Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/4420, UTR 22/4421, UTR 22/4422
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2021 de Woz-waarde [1] voor het belastingjaar 2021 voor 3 onroerende zaken vastgesteld. Het gaat om:
- [adres 1] te [plaats] (bedrijfsruimte 1), vastgesteld op € 236.000,-;
- [adres 2] te [plaats] (bedrijfsruimte 2), vastgesteld op € 434.000,-;
- [adres 3] te [plaats] (de woning), vastgesteld op € 672.000.
De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook aan eiser aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
2. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 juli 2022 [2] (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2023 op een digitale zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van partijen deelgenomen en taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
5. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [3]
6. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarden nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordeling van het geschil
7. In geschil zijn de hoogtes van de WOZ-waardes van de onroerende zaken. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer.
De woning van eiser ( [adres 3] )
8. De woning van eiser is een hoekwoning in [plaats] gelegen in een woonwijk. Het gebruiksoppervlakte is 210 m² en het kaveloppervlak is 76 m². Het bouwjaar is 1904 en de staat van onderhoud is als ‘matig’ aangemerkt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de stukken daarbij aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De waarde is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de waardebepalende verschillen. Wat eiser aanvoert maakt dat niet anders.
9. Tijdens de zitting heeft eiser aangevoerd dat de referentieobjecten, die verweerder aan de waardering ten grondslag heeft gelegd, niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze in een andere straat liggen.
10. Ook heeft eiser tijdens de zitting aangevoerd dat hij het eens is met de kwalificatie die aan de staat van onderhoud en voorzieningen is gegeven (matig en eenvoudig/ verouderd) voor de eigen woning, maar niet met de kwalificatie die hier voor de referentieobjecten aan is gegeven. De referentieobjecten hebben volgens eiser een betere staat van onderhoud en voorzieningen dan in de matrix is weergegeven.
11. De rechtbank overweegt dat alle referentieobjecten evenals eisers woning zijn gelegen in [plaats] in een woonwijk. Twee van de vier referentieobjecten hebben eveneens als bouwjaar 1904 de andere twee zijn van een wat recenter datum, namelijk 1926 en 1929. De gebruiksoppervlakten van drie vergelijkingsobjecten liggen redelijk dichtbij dat van eisers woning (195 m², 223 m² en 189 m²). Van één vergelijkingsobject is het gebruiksoppervlak duidelijk kleiner (86 m² ). De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op de zitting is ingegaan op de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten. De rechtbank volgt deze uitleg en concludeert dat de referentieobjecten gelet op het geheel van kenmerken (dezelfde buurt, ongeveer hetzelfde bouwjaar en gebruiksoppervlak en allemaal een kavel) voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De rechtbank merkt daarbij op dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn.
12. Over de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen overweegt de rechtbank dat de inschatting hiervan door de heffingsambtenaar te volgen is op basis van de aanwezige foto’s. Daarbij heeft eiser niet onderbouwd waar concreet de betere staat van onderhoud en voorzieningen van de referentiewoningen uit zou moeten blijken. De beroepsgronden slagen niet.
Bedrijfsruimte 1 ( [adres 1] )
13. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de stukken daarbij aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij het object vergeleken wordt met referentieobjecten waarvan huur-/verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de waardebepalende verschillen. Wat eiser aanvoert maakt dat niet anders.
14. De gemachtigde van eiser heeft tijdens de zitting aangevoerd dat bedrijfsruimte 1 een praktijkruimte is. Hij vindt de gekozen referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar, omdat het gaat om een lunchroom, makelaarskantoor en restaurant. De heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat de objecten allemaal gemengde bestemmingen hebben en de gebruiksmogelijkheden gelijk zijn. De rechtbank overweegt dat dit laatste niet betwist is door de gemachtigde van eiser. Eiser heeft ter zitting alleen het verschil in het feitelijk gebruik genoemd, maar de heffingsambtenaar heeft gelijk dat het feitelijk gebruik niet relevant is voor de vaststelling van de waarde. Voor de waardering van onroerend goed is namelijk niet het feitelijk gebruik, maar zijn de gebruiksmogelijkheden van een object van belang. Om deze reden slaagt de beroepsgrond niet.
Bedrijfsruimte 2 ( [adres 2] )
15. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de stukken daarbij aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij het object vergeleken wordt met referentieobjecten waarvan huur-/verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de waardebepalende verschillen. Wat eiser aanvoert maakt dat niet anders.
De gemachtigde van eiser heeft ter zitting naar voren gebracht dat de drie referentieobjecten die geselecteerd zijn om de kapitalisatiefactor te onderbouwen niet geschikt zijn, omdat kantoorpanden volgens hem niet vergeleken kunnen worden met het object van eiser dat deels als woning en deels als logies/hotel wordt gebruikt. De heffingsambtenaar heeft hierop geantwoord dat alle referentieobjecten een dubbele bestemming hebben, ook met de bestemming wonen, daarom vindt hij ze passend om de waarde te onderbouwen. De rechtbank overweegt dat de aanwezigheid van een dubbele bestemming en het feit dat de objecten ook volledig bewoond mogen worden bij de referentieobjecten onbetwist is gebleven. Ook erkent de gemachtigde van eiser dat een woonbestemming het duurste van de gegeven bestemmingen is. In zoverre doet het er dus niet toe of de tweede bestemming van de objecten nou kantoor of hotel is: waardebepalend is de woonbestemming. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om schadevergoeding
16. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
17. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 april 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) tien maanden verstreken.
18. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie
19. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld, zijn de beroepen ongegrond.
20. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
21. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af, vanwege de specifieke rol die de gemachtigde van eiser zelf heeft gehad als het gaat over de gehele duur van de procedure.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.