haar het woord voerde tijdens de zitting.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers] heeft van 28 november 2022 tot en met 1 maart 2024 van [gedaagden] de woning gehuurd met het adres [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). [eisers] wil dat [gedaagden] de waarborgsom terugbetaalt die hij aan [gedaagden] heeft betaald voor aanvang van de huur. [gedaagden] weigert dat te doen, omdat er volgens hem tijdens de huur schade is ontstaan aan de woning, waar [eisers] aansprakelijk voor is. [eisers] is deze procedure gestart en vordert (terug)betaling van (een deel van) de waarborgsom van € 4.490,00, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. De vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
Uitgangspunt is dat [gedaagden] de waarborgsom aan [eisers] moet terugbetalen
3.1.
De hoofdvordering van [eisers] ziet op de terugbetaling van een vooraf betaalde waarborgsom. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] voor aanvang van de huur een waarborgsom van € 4.590,00 aan [gedaagden] heeft betaald. Uitgangspunt is dat een waarborgsom na het einde van de huur aan de huurder moet worden terugbetaald. Dat wordt alleen anders als de verhuurder een beroep kan doen op verrekening van de waarborgsom met een (tegen)vordering die hij heeft op de huurder. Dat uitgangspunt is in de huurovereenkomst tussen partijen ook vastgelegd. [1]
3.2.
[eisers] heeft erkend dat tijdens de huur een schade is ontstaan aan het stucwerk van de openhaard van de woning. Om die reden heeft hij zijn vordering tot terugbetaling van de waarborgsom met € 100,00 verlaagd tot € 4.490,00.
[eisers] hoeft [gedaagden] geen schadevergoeding te betalen
3.3.
[gedaagden] stelt dat hij de waarborgsom niet hoeft terug te betalen, omdat er tijdens de huur meer schades zijn ontstaan dan alleen de schade aan de openhaard. Volgens [gedaagden] was er ook nog sprake van schade aan de tuin, schade omdat de woning bij oplevering heel vies was, en schade aan het stuc- en schilderwerk in de woning. Hij stelt daardoor een vordering tot schadevergoeding op [eisers] te hebben, die het bedrag van de waarborgsom overstijgt. [gedaagden] doet dus een beroep op verrekening en het is daarom ook aan [gedaagden] om hard te maken dat [eisers] die schadevergoeding aan hem verschuldigd is. [2]
3.4.
Daarvoor moet [gedaagden] voldoende onderbouwen dat er daadwerkelijk sprake was van de genoemde schade, dat die schade tijdens de huurperiode is ontstaan en dat [eisers] daarvoor verantwoordelijk is. Dat heeft [gedaagden] voor geen van de door hem gestelde schadeposten voldoende gedaan.
Het staat niet vast dat er schade was aan de tuin
3.5.
Met betrekking tot de tuin heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd dat er sprake was van schade waar [eisers] voor aansprakelijk is. [gedaagden] stelt dat er tijdens de huurperiode nooit onderhoud is uitgevoerd en dat hij daardoor schade heeft geleden, omdat er na de oplevering veel onderhoud aan de tuin moest worden verricht. Volgens [gedaagden] heeft hij daarvoor iemand in moeten schakelen om voor € 2.893,13 de tuin weer in orde te maken. [eisers] heeft tijdens de zitting weersproken dat de tuin in slechte staat verkeerde tijdens de oplevering en heeft verklaard dat hij eigenhandig de tuin altijd in goede staat heeft gehouden tijdens de huurperiode.
3.6.
Het is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan dat [eisers] de tuin niet (goed) heeft onderhouden. Voorafgaand aan de huur is er op 28 november 2022 door de beheerder, [naam] (hierna: de beheerder), een voorrapportage opgesteld. Daarvoor is een beschrijving met foto’s opgemaakt van de staat van de woning aan het begin van de huurperiode. Op grond van de wet was [eisers] daarom gehouden om de woning ook weer in diezelfde staat op te leveren bij einde van de huur. [3] Een maand na de oplevering op 1 maart 2024 heeft [gedaagden] op 1 april 2024 nogmaals een rapportage gemaakt met foto’s. Uit de vergelijking tussen de foto’s van voor en na de huurperiode volgt volgens hem onder andere dat [eisers] de tuin niet in goede staat heeft opgeleverd.
3.7.
