Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/970
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], gemeente [gemeente], eiser
(gemachtigde: C. Poen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder
(gemachtigde/taxateur: [taxateur]).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats], gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 583.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
8 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
8 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 augustus 2024. De gemachtigde van eiser en [taxateur], taxateur van de heffingsambtenaar, hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2007 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde garage van 26 m² en twee overkappingen (22 m² en 23 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m2 en is gelegen op een perceel van 260 m2.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 565.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 583.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], gemeente [gemeente], te weten:
- [adres 2], verkocht op 16 oktober 2021 voor € 694.000,-;
- [adres 3], verkocht op 15 juni 2021 voor € 575.102,-;
- [adres 4], verkocht op 19 november 2021 voor € 600.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die in [woonplaats] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
9. Eiser stelt dat hij niet alle onderliggende stukken met betrekking tot de waardevaststelling in bezwaar heeft ontvangen. Hij stelt daarom dat er sprake is van schending van artikel 40 Wet Pro WOZ. Op zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.
De ligging
10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De referentiewoningen aan de [straat] liggen namelijk dichter bij de kern van [woonplaats]. Daardoor zijn ze volgens eiser gewilder en hebben een hogere waarde. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar het standpunt van eiser dat de [straat] een duurdere locatie is betwist. Het is aan eiser om zijn standpunt te onderbouwen en aannemelijk te maken dat er een verschil in ligging is. Dat heeft hij niet gedaan. De enkele stelling dat de [straat] een duurdere locatie is, is daarvoor onvoldoende. Eiser heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat er vanwege de ligging een correctie had moeten plaatsvinden. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bouwjaar
11. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het bouwjaar van de woning. De referentiewoning aan de [adres 2] is namelijk in 2018 gebouwd en is dus veel nieuwer dan de woning van eiser. Volgens eiser had hier meer voor gecorrigeerd moeten worden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er vanwege het bouwjaar van [adres 2] al vrij veel gecorrigeerd is. Er is 15% gecorrigeerd op het bouwjaar en op de voorzieningen. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in bouwjaar. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De stelling van eiser dat er nog meer gecorrigeerd zou moeten worden vanwege het bouwjaar van [adres 2] is niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft eiser beroep in moeten stellen om onderbouwing in bezwaar inzichtelijk te krijgen?
12. Eiser stelt dat doordat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een nieuwe referentiewoning heeft gebruikt, hij genoodzaakt was om beroep in te stellen om deze referentiewoning te kunnen controleren en de daarvoor benodigde gegevens boven water te krijgen. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar in bezwaar de WOZ-waarde gebruikt om de waarde te onderbouwen en dat de onderbouwing daardoor nog minder inzichtelijk is.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde de verkoopcijfers zijn gebruikt en niet – zoals eiser stelt – de WOZ-waarden. Daarnaast voert de heffingsambtenaar aan dat zij alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde in bezwaar – waaronder de taxatieverslagen van de in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen – tegelijk met de uitspraak op bezwaar aan eiser hebben toegezonden.
12.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de gegevens in de uitspraak op bezwaar en de bijgeleverde onderliggende stukken voldoende inzicht gegeven in de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning en de gebruikte referentiewoningen. Dat de heffingsambtenaar in beroep ten opzichte van de uitspraak op bezwaar en de taxatieverslagen met een aangepaste en verder uitgewerkte onderbouwing van de vastgestelde waarde komt, maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure zijn onderbouwing aanpassen. De stelling van eiser dat de onderbouwing niet inzichtelijk is omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de referentiewoningen zou gebruiken in plaats van de verkoopcijfers kan de rechtbank niet volgen. De WOZ-waarden staan weliswaar genoemd in de taxatieverslagen, maar er is gerekend met de verkoopcijfers. Tenslotte acht de rechtbank in dit verband van belang dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in het taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar voldoet aan de wettelijke voorschriften met betrekking tot de onderbouwing van de vastgestelde waarde in een taxatieverslag. [1] Met deze gegevens had eiser de vastgestelde WOZ-waarde kunnen controleren. Het instellen van beroep is hiervoor niet nodig.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.