Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats 1], gemeente [gemeente], eiser
(gemachtigde: C. Poen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder
(gemachtigde/taxateur: [taxateur]).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats 1], gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 639.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
11 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
11 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 augustus 2024. De gemachtigde van eiser en [taxateur], de taxateur van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande woning met een tuinhuis/blokhut van 12 m², een vrijstaande garage van 18 m², een carport van 10 m² en een erker van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m2 en is gelegen op een perceel van
1.267 m2.
1.267 m2.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 579.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 639.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente], te weten:
- [adres 2] in [woonplaats 1], verkocht op 13 april 2021 voor € 605.000,-;
- [adres 3] in [woonplaats 2], verkocht op 15 juli 2021 voor € 585.000,-;
- [adres 4] in [woonplaats 3], verkocht op 13 december 2021 voor € 785.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in de gemeente [gemeente] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit en staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
9. Eiser stelt dat hij niet alle onderliggende stukken met betrekking tot de waardevaststelling in bezwaar heeft ontvangen. Hij stelt daarom dat er sprake is van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Op zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.
De staat van onderhoud
10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de scheurvorming in de binnenmuren van de woning. De scheurvorming is zichtbaar in de muren van de hal, de keuken en de woonkamer. Volgens eiser onderbouwt dit een lagere WOZ-waarde.
10.1
De heffingsambtenaar heeft de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘gemiddeld’. Het is aan eiser om bijvoorbeeld met foto’s te onderbouwen dat de staat van onderhoud afwijkt van de waardering ‘gemiddeld’. De enkele stelling dat er sprake is van scheurvorming in de binnenmuren is hiervoor niet voldoende. Voor het aannemen van een lagere waardering van de staat van onderhoud bestaat dan ook geen reden. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser stelt daarnaast dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slecht geïsoleerde staat van de woning. De woning beschikt niet over isolatie in de muren en vloeren. Volgens eiser zijn de referentiewoningen beter geïsoleerd.
11.1
De heffingsambtenaar heeft de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘gemiddeld’. Ook hier is het aan eiser om aannemelijk te maken dat ‘gemiddeld’ een te hoge score is en de woning ‘onder gemiddeld’ had moeten scoren op dit punt. Dit heeft eiser niet gedaan. Dat voor de staat van onderhoud ‘onder gemiddeld’ gegeven had moeten worden, is daarom niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt in een andere kern dan de gebruikte referentiewoningen.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat de woning in een klein dorp ligt. Daardoor zijn er niet veel referentiewoningen beschikbaar en moet worden uitgeweken naar referentiewoningen in [woonplaats 2] en [woonplaats 3]. Er is rekening gehouden met het verschil in ligging via de grondstaffel. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser betwist dat hiermee voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging, maar voert echter niets concreets aan om zijn stelling te onderbouwen. Er is onvoldoende aangevoerd door eiser om ervan uit te gaan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging van de woning en de referentiewoningen.
WOZ-waarde of verkoopcijfers ter onderbouwing van de waarde?
13. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in bezwaar de WOZ-waarden gebruikt om de waarde te onderbouwen in plaats van de verkoopcijfers. Dit maakt de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar minder inzichtelijk.
13.1
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde de verkoopcijfers zijn gebruikt en niet – zoals eiser stelt – de WOZ-waarden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De WOZ-waarden staan weliswaar genoemd in de taxatieverslagen, maar er is gerekend met de verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
15. Omdat er geen sprake is van een vergoeding van de proceskosten gaat de rechtbank niet in op de gronden van eiser tegen de uitbetaling van proceskosten aan eiser zelf zoals is bepaald in artikel 30a van de Wet WOZ.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.