Naar oordeel van de kantonrechter volgt uit de foto’s echter onvoldoende dat er sprake was van achterstallig onderhoud door [eisers] aan de tuin. De foto’s die voor en na de huurperiode zijn gemaakt, verschillen minimaal van elkaar en van schade lijkt dus geen sprake te zijn. Uit de foto’s blijkt in ieder geval niet dat er (door toedoen van [eisers] ) noodzaak bestond tot de werkzaamheden die worden beschreven in de door [gedaagden] overgelegde factuur voor het tuinonderhoud. Daarin wordt genoemd dat er onder andere een beukenhaag is teruggezet, bomen in de haag zijn weggezaagd en dat er straatwerk is aangepast in de tuin. De genoemde werkzaamheden houden geen verband met wat er in de foto’s te zien is en de kantonrechter ziet daarnaast ook geen andere reden waarom die kosten voor rekening van [eisers] moeten komen.
[eisers] hoeft geen schadevergoeding te betalen voor de schoonmaakkosten van [gedaagden]
3.8.
Iets soortgelijks geldt voor de schoonmaakkosten van € 570,00, waarvan [gedaagden] stelt dat hij die heeft moeten maken. Ook daarvan is het niet vast komen te staan dat de kosten een schade betreffen waarvoor [eisers] aansprakelijk is. De schoonmaakkosten zijn volgens [gedaagden] het gevolg van het feit dat [eisers] de woning niet (goed) schoon heeft gehouden tijdens de huurperiode. Daardoor was volgens [gedaagden] een grote schoonmaak nodig om de woning weer in goede staat te krijgen. Ter onderbouwing van de schade verwijst [gedaagden] wederom naar de vergelijkende foto’s uit zijn eigen rapport van 1 april 2024.
3.9.
Naar oordeel van de kantonrechter volgt uit het overgrote deel van die foto’s echter niet dat [eisers] de woning zodanig vies heeft achtergelaten dat daarvoor een schadevergoeding op zijn plaats is. Zo heeft [gedaagden] foto’s overgelegd van de muur onder de trap en de muur waarlangs de trap omhoog loopt, waarop hoogstens minimale gebruikssporen te zien zijn. Daarnaast heeft [gedaagden] foto’s overgelegd van een lichtkoepel die vies is aan de buitenkant. Ook op die foto’s ziet de kantonrechter voor en na de huurperiode een soortgelijke aanslag op de buitenkant van de lichtkoepel. Van de volgens [gedaagden] vies opgeleverde tapijtvloer op de eerste verdieping is bovendien helemaal geen foto (van tijdens de oplevering) beschikbaar, omdat die ondertussen al door een nieuwe vloer was vervangen.
3.10.
De enige foto waarop wel duidelijk viezigheid te zien is, is een foto van een douchecabine. Daarvan is echter niet vast komen te staan dat [eisers] daarvoor verantwoordelijk is. [eisers] betwist namelijk dat de douchecabine er bij de oplevering zo uitzag als op de foto. [eisers] heeft aangevoerd dat op basis van de foto’s uit het tweede rapport van 1 april 2024 niet zeker te stellen is dat eventuele schades die daaruit blijken, ook tijdens de huurperiode zijn ontstaan. Schades die in het tweede rapport te zien zijn, kunnen namelijk ook pas na de oplevering op 1 maart 2024 zijn ontstaan. Volgens [eisers] is dat het geval geweest met betrekking tot de viezigheid in de douchecabine. Hij heeft er daarbij op gewezen dat [gedaagden] na de oplevering in de woning is gaan klussen om het huis te kunnen verkopen en voert aan dat de woning daardoor mogelijk ook vies is geworden.
3.11.
Gelet op die betwisting door [eisers] , had het op de weg van [gedaagden] gelegen om met meer te komen om te onderbouwen dat [eisers] de douchecabine in slechte staat heeft achtergelaten. Dat heeft [gedaagden] niet voldoende gedaan, waardoor het niet vast is komen te staan dat de douchecabine er tijdens de oplevering zo uitzag als op de foto. [gedaagden] heeft namelijk alleen gesteld dat hij tijdens de oplevering op 1 maart 2024 (onder andere) opmerkingen over de douchecabine heeft gemaakt tegen [eisers] en dat hij op 4 maart 2024 een e-mail heeft gestuurd met daarin zijn beklag aan [eisers] over een lijst met onvolkomenheden aan de woning. [eisers] ontkent dat [gedaagden] tijdens de oplevering opmerkingen heeft gemaakt over de douchecabine (of andere punten) en [gedaagden] heeft dat verder ook niet onderbouwd, waardoor dat niet vast is komen te staan. In de e-mail van 4 maart 2024 wordt de douchecabine daarnaast niet door [gedaagden] genoemd.
Het staat niet vast dat [eisers] de vochtschades in de woning heeft veroorzaakt
3.12.
[gedaagden] stelt verder dat hij in totaal € 2.800,85 aan kosten heeft moeten maken om de muren opnieuw te laten sauzen en schilderen. Hoofdzakelijk komen die kosten volgens hem voort uit vochtschades die tijdens de huurperiode zijn ontstaan. Door vocht heeft volgens hem het stucwerk op sommige plaatsen losgelaten en zijn er vochtvlekken in de muren getrokken. [gedaagden] stelt dat [eisers] die vochtschades heeft veroorzaakt doordat hij de CV en de vloerverwarming in de kelder heeft uitgezet, de radiatoren heeft afgeplakt en niet voldoende heeft geventileerd.
3.13.
[eisers] heeft dat alles weersproken en betwist dat de vochtschades door zijn handelen zijn ontstaan. Daarbij heeft hij erop gewezen dat er al vanaf het begin van de huur problemen waren met vocht in de woning. Ter onderbouwing heeft [eisers] foto’s overgelegd die hij op 27 december 2022 naar de beheerder heeft gestuurd, waarop te zien is dat er bij verschillende ramen en deuren water de woning in loopt als gevolg van condensatie. Daarnaast heeft [eisers] aangevoerd dat er meerdere lekkages zijn geweest tijdens de huurperiode. De eerste betrof een lekkage in het dak van de keuken als gevolg van een geblokkeerde afvoer van de verwarming, zoals blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde factuur van een monteur van 16 maart 2023. Bij de tweede lekkage ging het om een probleem in de kelder in oktober 2023, zoals blijkt uit whatsappberichten met foto’s die [eisers] heeft overgelegd. Daarin maakt hij een melding bij [gedaagden] van de lekkage en stuurt daarbij foto’s, waarop is te zien dat een plas water zich vanuit een opbergkast over de keldervloer heeft verspreid. Zoals blijkt uit een door [eisers] overgelegde e-mail aan [gedaagden] met daarbij een factuur van een monteur, is het vervolgens in januari 2024 kennelijk nogmaals nodig geweest om water uit de woning te pompen en een lekkage te herstellen.
3.14.
Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eisers] , is het niet vast is komen te staan dat de vochtschades door [eisers] zijn veroorzaakt. Partijen zijn het wat betreft de vochtschades eens dat die tijdens de huurperiode zijn ontstaan, waardoor [eisers] op grond van de wet wordt vermoed daarvoor verantwoordelijk te zijn. [4] In dit geval heeft [eisers] echter voldoende twijfel gezaaid over de oorzaak voor de vochtschade door te wijzen op de verschillende andere problemen met vocht in de woning. [5] Die problemen zijn niet door [gedaagden] weersproken. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt bovendien dat [eisers] tijdens de huurperiode meermaals bij [gedaagden] heeft geklaagd over vochtproblemen, dat [gedaagden] die problemen maar ten dele en slechts op aandringen van [eisers] heeft willen verhelpen, en dat [gedaagden] telkens heeft erkend dat de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de lekkages voor zijn rekening kwamen. In tegenstelling tot het betoog van [gedaagden] , volgt daaruit dat [eisers] actief heeft gepoogd om vochtschades te voorkomen door de (talrijke) vochtproblemen in de woning bij [gedaagden] te melden en zelfs in sommige gevallen zelf te regelen dat die tijdig werden opgelost. De kantonrechter ziet daarom geen reden om schades die samenhangen met de vochtproblemen, zoals het stuc- en schilderwerk (en mogelijk ook een deel van de schoonmaakkosten), voor rekening van [eisers] te laten komen.
Conclusie: [gedaagden] moet € 4.490,00 aan [eisers] (terug)betalen
3.15.
De conclusie is dat het niet vast is komen te staan dat [eisers] (naast de schade aan de openhaard) aansprakelijk is voor schade aan de woning. [gedaagden] heeft dus ook geen vordering die hij met de waarborgsom kan verrekenen. De vordering van [eisers] tot betaling van € 4.490,00 zal daarom worden toegewezen en [gedaagden] moet dat bedrag dus aan [eisers] (terug)betalen.
[gedaagden] moet € 694,54 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.16.
[eisers] vordert naast de hoofdsom ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 694,54 toegewezen.
3.17.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
4.490,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
694,54
+
Totaal
€
5.184,54
[gedaagden] moet € 1.199,80 aan proceskosten betalen
3.18.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,80
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.199,80
3.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De veroordeling is hoofdelijk en de beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.20.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.21.
Daarnaast zal de kantonrechter [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordelen tot betalingen van de genoemde bedragen, zoals is gevorderd, omdat zij allebei partij zijn bij de huurovereenkomst en in deze procedure. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] allebei apart voor de betaling van de bedragen uit de beslissing verantwoordelijk zijn. Wanneer één van hen (een deel) betaalt, hoeft de ander dat dan niet meer te doen (voor dat deel).
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 5.184,54, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 4.490,00, met ingang van 1 april 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.199,80, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.